В столице народ скупает квартиры как в последний раз, даже без ипотеки. «НИ» выяснили, чем вызван такой ажиотаж и что будет с ценами на жилье в ближайшее время. Мария Соколова Рынок жилой недвижимости в Москве в начале 2025 года преподнес сюрприз: из-за дорогой ипотеки все ожидали спада продаж, а вышло наоборот: квартиры в столице разлетаются как горячие пирожки. Причем как на вторичке, так и новостройках. «НИ» разобрались, в чем причина такой аномалии и как она скажется на покупателях в будущем. Покупка квартиры без ипотеки в 2025 году Ипотека действительно мертва. Исследования ДОМ.РФ показывают, что в январе 2025 года банки выдали только 35 тыс. кредитов на жилье, что на 54% меньше, чем в январе 2024-го. Но данные столичного Росреестра поражают: в первый месяц 2025 года в сегменте жилой недвижимости было зарегистрировано 6028 договоров долевого участия. Это на 13,2% больше прошлогоднего показателя. А на вторичном рынке рост продаж, по данным компании «Этажи», составил 25%! Чудеса, да и только. Но причина такой аномалии проста: Москва живет по собственным правилам, отличным от российских. Профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при Правительстве РФ, д. э. н. Надежда Капустина отмечает, что покупателям столичных квартир ипотека не очень-то и нужна. — Покупка недвижимости в Москве рассматривается как надежная инвестиция в условиях экономической̆ нестабильности. На рынке присутствует значительное число покупателей с высокой платежеспособностью, которые могут приобретать квартиры без привлечения ипотечных кредитов. Это характерно именно для столичного региона. В регионах ждут не дождутся доступной ипотеки на квартиру за пару миллионов, а в Москве скупают жилье и по 20, и по 30, и по 40 млн рублей. Размер скидок на квартиры в Москве Руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties Елена Юргенева добавляет, что есть дополнительные факторы, стимулирующие продажи квартир. — Традиционно в начале года люди ищут возможность инвестировать деньги, а продавцы, устав от долгих продаж, больше готовы идти на уступки по цене. Скидки в Москве сейчас действительно впечатляющие. Исследования «Домклик» показывают, что в январе 2025-го фактически средняя стоимость квадратного метра в новостройках составила 351,5 тыс. рублей — это на 17,4% меньше, чем заявлено в объявлениях. А в среднем по РФ цена сделки оказалась на 11,8% меньше заявленной. На вторичке ситуация аналогичная: реальная стоимость квадрата в Москве выходит на 19% меньше, чем просят в объявлениях, — 298,7 тыс. рублей против 355,5 тыс. рублей. Глава компании MOST Development, эксперт по созданию девелоперских продуктов Алеся Полещук напоминает: хотеть продать квартиру и заключить договор купли-продажи — это очень разные события. — На вторичном рынке Москвы много недвижимости, которую собственники переоценили, срок экспозиции у таких объектов увеличен, он может достигать до полугода и более. Постепенно владельцы жилья осознают, что, если они хотят продать свою квартиру, они должны демпинговать. Преимущества и риски покупки квартиры в рассрочку Есть еще один важный фактор такого высокого спроса в Москве: девелоперы сами придумывают альтернативу ипотеке, например рассрочку. Эксперт по геоэкономике и развитию бизнеса, основатель «DomNova | Инвестиции и Недвижимость» Вадим Черданцев рассказал, что сегодня рассрочка — очень популярный вариант покупки квартиры в Москве. — Сейчас рассрочки применяются в 30–40% сделок, а по некоторым оценкам, в половине сделок на рынке новостроек в московском регионе. Купить квартиру без ипотеки и без многомиллионных запасов — звучит привлекательно. Но эксперты отмечают, что за красивым фантиком может прятаться горькая начинка. Елена Юргенева напоминает, что для приобретения квартиры в рассрочку требуются большие семейные доходы. — Важно понимать, что покупатель все равно должен обладать достаточным доходом. В отличие от ипотеки, рассрочка, как правило, не превышает четырех лет. При стоимости квартиры, например, 10 млн рублей, покупатель должен будет: 1) внести первоначальный платеж не менее 30%, то есть 3 млн рублей; 2) ежегодно выплачивать по 1,75 млн рублей, то есть по 145 834 рубля в месяц. Алеся Полещук предупреждает, что бесплатной рассрочки не бывает. — Цена недвижимости в рассрочку будет выше, причем порой существенно — до 10% от стоимости жилья. По словам Вадима Черданцева, еще бывают штрафы за досрочное расторжение договора или несвоевременный платеж. И очень высока вероятность того, что покупатели квартир в рассрочку в итоге не смогут выполнять свои обязательства и будут вынуждены расстаться с жильем. — В случае финансовых просчетов и наступления момента оплаты остатка (как правило, он наступает при вводе домов в эксплуатацию через один-два года) на рынок могут хлынуть ранее «проданные» квартиры. Поэтому некоторые эксперты называют такие продажи в рассрочку условными или квазипродажами. Будут ли квартиры дорожать Высокий спрос на жилье — отличная почва для подорожания квартир. И хотя девелоперы и собственники квартир дают скидки, реальные суммы, зафиксированные в договорах, тоже увеличиваются. За январь фактическая стоимость квадратного метра в новостройках Москвы выросла на 0,9%. Однако, по мнению Надежды Капустиной, такая покупательская аномалия продлится недолго. — Январский всплеск спроса в Москве, вероятно, является краткосрочным явлением, обусловленным сезонными факторами и желанием некоторых покупателей успеть приобрести недвижимость до возможного роста цен. А еще стоит учитывать фактор Дональда Трампа и российско-американских переговоров — считает Елена Юргенева. — Сейчас мы видим тенденции к улучшению внешнеполитической ситуации, и многие покупатели на этом фоне будут ждать более доступных кредитов и снижения цен на недвижимость. Однако ожидание клиентов еще не означает, что девелоперы пойдут на уступки, а ЦБ вдруг уронит ставки по ипотеке. Каких-то улучшений на рынке придется ждать еще долго, уверена эксперт: — Даже при самых благоприятных условиях ощутимых изменений на рынке недвижимости стоит ждать не раньше 2026 года.
