Районы, кварталы – кто уходит красиво?
Если до 2012 года в Москве превалировала микрорайонная застройка, то в последние 10 лет наблюдается возврат к квартальным методам. Эксперты «Метриум» рассказывают почему это происходит и что нас ждет в будущем.
Если до 2012 года в Москве превалировала микрорайонная застройка, то в последние 10 лет наблюдается возврат к квартальным методам. Например, уже утверждено почти 90 разработанных по такому принципу проектов планировок территорий по реновации. На квартальной застройке базируется Стандарт развития территорий – основа механизмов КРТ. Эксперты «Метриум» рассказывают почему в скором времени кварталы придут на смену микрорайонам.
Район, только микро
Микрорайонный принцип предполагает типовую (и нередко хаотичную) застройку пространства между магистралями с сеткой внутренних проездов. Дворовые территории отличаются минимальной площадью: на несколько домов часто приходится одна детская и одна спортивная площадки. Такой метод активно использовался при планировании спальных районов «старой» Москвы (между ТТК и МКАД, а также в районах за МКАД насчитывается более 1,1 тыс. микрорайонов1) и городов-спутников столицы.
Преимуществом микрорайонного подхода выступает доступность социальной инфраструктуры для большинства жителей за счет ее расположения в ядре застройки. Однако такие объекты нередко вводились в последнюю очередь, через 5 и более лет после начала строительства.
Недостатков у микрорайонной застройки гораздо больше. Во-первых, она представляет собой нерациональное использование территории. Пространства между домами в отсутствие четкого разделения на общественные и приватные зоны со временем превращаются в пустыри или стихийные парковки, либо вовсе стихийно застраиваются.
Во-вторых, существенным минусом микрорайонной застройки выступают транспортные проблемы. Типовой микрорайон окружен магистралями, в часы пик немало водителей объезжают заторы через внутридворовые проезды, в которых возникают пробки. Это наносит вред экологии, служит причиной конфликтов, а также попросту небезопасно.
В-третьих, зачастую микрорайоны проектировались еще по устаревшим нормативам, которые предусматривали минимальную обеспеченность машиноместами. В лучшем случае присутствуют карманы на дворовых территориях, которых не хватает на всех жильцов.
Таким образом, микрорайонная застройка не отвечает современным представлениям о комфортности проживания и качественной городской среде. Более того, это может повлечь за собой деградацию локации из-за фактического отсутствия резервов для ее развития и преобразования. Это касается не только нового строительства, но и благоустройства.
Новое – хорошо забытое старое?
Квартальная застройка, фактически забытая после начала массового жилищного строительства, в 2012 году, с приходом Сергея Кузнецова на пост главного архитектора Москвы получила новый импульс к развитию. После проработки с экспертным и отраслевым сообществом подобная концепция была принята как один из основных векторов городского развития. При планировании перспективных районов в рамках программы реновации учитывался именно квартальный принцип.
Современный квартал обладает следующими особенностями. Во-первых, он отличается развитой сетью улиц, причем она включает в себя не только автомобильные (нередко с односторонним движением), но и пешеходные маршруты. Например, в Барселоне, которая считается эталоном квартального принципа, на 1 кв. км городской застройки приходится 16 км улично-дорожной сети, тогда как в Москве – всего 8 км.
Во-вторых, при квартальной застройке общественные и приватные зоны разграничены зданиями. Дворовые территории предназначены для досуга и отдыха, а не для парковки транспорта, машины размещаются в подземных или многоуровневых паркингах, либо в карманах на улично-дорожной сети.
В-третьих, квартальный метод характеризуется разнообразием архитектурных решений: корпуса нередко имеют переменную этажность, а фасады – запоминающийся дизайн. Вся необходимая инфраструктура располагается на первых этажах домов и в самостоятельных кварталах равноудаленно от жилой застройки.
Все это позволяет создать на карте города множество точек притяжения и сформировать комфортную городскую среду. Поэтому такие принципы рекомендованы ООН как оптимальный способ градостроительного планирования. Они лежат в основе актуальных тенденций, таких как «пятнадцатиминутный город» и «город в городе».
Основная сложность при переходе на квартальную застройку в России – необходимость коренного изменения подходов к градостроительному развитию. Если в Москве квартальная застройка (в том числе в рамках реновации и редевелопмента промзон) постепенно вытесняет микрорайонную, то в регионах существенная доля жилья по-прежнему возводится с применением устаревших принципов. Исправить ситуацию позволит смена методов территориального планирования, когда вместо одного предусмотренного нормативами решения существует возможность выбора из ряда удачных практик.
Больше кварталов, хороших и разных
Застройщики в полной мере оценили преимущества квартальной застройки и активно применяют ее в рамках проектов реновации и редевелопмента. Она стала одним из способов джентрификации и преобразования городских пространств. На месте использовавшихся нерационально территорий появляются не только современные дома, но и социальная инфраструктура, а также качественное благоустройство.
Существуют и свои особенности применения принципов квартальной застройки. Так, ГК «ПИК», ГК «ФСК» и ГК «Самолет» в своих ЖК активно используют урбан-блоки переменной этажности, формирующие внутренние дворы с зонированием. ГК «А101» и «Инвесттраст» возводят открытые по периметру кварталы. Интересные решения предусмотрены и в проекте премиум-класса «Клубный город на реке Primavera». Он состоит из 4 кварталов с домами высотой от 5 до 22 этажей, размещенных по каскадному принципу, что характерно для европейских приморских городов.
Из реализуемых в настоящее время с использованием таких принципов проектов стоит отметить жилой квартал бизнес-класса «Ривер Парк». Его внутреннее пространство представляет собой полноценную частную территорию, тогда как общественные зоны располагаются снаружи. На благоустроенные территории приходится две трети от общей площади застройки. В них входят детские и спортивные площадки, собственная прогулочная набережная длиной 1,5 километра с зелеными зонами, а также расположенные на первых нежилых этажах кафе и магазины.
«В нашем проекте «Ривер Парк» учтены все основные принципы квартальной застройки, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Во-первых, сетка улиц предусматривает не только автомобильные, но и пешеходные маршруты, в том числе собственную набережную. Во-вторых, территория квартала четко разделена застройкой на приватные и общественные зоны. В-третьих, каждый дом обладает своими запоминающимися деталями и цветовыми решениями».
Активно применяет квартальную застройку и компания «Кортрос». С учетом таких принципов реализуются не только расположенные в Москве комплексы (ЖК бизнес-класса Headliner и ILove), но и масштабные проекты в других регионах (район «Академический» в Екатеринбурге). Квартальный метод в них совмещается с другими актуальными трендами, в том числе концепцией «город в городе». Общими чертами выступают, в частности, зонирование на общественные и внутренние пространства и развитая сетка улиц.
«Каждый из наших проектов, помимо использования общих принципов квартальной застройки, имеет свои особенности, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва» (девелопер ЖК Headliner и ILove). – Квартал небоскребов бизнес-класса Headliner отличается разнообразием архитектурных решений: в него входят десять корпусов высотой от 5 до 53 этажей. Они объединены в три очереди строительства, каждая из которых представляет собой полноценный элемент городской структуры со своим внутренним двором с зонами отдыха, детскими и спортивными площадками. При разработке концепции проекта бизнес-класса ILove также учитывались принципы квартальной застройки. Это нашло отражение в планировке его территории: внутренние дворы, разделение пространств застройкой, использование урбан-блоков, сетка улиц».
«За прошедшие 10 лет методы квартальной застройки в Москве прошли путь от почти забытого способа градостроительного планирования до одного из наиболее востребованных урбанистических трендов, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум». – Они применяются при реализации крупнейших городских и инвестиционных проектов, предусматривающих масштабное преобразование пространств. Более того, уже сейчас мы наблюдаем постепенный отход от микрорайонной застройки не только в столице, но и в масштабах всей страны. Думаю, что с активным запуском механизмов КРТ процесс перехода на квартальный принцип планирования городских пространств ускорится».