С момента отмены льготной ипотеки прошло семь месяцев, а застройщики и Центробанк уже обсуждают новый «пузырь» на рынке недвижимости. Рассрочка — именно такая форма сделок при покупки квартир пугает всех: и регулятора, и участников рынка, и покупателей. Кто рискует больше? Екатерина Максимова Пока на первичном рынке действовала льготная ипотека, девелоперы продавали в рассрочку около 15-20% квартир. Официальных данных по рассрочке на текущий момент нет, но застройщики сходятся во мнении, что сейчас это основной инструмент продаж. Ипотека умерла, да здравствует рассрочка Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова попыталась подсчитать для «Новых Известий»: «По данным аналитиков, доля сделок с привлечением ипотечного кредита на рынке новостроек в январе 2025 года снизилась до 42%, из чего можно сделать вывод, что оставшиеся 58% — это сделки с использованием собственных средств покупателей и рассрочки. Точную долю рассрочек расчетным путем не установить — нужно смотреть тексты договоров», — считает эксперт. По словам главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, доля сделок с ипотекой на первичном рынке в первой половине 2024 года была 80%, во второй половине она упала до 59%. Если в январе снижение продолжилось и достигло 42%, то математически число сделок с рассрочкой могло увеличиться на 38%. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов считает, что таким образом уже приобретается в зависимости от региона и застройщика 40-50% первичного жилья. Управляющий партнер девелоперской компании Unikey Айгуль Юсупова полагает, что на программу рассрочки приходится уже более 60% продаж. По ее оценке, в январе всего 25% сделок пришлось на льготную семейную ипотеку, 8% — на наличный расчет, а 64% — на программу рассрочки. Рассрочка при покупке квартиры. Как это сейчас работает Рассрочка не новшество для рынка недвижимости. И о таком инструменте наряду с акциями и скидками застройщики быстро вспоминают в лихую годину. А кризис в строительной отрасли только набирает обороты. Льготные программы с государственным субсидированием закрылись (осталась семейная ипотека), а кредитоваться в банке под 30-34% — это история про слабоумие и отвагу. В январе 2025 года объем выданных ипотечных кредитов сократился на 54,1%. Россияне оформили 28 тыс. ипотек. Почти на 7% снизился и средний размер кредита — до 4,5 млн рублей. Год назад, в январе 2024-го, тоже фиксировался ипотечный провал, но это был сезонный спад. Так что же такое рассрочка в новых реалиях? Это прямой договор между клиентом и застройщиком. Первый обязуется оплатить покупку квартиры по графику, который определяет продавец. И нет никаких правил, типовых договоров и единых условий. Рассрочка может быть процентная, беспроцентная, на месяцы или на годы. Как договоришься. «Вариантов может быть много. Застройщики в этом плане очень изобретательны. Как правило, рассрочка не является самостоятельным договором, график распределенных платежей становится частью договора долевого участия (ДДУ). То есть невозможно заключить ДДУ, но рассчитываться по нему через посредника. Все платежи проводятся между застройщиком и дольщиком», — объясняет Ирина Зырянова . Эксперты также предупреждают, что рассрочка возможна на любом этапе строительства. Просто после введения новостройки в эксплуатацию меняется форма продажи — вместо ДДУ заключается договор купли-продажи. Законодательство, подчеркивает Ирина Зырянова, не запрещает застройщикам продавать в рассрочку уже готовые квартиры. Риски для покупателя квартиры Непрозрачность — это первая проблема такой сделки. Вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова перечисляет другие риски покупателя: «Потенциальный риск заключается в том, что рассрочка существенно меньше по сроку, чем ипотечный кредит, и регулярный платеж может быть существенно выше, чем платеж по ипотеке. В такой ситуации риск дефолта дольщика выше и может наступить быстрее, что может привести к расторжению договора долевого участия», — говорит эксперт. Рустам Азизов добавляет, что сейчас самая ходовая рассрочка на стадии строительства — это всего лишь два-три года: «А в некоторых случаях даже меньше года. Таким образом, клиент берет на себя гораздо большую финансовую нагрузку и не всегда может адекватно оценить свою способность с ней справиться. Если при ипотеке его полноценно проверяет банк, проводя андеррайтинг, то при рассрочке от застройщика такая процедура не предусмотрена. К тому же многие из тех, кто приобретает жилье по данной схеме, рассчитывают, что в ближайшие год-два ключевая ставка ЦБ значительно уменьшится и они сумеют переключиться на подешевевшую вслед за этим ипотеку. Но на самом деле нет никаких гарантий, что Центробанк действительно снизит ставку в обозримом будущем, а значит, такие клиенты окажутся в довольно сложной ситуации», — подчеркнул он. Происходящее Азизов называет «пузырем рассрочки». Финал такой сделки заранее понятен: если покупатель в установленный срок не рассчитается с застройщиком, то лишится квартиры и, скорее всего, еще заплатит продавцу неустойку. «Конечно, им вернут оставшуюся сумму, но с учетом инфляции их деньги могут заметно подешеветь. А квартиры в среднем по рынку могут к тому времени заметно подорожать. В частности, из-за того, что девелоперы сейчас существенно сократили количество новых проектов, а текущие стройки к тому времени будут уже на высокой стадии», — объясняет Рустам Азизов. Чем рискуют строительные компании Превратиться в «банк» — это главная проблема для девелоперов. «Застройщикам при такой сделке необходимо по аналогии с банками обеспечивать скоринговую оценку потенциальных покупателей, на что у них нет ни необходимого количества сотрудников, ни технических возможностей», — говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Ирина Зырянова. Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов не исключает, что перекос в сторону рассрочки может «ударить по некоторым застройщикам». Крупные игроки рынка могут рискнуть. «У мелких и средних девелоперов могут возникнуть определенные сложности. Это, в свою очередь, чревато снижением темпов строительства и ввода жилья», — говорит эксперт. Борьба Центробанка с маркетингом от девелоперов Центробанк не первый год пытается отучить девелоперов от различных маркетинговых ловушек. В 2022 году регулятор объявил об ограничении для ипотеки с низким первоначальным взносом — ипотека под 0,01% годовых. Время покажет, как ЦБ решит охладить «пузырь рассрочек». А в это время эксперты не могут прийти к единому прогнозу относительно того, что будет с рынком недвижимости в 2025 году. Одни полагают, что цены на жилье продолжат расти хотя бы в пределах инфляции. Другие уверены, что с падением спроса рухнут и цены на квадратные метры. Квартиры на первичке могут подешеветь на 10-15%. Но квартиры продаются. Председатель комитета Российской гильдии риэлторов по аналитике Алексей Скоробогач приводит в пример Пермский край, где распродано 58% жилья, которое планируется к сдаче в 2025 году. «Соответственно, не распродано 42%. С учетом того что год только начался, а ежегодные объемы реализации новостроек в Пермском крае находятся в пределах 450-700 тыс. кв. м в год, существует высокая вероятность реализации этих 272 тыс. кв. м до конца 2025 года», — резюмировал Скоробогач.
