Эксперты рассказали об основных трендах нижегородского рынка недвижимости
В прошлом году в России зафиксирован рекордный ввод жилья – более 100 млн квадратных метров. Нижегородская область не стала исключением, показывая стабильную динамику роста – введено больше 1 млн 700 тысяч «квадратов». При этом ситуация на рынке недвижимости остаётся непростой – цены идут в рост. Какие основные тенденции прослеживаются сегодня и когда ждать снижения стоимости квадратного метра? Исторический максимум Особенно лихорадило рынок недвижимости осенью прошлого года, когда Центробанк стал активно поднимать ключевую ставку. Из-за этого выросли ставки по ипотеке. Одновременно продавцы жилья начали поднимать цены на квадратные метры, которые и так уже достигли исторических максимумов. В итоге за прошлый год на первичном рынке стоимость квадратного метра выросла на треть и достигла в среднем более 160 тысяч рублей. Некоторые эксперты отмечают, что рост составил почти 40%, а цена метра приблизилась к 200 тысячам. Дорого стоит и вторичная недвижимость – рост почти 18%, средняя цена, по оценкам разных экспертов, – 130 – 138 тысяч рублей за квадратный метр.
Что касается спроса, то активность пользователей на вторичном рынке начала увеличиваться в июне – первой половине августа 2023 года на фоне ожидаемого повышения ставки ЦБ. Многие стремились успеть купить квартиру до роста ипотечных ставок. Пик был достигнут в середине августа – показатель спроса приблизился к средним значениям 2021 года.
«Во второй половине августа спрос ожидаемо начал снижаться. В конце года активность потенциальных покупателей была уже на треть ниже рекордных значений августа», – сообщили специалисты ЦИАН. Компактные объекты На рынке новостроек спрос по России вырос на 7%, а предложений – на 53%, в Нижегородской области на 18% и 47% соответственно. Большое количество предложений, несомненно, связано с активным строительством и вводом жилья.
«В целом спрос и цены на первичном рынке в течение 2023 года продолжали расти. Это было связано с волатильностью рубля и изменением условий по ипотеке: ставки на вторичку сильно выросли, и спрос перетёк на рынок новостроек, из-за чего поднялись цены», – комментирует Дмитрий Алексеев, руководитель направления первичной недвижимости ресурса «Авито. Недвижимость». Ещё одна тенденция – в тренде квартиры-студии. В Нижнем Новгороде спрос на них вырос на 31%. Эксперты портала «Авито. Недвижимость» предполагают, что в сравнении с другими форматами жилья спрос продолжит расти именно на компактные объекты благодаря их ценовой доступности. Сейчас в среднем квартира-студия стоит 3,3 млн рублей, в то время как стоимость стандартной двушки на вторичном рынке – 5,4 млн рублей, на первичном – 7,5 млн рублей. Сдержать рост Наряду с этим изменились и условия выдачи льготной ипотеки на новостройки. Теперь первоначальный взнос увеличен с 20% до 30%, а максимальный размер кредита снижен во всех регионах до 6 млн рублей. Это говорит о том, что программу льготного кредитования на первичном рынке постепенно начинают сворачивать. В Минфине РФ считают, что это должно произойти к середине 2024 года, при этом необходимо проработать новые меры социальной поддержки.
«Больного нельзя всегда кормить таблетками, так и здесь нужно постепенно уходить от тотального субсидирования. В прошлом году, когда принималось решение о продлении, задача была – дать рынку время плавно перейти к рыночным условиям, чтобы все знали, что 1 июля 2024 года программы прекратят своё действие. Ровно эта дата зафиксирована на текущий день. Наша позиция – программы должны завершить своё действие в установленный срок, но при этом мы продолжим вести дискуссию по точечным мерам поддержки», – отметил заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев.
Отмена льготной ипотеки, несомненно, на какой-то период охладит спрос, но вот стоит ли рассчитывать на существенное снижение цен? Эксперты уверены: меры по охлаждению ипотечного рынка должны привести к восстановлению цен на жильё к оптимальным значениям, ну или по крайней мере сдержать их дальнейший рост.
Кроме этого ставка делается на увеличение темпов строительства. В Нижегородскую область привлечён ряд крупных застройщиков, стартует ряд серьёзных проектов по комплексному развитию территорий.
«Это способствует развитию конкурентной среды на рынке жилой недвижимости, что окажет непосредственное воздействие на сдерживание роста стоимости жилья, а также разнообразит предложения на рынке жилья», – считают в региональном минстрое.