Советы покупателю: как правильно выбрать квартиру. Выезжайте на объект, знакомьтесь с соседями, консультируйтесь с юристами и считайте деньги!
Квартира – это не хлеб и даже не телевизор, поэтому выбрать хороший вариант, который в дальнейшем будет радовать и не принесет проблем, не просто. Непродуманная хорошо покупка может обернуться и юридическими спорами, и капитальным ремонтом, и финансовыми проблемами, а если учесть, что многие граждане покупают жилье один раз в жизни, «неправильная» квартира может стать настоящей катастрофой.
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил помочь покупателям с выбором и рассказать, какие факторы стоит учитывать и на что обратить внимание.
Санкабина в …гостиной
Прежде всего, нельзя покупать квартиру без осмотра. «Мы всегда советуем съездить на объект и оценить то, что хотя бы можно увидеть: ровные ли стены, потолок, нет ли щелей между стенами и окнами, на месте ли перегородки, которые должны быть? Ведь на практике можно столкнуться с чем угодно. Например, у нас был случай, когда в квартире вместо потолочной панели положили стеновую, и на потолке оказался вход к соседям. А однажды прямо посредине комнаты строители установили сантехкабину: поставили на время, а потом забыли убрать и накрыли ее сверху потолочной плитой. И пока не привели покупателей, квартира так и стояла - с дополнительной сантехкабиной. Безусловно, такие казусы случаются редко, но смотреть надо в оба», - предупреждает Оксана Русанович, руководитель департамента маркетинга и рекламы компании «Азбука Жилья».
Алексей Шленов, исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», советует ездить на просмотры всей семьей, так как вкусы у всех разные. И к тому же очень важно, как будут чувствовать себя в новой квартире дети.
«Если квартира сдается с отделкой, стоит обратить внимание на качество ремонта. И в первую очередь надо проверить кухню и ванную – это наиболее «сложные» места», - отмечает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп».
Нужно также обратить внимание на состояние коммуникаций и электропроводки, на наличие и работу счетчиков. «А при покупке вторички важно выяснить, оплачены ли коммунальные платежи и производилась ли перепланировка в квартире, и если да, то согласована она или нет», - советует Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость». Если неузаконенная перепланировка обнаружилась, то стоит понять – легко ли ее согласовать или лучше вообще не стоит связываться.
Почему окно закрыто шторой?
Очень важно обратить внимание еще на кое-какие детали. «Например, должен насторожить тот факт, что окна закрыты шторами. За ними могут скрываться дымящие трубы завода, расположенного не так уж и далеко», - предостерегает Светлана Бирина, руководитель департамента вторичной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». А о доме и районе лучше и правдивее всего рассказывают скорее не риелторы или продавцы, а соседи, по возможности с ними нужно встретиться.
Но в новостройке с соседями, конечно, не все так однозначно, и рассказать о достоинствах и недостатках дома некому. Здесь могут помочь разве что форумы, на которых общаются жильцы, купившие квартиру раньше. Они хотя бы в курсе проблем, связанных с подключением лифтов, работой коммуникаций и т.п. «А помимо общения на форумах хороший вариант – посетить уже заселенные дома компании-застройщика и поговорить с людьми, которые в них живут», - считает Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). Так, можно узнать о типичных ошибках, которые может допустить застройщик, и изучить приобретаемое жилье более предметно.
Кто владел квартирой
«Выбирая квартиру, необходимо обращать внимание и на ее юридическую чистоту, тщательно изучая все правовые аспекты. Это поможет избежать проблем с правом собственности», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Если приобретается квартира в новостройке, которая еще не сдана и не оформлена в собственность, то лучше всего заключить договор долевого участия в строительстве. Если же дом сдан, подписать ДДУ уже не получится, и в этом случае нужно получить от продавца какие-то гарантии оформления жилья в собственность в определенные сроки либо повременить с покупкой до тех пор, пока в доме не будет получено хотя бы первое свидетельство о собственности.
«А при покупке жилья на вторичном рынке важно отследить все переходы прав собственности: как и когда была проведена приватизация, на каких условиях, выделялись ли доли на детей (если нет, то есть вероятность, что выросшие дети потребуют свою долю. – От ред.), продавалась ли квартира потом, кому и при каких обстоятельствах, передавалась ли она в наследство и т.п.? И если переход права собственности на квартиру вызывает сомнения, например, он был по решению суда или наблюдается несколько переходов, следующих один за другим, это должно настораживать, - отмечает Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»). - Кроме того, важна информация о том, куда делись бывшие продавцы квартиры. Если они как будто испарились, это может быть свидетельством криминала - мошеннического или даже силового воздействия при переходе права собственности».
Для того чтобы посмотреть, кому раньше принадлежала квартира, следует заказать выписку из ЕГРП. Но в юридической части вопросов и нюансов может быть очень много и, естественно, без специалистов здесь справиться очень сложно. В солидных агентствах по недвижимости с хорошей репутацией и большим опытом есть собственные юридические отделы, проверяющие чистоту сделки.
Дороже или дешевле?
Покупая квартиру, важно также определиться с «правильной» ценой, особенно если покупка осуществляется с помощью заемных средств. Покупать квартиру в ипотеку на пределе возможностей – не стоит.
Впрочем, выкладывать всю зарплату в ежемесячный платеж не позволят сами банки, и максимально возможную сумму покупки тоже определят они: «Зачем самому ее высчитывать? Достаточно обратиться в любой банк, и он предоставит подробный график платежей, соразмерный с доходами. Банк не даст ипотеку на сумму сверх той, которую клиент может подтвердить своим доходом», - отмечает Оксана Русанович («Азбука Жилья»). «В основном расходы на ежемесячные платежи не должны превышать 50% от суммы доходов. Но это соотношение может составлять и 60%, а иногда и 70% - в зависимости от величины самого дохода и политики банка», - говорит Алексей Шленов («МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»).
Впрочем, даже если банк позволяет платить 70% от дохода, а значит, дает бОльшую сумму в долг на лучшую квартиру, радоваться и торопиться с покупкой не надо. Большинство экспертов считает, что платеж на грани возможностей – это все-таки большой риск, так как в любой момент можно потерять работу (особенно сейчас) или столкнуться с какими-то финансовыми проблемами, и при большом ипотечном платеже справиться с этим будет непросто. «Одно из основных правил ипотеки гласит, что платеж должен быть комфортным, а это значит, что заемщик не должен ущемлять себя в необходимых тратах. Поэтому ежемесячный взнос не должен превышать 50% от совокупного ежемесячного дохода, а лучше, если доля платежей по ипотеке будет еще меньше - на уровне 30%. Ведь в любом случае при улучшении материального положения у заемщика всегда есть возможность погасить кредит досрочно», - разъясняет Кристина Шульгина, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость».
Если же квартира приобретается на собственные сбережения, то специалисты, как правило, советуют покупать по максимуму (исходя, естественно, из потребностей), так как жилье в среднесрочном и долгосрочном периоде дорожает, и угнаться за ценами может быть проблематично, да и последующие переезды и поиски жилья – дело хлопотное и затратное: «Поэтому если средства позволяют приобрести квартиру большей площади, то, конечно, лучше это сделать и не размениваться», - советует Михаил Куликов («ИНКОМ-Недвижимость»).
Будущие затраты
Но, правда, рассчитывая максимально возможную стоимость покупки, не надо забывать про ремонт. Если приобретается вторичка, то на него, в принципе, можно не закладываться, особенно если нашлось жилье в приемлемом состоянии: «Ведь с ремонтными хлопотами можно повременить, а также можно делать ремонт по частям, по мере поступления средств, и отремонтировав одну комнату, приниматься за другую», - отмечает Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). Но вот в новостройке с этим сложнее, потому что в бетонных стенах, где нет ни сантехники, ни электричества, жить невозможно.
Собственные же затраты на довольно обычный ремонт в помещении, в котором не выполнена даже черновая отделка, по данным Дмитрия Пантелеймонова (ГК «Лидер Групп»), обходятся покупателю примерно в 10-15 тыс. руб. за квадратный метр, и в итоге на ремонт уходит около 10-15% от стоимости квартиры.
Если вы не готовы работать прорабом, то тогда выбирайте квартиру с отделкой от застройщика. «Она, как правило, финансово целесообразнее, поскольку застройщик закупает отделочные материалы оптом, и себестоимость ремонта для конечного потребителя оказывается ниже», - объясняет Дмитрий Пантелеймонов (ГК «Лидер Групп»). По разным оценкам, скромный ремонт экономкласса обходится в 7-9 тыс. руб./кв. м, а так называемый «муниципальный» ремонт с использованием самых дешевых строительных материалов иногда укладывается и в 4,5 - 5 тыс. руб./кв. м. Качественная же отделка комфорткласса стоит порядка 10-12 тыс. руб./кв. м, то есть все равно чуть дешевле, чем при самостоятельном ремонте. «Например, в наших проектах «Рациональ» и «Единый стандарт», где предлагается несколько вариантов отделки, и в том числе с меблировкой, за счет «опта» стоимость ремонта начинается от 7700 руб. за метр. При самостоятельном ремонте такого уровня стоимость квадратного метра обойдется примерно в 15 тыс. руб., и, к примеру, отделка 40-метровой «однушки» будет стоить дороже на 300 тыс. руб.», - рассказывает Галина Гараева, генеральный директор компании «Континент».
Но в любом случае затраты на ремонт учитывать приходится. А помимо них нелишним будет учитывать и будущие коммунальные и эксплуатационные расходы. Конечно, по сравнению со стоимостью жилья они очень малы, даже в самых дорогих комплексах, но платить их придется фактически всю жизнь или большую ее часть, и важно, чтобы платеж был комфортен для семейного бюджета. Сегодня плата за содержание жилья от проекта к проекту может быть очень разной, в зависимости от многих факторов, иногда даже в ЖК комфорткласса ежемесячно приходится платить 5-6 тыс. руб., так что интересоваться данным вопросом нужно еще до покупки. И при двух аналогичных вариантах с различными эксплуатационными расходами, возможно, стоит выбирать тот, где расходы меньше. Плюс надо понимать, что чем выше класс жилья, тем больше будут затраты на его содержание.
Резюме «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru»
Выбрать квартиру не просто, но при должной внимательности и осторожности, «правильный» вариант покупателю практически гарантирован. Чтобы не разочароваться в своем приобретении, надо определиться с приоритетами, тщательно проверить все технические моменты и юридические аспекты, а также установить оптимальную цену приобретаемой недвижимости с учетом последующих расходов. Если сделать все это, проблем, скорее всего, не возникнет и квартира принесет только радость.