Ипотечный брокер Ракута: застройщики решат вопрос нераспроданного жилья
Российские строительные компании не на шутку разогнались, пытаясь захватить каждый пустой участок и построить на нем многоэтажный жилой комплекс. Строительный сектор — прибыльный инструмент для экономики, особенно когда есть спрос. Но в последние годы возникла незадача: квартир — много, покупателей — единицы. Миллионы квадратных метров простаивают в ожидании, а застройщики продолжают плодить дома.
Пустые новостройки
В конце 2023 года аналитики рынка недвижимости сообщили о рекордном количестве нераспроданного жилья в новостройках. По их данным, пустуют 71,1 миллиона квадратных метров — на 5,4 миллиона больше, чем в декабре 2022-го. Это был максимум с 2020-го.
Доля нераспроданных квартир выросла на 1,9% — до 67% от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства.
Причин для такого антирекорда может быть несколько. Во-первых, россияне попросту не могут позволить себе купить жилплощадь в новостройке. Во-вторых, программы льготных ипотек и дополнительная помощь государственными субсидиями тоже столкнулись с проблемами неплатежеспособных покупателей — отсюда большое количество долгов и своевременно неоплаченных кредитов.
Наконец, застройщики и девелоперы, несмотря на очевидные пробелы в продажах, продолжают «плодить» новостройки, заручившись финансированием от инвесторов или с помощью государственного бюджета, но игнорируя тот факт, что спрос не успевает за предложением.
Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков в беседе с радиостанцией «Говорит Москва» заявил: удивляться данным о нераспроданном жилье не стоит, поскольку это не означает, что проблемы возникли именно в строительном секторе.
«Эти 70 миллионов квадратных метров — это не такая новая цифра, у нас и в октябре [2023 года] то же самое было. Нужно понимать, что количество объектов, которые вводят в эксплуатацию, тоже растет в сравнении с предыдущими годами. Если мы вернемся в какой-нибудь 2021 год, то мы увидим, что там около 60 миллионов квадратов не продали в ноябре. При этом там примерно на 10% было меньше количества жилья, которое должны были ввести в эксплуатацию в 2023», — объяснил он.
По его словам, «львиная доля» нераспроданных квартир и миллионов квадратных метров не пустуют, а просто ждут своего часа.
Повторение печального опыта
Пока пустые квартиры ждут своих хозяев, застройщики и девелоперы разрабатывают и начинают строительство новых огромных комплексов. В России каждый год растут объемы жилищного фонда, однако спрос не поспевает за предложением, отметили авторы информационно-аналитического издания «Октагон.Медиа».
Аналитики привели в пример ситуацию с разогреванием и дисбалансом строительного сектора в Китае. По их словам, в течение последних 10 лет отрасль была «драйвером развития экономики КНР» и составляла около 30% ВВП. Спустя время выяснилось, что строительный сектор не стимулирует рост, а, наоборот, вводит республику в глубокий кризис.
Причины простые: кредитные долги и непогашенные ссуды, в два раза превосходящие госбюджет страны. Россия, предположили эксперты, движется по тому же пути.
Строительный сектор все равно остается драйвером российской экономики, отметил в разговоре с «360» ипотечный брокер и эксперт по недвижимости Дмитрий Ракута.
Он напомнил, что отрасль складывается из более мелких смежных областей — начиная от производства материалов и заканчивая услугами по сборке мебели в квартирах.
Правительство внимательно отслеживает банковский сектор и сферу недвижимости в целом, поскольку это основные инструменты для роста и стабильности экономики государства.
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер
Колоссальные объемы нераспроданного жилья эксперт объяснил строительным бумом в 2020 году, когда многие застройщики ввели новые проекты и старты продаж.
Более того, в начале 2019-го, по словам Ракуты, компании успевали получить разрешение на строительство без эскроу-счета, который помогал им активизировать расходы и увеличить количество построек в несколько раз. Но вскоре дорогу этой практике перешли закон и новые правила.
Эскроу-счет — специальный счет в банке, предназначенный для более безопасных расчетов между покупателем квартиры и застройщиком жилья. Как правило, его используют при покупке недвижимости на стадии строительства.
C 1 июля 2019 года застройщики обязаны использовать эскроу-счета для проведения сделок с дольщиками. Однако если застройщик получил разрешение на строительство до этой даты, он имеет право не задействовать его в сделках.
Что будет с квартирами
Тенденция с пустующей жилплощадью какое-то время сохранится, допустил собеседник «360». Ракута объяснил, что на ситуацию прежде всего влияют ужесточенные ипотечные условия — теперь финансовые организации из-за новых требований и правил одобряют кредит далеко не каждому.
Кроме того, в июле 2024 года заканчивается ряд льготных программ. Дальше будет видно, что предложит правительство: вернут господдержку и те программы, которые исчерпали лимит, изменят требования и правила действующих или создадут какие-то новые.
Дмитрий Ракута
ипотечный брокер
В ближайшее время тенденция отказов в выдаче кредитов, вероятно, никуда не денется, предупредил брокер. Банки, по его словам, вынуждены тщательнее отбирать потенциальных клиентов, чтобы не допустить увеличения кредитной дыры в бюджете.
Несмотря на напряженность в финансовом секторе, застройщики, в свою очередь, могут «легко регулировать этот момент». По мнению Ракуты, чтобы кредитный пузырь не лопнул, а строительный сектор не обвалился, компании будут переносить на какой-то срок старты продаж и разработку новых проектов.
«Пока есть определенный объем нераспроданности, застройщики будут ограничивать количество новых проектов. Вероятно, они будут это делать до того момента, пока не продадут все незаселенное жилье. Застройщики своей общей системой этот вопрос решат», — подытожил эксперт по недвижимости.