Об особенностях содержания общего имущества в малоэтажных жилых комплексах
старший преподаватель кафедры гражданского права Уральского государственного юридического университета имени В.Ф. Яковлева, адвокат Адвокатской палаты Свердловской области
Представим себе ситуацию: находится близ города Екатеринбурга коттеджный поселок, всего 65 домов. Управляет поселком жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Все там замечательно: и красивые клумбы, и ухоженные дорожки, ели голубые посажены, въезд на территорию охраняется частным охранным предприятием. Регулярно (2–3 раза в год) проводятся общие собрания членов кооператива, оперативно решаются все проблемы. Живи и радуйся. Да вот незадача: появились в этом объединении собственников три хозяина, которые решили, что вносить плату за содержание общего имущества поселка — вышеупомянутых дорожек, елей и клумб — они не станут. По их мнению, достаточно того, что они регулярно оплачивают счета за свет, водопровод и газ ресурсоснабжающим организациям, с которыми у них есть прямые договоры.
Добросовестные собственники домовладений возмущены. Попытки договориться мирно успехом не увенчались, пришлось обращаться в суд.
И все бы ничего, дела о задолженностях по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья рассматриваются мировым судом в порядке приказного производства. Поскольку понятия «коттеджный поселок» в законе не существовало, применял суд по аналогии нормы жилищного законодательства, регулирующие содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Однако всем, в том числе законодателю, было понятно: общее имущество многоквартирного дома и общее имущество в малоэтажной жилой застройке (так с недавнего времени именуются в Законе коттеджные поселки) — это вещи принципиально разные — и по составу этого имущества и по способам его содержания и управления им.
И вот наступил конец 2021 года. В Конституционном суде РФ было рассмотрено дело по жалобе гражданки Т.С. Малковой, в котором она ставит перед судом вопрос о соответствии Конституции РФ норм Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемых по аналогии к отношениям по содержанию общего имущества в малоэтажной жилой застройке. Обращаясь в Конституционный суд РФ, гражданка Т.С. Малкова была возмущена не столько нормами жилищного законодательства, сколько размером взыскиваемых с нее платежей по содержанию общего имущества в малоэтажной жилой застройке.
Конституционный суд РФ с доводами гражданки Малковой Т.С. согласился и постановил: признать оспариваемые нормы Жилищного кодекса РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение используется в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.
Суть данного Постановления Пленума Конституционного суда РФ заключается в том, что проживание на территории жилищно-земельного комплекса предполагает пользование собственниками объектами его инфраструктуры, услугами, оказываемыми сторонними, в том числе управляющими организациями, осуществляющими обслуживание объектов указанной инфраструктуры. Такое пользование предполагает необходимость внесения платы. Вместе с тем, если собственник не имеет фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, если эти услуги выходят за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, если их стоимость явно превышает рыночную стоимость, то собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы.
Что же до нашей ситуации, суды не отказывают в удовлетворении исков управляющей организации о взыскании с неплательщиков задолженности по оплате содержания общего имущества в малоэтажных жилых застройках, понимая, что расходы эти имеются и нести их обязаны все собственники, рассчитывающие на благоприятные условия проживания в рамках жилищно-земельного комплекса, состоящего из отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой. Вместе с тем суды тщательно исследуют не только наличие и состав указанного общего имущества, но и всю первичную документацию (договоры, квитанции, чеки об оплате тех или иных услуг, акты выполненных работ, сметы и прочее), подтверждающую оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества. Объем исследуемой судом при рассмотрении дела документации порой доходит до 5 томов.
Конституционный суд РФ в связи с рассматриваемой проблемой неоднократно указывал: «Федеральному законодателю надлежит в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования рассматриваемых в Постановлении организационных и имущественных отношений». Федеральный законодатель выполнил поставленную перед ним задачу: с 01.10.2023 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2023 года № 351-ФЗ. Суть указанных изменений сводится к следующему:
1. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
2. Указанным собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
3. Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.
4. Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
В завершении хочется отметить — как часто бывает и в реальной жизни, и в судебной практике — нет и в этой истории лиц, абсолютно правых и абсолютно не правых. В действиях управляющих организаций часто усматриваются и «перегибы» и «недоделки», а зачастую и неправомерные действия. Для соблюдения баланса интересов обеих сторон спора необходимо выработать единые стандарты решения вопроса о содержании общего имущества и приемлемые расценки на услуги, оказываемые в процессе осуществления деятельности по управлению этим имуществом. Хочется верить, что в связи с внесением ясности в вопрос о правовом регулировании организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, спорные вопросы если не исчезнут вовсе, то, по крайней мере, сократятся до минимума.
Добросовестные собственники домовладений возмущены. Попытки договориться мирно успехом не увенчались, пришлось обращаться в суд.
И все бы ничего, дела о задолженностях по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья рассматриваются мировым судом в порядке приказного производства. Поскольку понятия «коттеджный поселок» в законе не существовало, применял суд по аналогии нормы жилищного законодательства, регулирующие содержание общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Однако всем, в том числе законодателю, было понятно: общее имущество многоквартирного дома и общее имущество в малоэтажной жилой застройке (так с недавнего времени именуются в Законе коттеджные поселки) — это вещи принципиально разные — и по составу этого имущества и по способам его содержания и управления им.
И вот наступил конец 2021 года. В Конституционном суде РФ было рассмотрено дело по жалобе гражданки Т.С. Малковой, в котором она ставит перед судом вопрос о соответствии Конституции РФ норм Жилищного кодекса Российской Федерации, применяемых по аналогии к отношениям по содержанию общего имущества в малоэтажной жилой застройке. Обращаясь в Конституционный суд РФ, гражданка Т.С. Малкова была возмущена не столько нормами жилищного законодательства, сколько размером взыскиваемых с нее платежей по содержанию общего имущества в малоэтажной жилой застройке.
Конституционный суд РФ с доводами гражданки Малковой Т.С. согласился и постановил: признать оспариваемые нормы Жилищного кодекса РФ не соответствующими Конституции Российской Федерации в той мере, в какой их применение используется в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.
Суть данного Постановления Пленума Конституционного суда РФ заключается в том, что проживание на территории жилищно-земельного комплекса предполагает пользование собственниками объектами его инфраструктуры, услугами, оказываемыми сторонними, в том числе управляющими организациями, осуществляющими обслуживание объектов указанной инфраструктуры. Такое пользование предполагает необходимость внесения платы. Вместе с тем, если собственник не имеет фактической возможности пользоваться данным имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг, если эти услуги выходят за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, если их стоимость явно превышает рыночную стоимость, то собственник участка не лишен возможности инициировать проведение общего собрания собственников для изменения условий взимания указанной платы.
Что же до нашей ситуации, суды не отказывают в удовлетворении исков управляющей организации о взыскании с неплательщиков задолженности по оплате содержания общего имущества в малоэтажных жилых застройках, понимая, что расходы эти имеются и нести их обязаны все собственники, рассчитывающие на благоприятные условия проживания в рамках жилищно-земельного комплекса, состоящего из отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой. Вместе с тем суды тщательно исследуют не только наличие и состав указанного общего имущества, но и всю первичную документацию (договоры, квитанции, чеки об оплате тех или иных услуг, акты выполненных работ, сметы и прочее), подтверждающую оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества. Объем исследуемой судом при рассмотрении дела документации порой доходит до 5 томов.
Конституционный суд РФ в связи с рассматриваемой проблемой неоднократно указывал: «Федеральному законодателю надлежит в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения с тем, чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования рассматриваемых в Постановлении организационных и имущественных отношений». Федеральный законодатель выполнил поставленную перед ним задачу: с 01.10.2023 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс РФ в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2023 года № 351-ФЗ. Суть указанных изменений сводится к следующему:
1. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению.
2. Указанным собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
3. Если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.
4. Собственник недвижимой вещи, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.
В завершении хочется отметить — как часто бывает и в реальной жизни, и в судебной практике — нет и в этой истории лиц, абсолютно правых и абсолютно не правых. В действиях управляющих организаций часто усматриваются и «перегибы» и «недоделки», а зачастую и неправомерные действия. Для соблюдения баланса интересов обеих сторон спора необходимо выработать единые стандарты решения вопроса о содержании общего имущества и приемлемые расценки на услуги, оказываемые в процессе осуществления деятельности по управлению этим имуществом. Хочется верить, что в связи с внесением ясности в вопрос о правовом регулировании организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, спорные вопросы если не исчезнут вовсе, то, по крайней мере, сократятся до минимума.