Нижегородцам не стоит ждать снижение цен на квартиры
Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области, продажи квартир в новостройках региона с начала года сократились на 41,4%, по сравнению с прошлогодними показателями.
Нижегородские застройщики поделились своим мнением насчет сложившейся ситуации на рынке недвижимости в регионе.
Так, генеральный директор ГК "ННДК" Михаил Иванов отметил, что текущий год, бесспорно, стал особенным для рынка недвижимости. Причиной тому стали несколько факторов. В их числе — окончание действия программы ипотеки с господдержкой, последовательное повышение ключевой ставки.
“Как известно, основным драйвером рынка первичной недвижимости являлись именно программы с господдержкой, и большинство покупателей использовали для приобретения недвижимости этот инструмент. И в настоящее время в связи с отменой льготной ипотеки мы наблюдаем определенное охлаждение рынка. В среднем спрос упал от 30% до 50%”, — замечает Михаил Иванов.
В целом, в настоящее время многие покупатели продолжают выбирать варианты с льготной ипотекой. Например, семейной или IT, а также коммерческой ипотеками. Застройщики же, в свою очередь, прорабатывают различные варианты подхода финансирования (например, рассрочка).
Себестоимость строительства неумолимо растет, поэтому вероятность снижения цен на недвижимость очень мала. В большинстве случаев регулятором цены являются условия проектного финансирования. Именно так сейчас реализуются подавляющее большинство проектов. То есть ниже определенной цены банк просто не позволит продавать застройщику.
По словам директора по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ Михаила Шерстнева, компания чувствует снижение спроса на недвижимость примерно на 30-50%. Это произошло после сужения условий льготной ипотеки.
Не менее существенное влияние на спрос недвижимости оказало и повышение ключевой ставки. Теперь ставка по ипотечным кредитам значительно увеличились. Следствием стало то, что в современных реалиях ипотеку оформляют только те, кто может позволить себе небольшой кредит или погасить его за короткий период. Застройщики стараются создать программы, которые улучшают качество сервиса и уменьшают финансовую нагрузку клиента. Например, трейд-ин, рассрочки, спецпрограммы субсидирования.
“На наш взгляд, в ближайшие месяцы некоторых застройщиков может коснуться точечное снижение цен. Это зависит от их долговой нагрузки и обязательств перед банками. Однако считаю, что это временное явление, и ситуация нормализуется, поскольку застройщикам потребуется время для перестройки общего механизма продаж. Снижение стоимости также будет связано с давлением со стороны банков, так как графики цифровых продаж формировались исходя из предыдущих условий рыночной ипотеки. В настоящее время застройщики могут пересматривать определённые планы, но это будет временной мерой, пока они не адаптируются и не войдут в новый ритм работы. Существует определённая себестоимость проектов, которая растёт вместе с ключевой ставкой, и эти дополнительные расходы ложатся на плечи застройщиков. Рынок для застройщиков станет сложнее, и, возможно, останутся только те компании, которые имеют опыт и способны справляться с различными ситуациями на рынке”, — пояснил он.
Свое мнение на этот счет также высказал директор по маркетингу ГК “Терминал” Евгений Суменко. По его словам, во время действия низкой ипотечной ставки спрос на новостройки был высоким. Однако в этой программе не было ограничений по числу сделок на одного покупателя (как, например, в семейной ипотеке). Это привело к тому, что реально ей пользовались далеко не те люди, которые нуждались.
“Она стала скорее инвестиционным инструментом. Есть прецеденты, когда по этой программе за несколько лет действия в одни руки было куплено более 7 квартир. В прошлом году ее начали ограничивать: одна квартира в одни руки. И возможно, если бы это действовало с самого начала появления программы, такого ажиотажа и раздутия цен можно было бы избежать”, — заявил Евгений Суменко.
В настоящий же момент альтернативы программе безадресной льготной ипотеки на новостройки нет. Те программы и предложения, которые застройщики реализуют самостоятельно или с банками, масштабного действия не возымели.
Говоря о семейной ипотеке, Евгений Суменко уточнил, что программа пополняется новыми условиями и ограничениями.
“Например, увеличение первоначального взноса до 30%. К тому же, чтобы выдать кредит под ставку 6%, банки требуют от застройщиков компенсировать некие расходы. Получается, семья не может взять ипотеку в банке, пока застройщик не гарантирует банку выплату комиссионных. И мы вынуждены на это идти, потому что других вариантов нет.
Перед отменой массовой льготной ипотечной программы в июне продажи были достаточно активными. Сейчас мы фиксируем падение на 10-15%. Но нужно отметить, что мы отличаемся от других игроков рынка, потому что «ценник» на квартиры достаточно демократичный. За счет этого, даже с учетом корректировки цен из-за необходимости платить банкам, все равно мы не сильно приблизили стоимость к средней по рынку”, — подчеркнул он, сделав акцент на том, что компания продает квартиры по льготным ипотекам в 90% случаев.
Также есть небольшой процент тех, кому после продажи вторичной недвижимости не хватает небольшой суммы. Они могут взять ипотеку под базовую ставку.
Так, возможное изменение цен, по мнению Евгений Суменко, зависит от формирования застройщиком цен при выходе на рынок с тем или иным объектом.
“Есть те, кто изначально заложил в цену дополнительные издержки – им поднимать стоимость уже некуда. Если говорить о нас, мы изначально выходим с ценами ниже рынка, поэтому повышение сказывается на них не так существенно”, — подметил директор.
В среднем по Нижнему Новгороду аналитики отмечают повышение цен на квартиры на 10% с начала года.
“И до конца 2024 г. они вряд ли изменятся. Многие предрекали снижение цен, но пока мы тоже этого не видим. Есть дисконты, скидки, но не снижение цен. Они будут держаться. На мой взгляд, сложившаяся ситуация не приведет к банкротству застройщиков в Нижнем Новгороде. Предпосылок я не вижу. Скорее застройщики притормозят ввод новых проектов и будут распродавать старые, искать новые схемы продаж, вводить рассрочки. Предыдущий период высокого спроса позволит какой-то период работать в текущей ситуации. Конечно, если бы не было четырех лет с программой господдержки и высоким спросом, ситуация была бы совсем другая”, — резюмировал Евгений Суменко.
Ранее сообщалось, что продажи квартир в нижегородских новостройках сократились на 41,4%.
За первые 9 месяцев текущего года количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве достигло 6,627 тысяч.
В прошлом году показатель находился на уровне 11,304 тыс. договоров.
В частности, в августе на территории всей Нижегородской области зарегистрировали 541 договор, в сентябре — 458. За месяц их число снизилось на 15,3%. Для примера, в прошлом сентябре количество договоров достигало 2,261 тыс. единиц.