Рассказываем о главных проблемах покупки и оформления земельного участка под строительство дома

Ситуация: вы выбрали участок, заплатили за него кругленькую сумму, а потом вдруг остались и без участка, и без денег. Рассказываем о главных правовых проблемах, которые могут возникнуть при покупке участка.

Ограничения использования участка

Все мы знаем, что такое водоохранная зона и прибрежная защитная полоса. На этих участках действуют ограничения, поэтому перед стройкой обязательно изучите:

• публичную кадастровую карту, на которой видно, обременен участок или нет;
• ГПЗУ — он есть у продавца и его можно заказать через Госуслуги. Так вы поймете, есть ли ограничения на строительство на выбранном участке или нет.

С лесными массивами ситуация следующая. Если участок в собственности и ему присвоена категория «земли населенных пунктов», то строить можно, но нужно получить разрешение на спил деревьев. Если земли принадлежат лесфонду, стоить на них ничего нельзя, только арендовать участок под рекреацию — на нем можно гулять, собирать грибы, загорать, но не строить.

Когда могут запретить строительство дома:

• Участок обременен, например, расположен на территории охранной зоны, где проходит газопровод высокого давления;
• Участок принадлежит хозяйству, в котором, например, разводят коров или коз.

Какие бумаги нужно оформить, чтобы начать строительство:

• Выписка из ЕГРН с границами земельного участка и его координатами;
• Согласованное уведомление о разрешении строительства. Его можно оформить через Госуслуги, отправив запрос и схему с расположением участка. Второе уведомление потребуется уже после завершения строительства, когда кадастровая компания подготовит документы для регистрации дома в собственность.

Важно! Когда будете согласовывать уведомление, заявляйте максимальную площадь дома (40% от участка) и этажность. Если заявите больше, а построите меньше — вопросов не будет, а если наоборот — придется переоформлять бумаги.

На что обращать внимание в договоре купли-продажи

Если вы покупаете участок у частного продавца важно понимать, что:

• Помимо основополагающих вещей: предмета договора и цены — в нем прописывается целевое использование земельного участка. Если в бумагах указано ИЖС, а по факту строить дом на земле нельзя, вы сможете вернуть назад деньги;
• В договоре должны быть прописаны границы и размеры участка.

  Обратите внимание: Строительство частного дома. Выбор земельного участка.

  Бывает такое, что участок оформлен в собственность, но без утвержденных границ. Это очень опасная ситуация, потому что вы можете купить шесть соток в формате 20 на 30 метров или 10 на 60 метров. Очевидно, что на участке шириной в 10 метров можно построить разве что кукольный домик;
• Вы можете прописать в договоре коммуникации и ответственность сторон. По поводу последнего: чем подробнее вы опишете возможные проблемные ситуации, тем проще будет их решать, если они возникнут. А еще это отличная возможность проверить продавца. Если он при согласовании договора начнет изворачиваться или от чего-то отказываться, значит что-то не так. По какой еще причине люди отказываются от ответственности?

Юридические вопросы — дело тонкое. Если у вас есть возможность, лучше обратиться к юристу по земельному праву. Специалист сэкономит не только ваши время и нервы, но и деньги. Вряд ли кто-то из нас мечтает закупить материалов на несколько сотен тысяч, а в итоге получить весточку, что строить на этом участке нельзя.

А с какими юридическими проблемами во время строительства сталкивались вы?