Антикризисная стройка
Строительные компании отреагировали на меры поддержки отрасли в кризис
Строительные компании рассказали «Газете.Ru», что они думают о предложенных стройкомплексом Москвы мерах поддержки отрасли. Если в целом все предложения встречены позитивно, то идея об «амнистии» апартаментов вызывает у застройщиков много вопросов. По их мнению, это предложение нуждается в дальнейшей проработке, в частности, нужно выработать классификацию апартаментов и определиться, на какой стадии их можно приравнивать к жилью.
На коллегии стройкомплекса Москвы заммэра города по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин озвучил меры поддержки строительной отрасли. Предлагается отменить налог на прибыль при передаче социальных объектов на баланс города, а также разработать механизм возможной совместной с властями реализации масштабных проектов. Кроме того, застройщики могут получить разрешение сдавать квартиры без отделки, а апартаменты в некоторых случаях предлагают приравнять к жилью.
Отмена налога на прибыль
Сейчас, когда инвестор передает городу детский сад, школу, поликлинику или дорогу, он платит налог на прибыль, 90% которого идет в доход Москвы. Власти Москвы обратились в федеральное правительство с предложением освободить инвесторов от этого налога. По словам чиновника, поправки должны быть рассмотрены в ближайшее время.
Как пояснили «Газете.Ru» застройщики, налог на прибыль взимается с организации по итогам финансовых результатов деятельности компании: если на балансе появляется детский сад или школа, они рассматриваются как актив, то есть прибыль. И хотя реальных доходов нет, так как объект передается городу безвозмездно, получается, что у организации есть сделка, то есть основания для налога, который рассчитывает от стоимости строительства.
В целом девелоперы позитивно отзываются об этом предложении и считают, что отмена налога позволит застройщикам избежать дополнительных затрат и позитивно скажется на стоимости строящегося жилья.
«Строительство социальной инфраструктуры — это серьезная нагрузка для девелопера. Себестоимость одного места в детском саду — около 1,2 млн руб., то есть весь детский сад для 120 детей обходится в 150 млн руб. Сейчас застройщик должен заплатить еще налог 30 млн руб.», — рассказал «Газете.Ru» президент ГК «Мортон» Александр Ручьев. По его словам, отмена налога стала «абсолютно объективной и ожидаемой мерой».
Однако есть застройщики, которые реагируют довольно сдержанно и особой выгоды в отмене налога не видят. Не платить налог при передаче социальных объектов можно было и раньше, говорят участники рынка.
«Найти возможность не платить налог на прибыль при грамотном структурировании передачи объекта городу можно было и ранее, главное — правильно оформить договор и прочие правоустанавливающие документы.
В Налоговом кодексе есть положения, по которым передача имущества некоммерческим организациям для ведения уставной деятельности реализацией не признается», — поясняет финансовый директор Rose Group Анна Ильнитская. По словам эксперта, есть другие трудности, решения по которым помогли бы застройщикам больше. «Сегодня мы сталкиваемся с другими реальными проблемами — это обязанность восстановить НДС при безвозмездной передаче (что приводит к оттоку оборотного капитала) и, конечно, налог на имущество с этих объектов», — говорят в компании.
Совместная реализация проектов
Для стимулирования строительной деятельности также было предложено разработать механизм участия Москвы в инвестиционных проектах по строительству жилья. «У ряда застройщиков есть крупные площадки под жилищное строительство, однако сейчас реализовать эти проекты они не могут. Именно поэтому прорабатывается проект соинвестирования с участием города», — передает слова Хуснуллина пресс-служба стройкомплекса.
Предполагается, что инвестор будет строить жилье за свой счет, а город обеспечит проект всей необходимой инфраструктурой. Взамен инвестор передаст городу часть квартир, которые будут либо использованы для расселения из ветхого жилья, либо проданы.
Девелоперы позитивно встретили это предложение, они считают, что такая мера поддержки поможет застройщикам с реализацией масштабных проектов в кризис.
«Эта мера поможет уменьшить максимальную сумму вложений, необходимых для реализации проекта», — говорит генеральный директор «МИЦ – Девелопмент» Сергей Хорошков.
По его словам, сейчас, когда кредиты баснословно дороги или их просто не представляется возможным получить, такой шаг станет серьезной помощью для владельцев земли, желающих осуществить девелоперский проект.
Квартиры без отделки
Власти Москвы также могут разрешить сдавать московские квартиры в новостройках без чистовой отделки. Если раньше требования, связанные с этим пунктом, зависели от назначения помещения, то теперь разрешение на ввод в эксплуатацию без внутренней отделки будет выдаваться для всех типов помещений, пояснили «Газете.Ru» в стройкомплексе. Однако работы по энергообеспечению должны быть выполнены. В то же время жилье, которое строится в рамках городского заказа, будет, как и раньше, сдаваться только с отделкой.
Член правления «Группы ЛСР» Иван Романов назвал это предложение «своевременным и прогрессивным». «Возможно, в дальнейшем будет рассмотрена и возможность отдать этот выбор исключительно покупателю, то есть положиться на рыночное регулирование», — говорит эксперт.
Апартаменты могут стать жильем
Апартаменты могут получить статус жилых помещений — Москва уже согласовала этот вопрос с Министерством строительства и ЖКХ, заявляют в стройкомплексе. Эта мера должна привести к более прозрачной реализации таких объектов, считает Марат Хуснуллин. «Люди будут понимать, что они покупают не просто право аренды на каком-то объекте, а приобретают полноценное жилье», — цитирует пресс-служба заммэра.
Идея перевести апартаменты в разряд жилых помещений обсуждалась уже давно, но в этом вопросе много тонких моментов — к жилью предъявляется гораздо больше требований, начиная от социальной инфраструктуры и заканчивая инсоляцией. В декабре 2014 года Министерство строительства и ЖКХ предложило рассмотреть вопрос об «амнистии» уже построенных апартаментов. «Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет», — сказал тогда министр Михаил Мень.
Предложение стройкомплекса Москвы все-таки приравнять апартаменты к жилью вызвало самую неоднозначную реакцию участников рынка.
По мнению девелоперов, идея в целом хорошая, но ее нужно дорабатывать — более подробно расписывать, какие именно апартаменты могут попасть под «амнистию». «Приравнивать к жилью кустарно переделанные под апартаменты гаражи мы считаем нецелесообразным», — говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. Эксперт отмечает, что на рынке есть проекты с апартаментами, которые можно приравнять к жилью, но тогда нужна четкая классификация.
Сергей Хорошков из ГК «МИЦ» считает, что нужно также определиться с принципиальным моментом — на каком этапе будет происходить перевод апартаментов в жилые помещения и понадобится ли при этом менять вид разрешенного использования земли.
«Представляется, что до начала строительства такое решение чисто технически может быть принято при доброй воле города. Если же речь идет о переводе апартаментов в жилье на этапе строительства или после окончания реализации проекта, то здесь возникает масса дополнительных вопросов», — считает эксперт. Он поясняет, что апартаментные комплексы, как правило, проектируются без учета требований для жилых помещений. «Непонятно, как можно будет перевести уже построенные апартаменты в жилье, если они проектировались по другим стандартам», — говорит Сергей Хорошков.
Решение об «амнистии» апартаментов также неизбежно приведет к росту цен на этот вид недвижимости. Эксперты считают, что разница между ценами на квартиры и апартаменты будет сокращаться — особенно вырастут в цене те объекты, которые обеспечены всей необходимой инфраструктурой.
«Ряд строящихся в столице проектов изначально учитывает потребности будущих жителей в использовании апартаментов как места постоянного проживания: здесь есть необходимые объекты социальной, торговой, бытовой, транспортной инфраструктуры — и они востребованы покупателями именно благодаря такому комплексному подходу застройщиков», — говорит директор по маркетингу компании MR Group Евгения Старкова.
Позитивный момент — это дополнительная защита покупателей от недостроя, считает Александр Ручьев из «Мортона». «Распространение ФЗ-214 на апартаменты поможет не допустить волны обманутых дольщиков в новый кризис», — говорит эксперт.
Что ждет бизнес
Девелоперы предложили новые идеи, которые могли бы поддержать строительную отрасль в кризис. Александр Ручьев считает, что нужно ускорить работу земельной комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с застройкой промзон. Кроме того, налоговые льготы при передаче объектов на баланс городу должны распространяться и на инженерную инфраструктуру, говорят в «Мортоне».
В ГК «МИЦ» считают, что девелоперов также стоит освободить от участия в строительстве магистральных дорог и развязок, а также избавить от любых опережающих платежей. «Кроме того, девелоперам необходимы дешевые или относительно дешевые кредиты на стройку — не более 14–15% годовых. Также нужно отменить требования обязательного вклада собственных средств на начальном этапе строительства», — говорит Сергей Хорошков. Однако эксперт отмечает, что «в отношении этого пожелания московские власти не в силах что-либо предпринять».