Яркие вехи турбулентного года на рынке недвижимости
Уходящий год был богат на события. И несмотря на то, что строительная отрасль всегда отличалась традиционностью и некоторой инертностью, в 2022 году все участники рынка были вынуждены чутко реагировать на повестку и быстро принимать решения. Специалисты девелоперской компании UDS составили список самых важных явлений и изменений рынка недвижимости минувшего года.
Турбулентные ставки
Колебания ключевой ставки ЦБ от 8,5% в январе до 20% в конце февраля и обратно, до 7,5% с сентября, задавали темп и настроение для всех участников рынка. Вслед основному показателю изменялись условия льготных государственных программ, ипотека становилась то максимально привлекательной, порождая бум спроса, то буквально замораживала рынок высотой ставок. Эксперты разрабатывали прогнозы дальнейшего развития ситуации, предлагая осторожно-позитивные сценарии или рекомендуя ускорить принятие решения о покупке. При этом стратегия ценовой политики девелоперов отличалась особой неоднородностью. Некоторые предпочли придерживаться плавного повышения. Другие – попытались выжать максимум из повышенного спроса, завышая стоимость квадратного метра. Позже, когда ажиотаж схлынул, на рынке появились анонсы крупных скидок. Данные предложения, несмотря на свою привлекательность, в действительности лишь компенсировали разрыв, создавшийся по причине завышения цены.
Ипотека с государственной поддержкой
Интрига с вероятным завершением льготной программы в конце года также внесла свой вклад в виде роста спроса на сделки с использованием ипотеки с государственной поддержкой в декабре. Потенциальные покупатели спешили воспользоваться льготными условиями. Продление, объявленное 15 декабря, стало новым импульсом для изменения динамики спроса. С одной стороны, срок завершение отодвинулся на 1,5 года (до 1 июля 2024 года), а с другой – действующая последние полгода ставка повысилась с 1 января 2023 на 1 пункт, достигнув 8%.
Субсидированные предложения
В попытке хотя бы отчасти стабилизировать спрос, ведущие застройщики совместно с крупными банками приняли решение о запуске собственных субсидированных ипотечных программ. На рынке появились специальные предложения для самых разных категорий граждан: специалистов IT-сферы, военных и т.п. Также большим событием для строительной отрасли стало появление программ с около нулевыми ставками, которые стали возможны благодаря повышению цены лотов. Такой подход позволил девелоперам стимулировать покупательскую активность, но не нашёл поддержки главы Центрального банка Российской Федерации. Эльвира Набиуллина выступила за завершение подобных программ. Тем не менее, окончательное решение пока не принято и крупные банки продолжают рассматривать заявки на ипотеку с субсидией, но ставки уже не околонулевые.
Импортозамещение
Одним из самых значимых событий в 2022 году для строительной отрасли стало повсеместное импортозамещение. На смену европейскому оборудованию и материалам пришли аналогии из азиатских стран и отечественные продукты. Для облегчения процесса с весны начал работать Каталог импортозамещения (совместный проект Министерства строительства и ЖКХ РФ и НОСТРОЙ). По оценке ассоциации «Национальное объединение строителей» к июню стройка была обеспечена необходимыми материалами уже на 90-93%. Оставшаяся доля относилась к эксклюзивным дизайнерским решениям.
Подтверждение инвестиционной ценности
2022 год в очередной раз утвердил недвижимость как самый надежный инструмент сохранения средств. На фоне инфляции, существующих ограничений на проведение валютных операций, повышенных рисков при покупке акций, бетонный рубль остаётся доступной возможностью вложения.
Специалисты девелоперской компании UDS приводят кейс-расчёт, сравнивая доходность 1 млн рублей при использовании самых популярных инструментов хранения средств: наличные, золото, акции Мосбиржи, доллары США, банковский вклад, жилая недвижимость (покупка квартиры в новостройке на этапе строительства с использованием ипотеки под 9%) в период с 1 января 2020 года по 28 сентября 2022. С учётом инфляции и всех необходимых выплат каждый из рассматриваемых инструментов кроме недвижимости привёл к потере. Так, убыток при хранении средств в виде наличных составил 255 тыс. руб., акции – 483 тыс. руб., золото – 285 тыс. руб., доллары – 313 тыс. руб., вклад без капитализации – 187 тыс. руб. Доход от покупки и последующей продажи недвижимости в свою очередь составил 887 тыс. руб.
Цифровизированная клиентоориентированность
Повсеместная цифровизация процессов и систем – тренд последнего десятилетия. В начале уходящего года отрасль готовилась к полному переходу на BIM-проектирование, повсеместному использованию электронного документооборота, удалённому заключению сделок, увеличению количества проектов с внедренными системами «умный дом» или «умная квартира» и т.п.
Последовавшие весной события сменили вектор цифровой трансформации. Во-первых, в Дорожной карте Правительства, утвержденной Распоряжением Правительства РФ 3719-р, обозначен новый срок обязательного использования технологий информационного моделирования – с 1 июля 2024 года. Во-вторых, снижение покупательской активности показало необходимость качественной клиентской поддержки, прямого диалога, а иногда и психологической помощи.
Как следствие, девелоперы сосредоточились на развитии клиентского сервиса и оптимизации затрат на всех этапах жизни объекта вплоть до эксплуатации. Например, за счёт внедрения элементов системы «умный дом», которые стали своеобразным must have. Также увеличился оборот электронных сделок, когда для заключения договора покупателю нет необходимости приезжать в офис девелопера. Данный сервис стал особенно актуален при покупке недвижимости при переезде.