Бурный прирост ипотеки обусловил оживление на российском строительном рынке

Заявленный Набиуллиной прирост ипотеки в 20% может быть обусловлен сразу несколькими факторами. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказала старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк.

Глава Банка России в ходе выступления в Совете Федерации заявил: регулятор зафиксировал высокие темпы прироста займов на покупку жилья. "Ипотечный сегмент кредитования развивается очень активно, - сказала она. - Прирост - там у нас запаздывающая статистика по ипотеке - около 20% сейчас. Это высокие темпы прироста ипотеки. Это означает, что доступность ипотеки возрастает". Набиуллина добавила, что большой темп роста ипотеки фиксируется в последние несколько месяцев.

"Пока свежих цифр по ипотечному кредитованию эксперты не видели, но у регулятора они, вероятно, есть, - отмечает специалист. - Если рост там действительно составляет 20%, то это достаточно позитивный показатель. И базируется он сразу на нескольких причинах. Главная из них – низкая инфляция, благодаря которой Банк России видит возможности для снижения ключевой ставки и банки снижают проценты по всем кредитам, включая ипотеку. И это динамичный процесс, который продолжается.

Но тенденции только этим фактором не ограничиваются. Начали работать новые схемы по переводу застройщиков с долевого строительства на механизм эскроу-счетов. Это вполне ожидаемый эффект – сразу после перехода была чисто административная задержка из-за адаптации рынка к новым условиям. Сейчас рынок отыгрывает упущенное – это всплеск после определенного провала, который принес некоторые убытки и негативные последствия".

Ипотечный "рывок"

"Ставки по ипотеке будут снижаться вслед за инфляцией. И мы рассчитывали, что действительно в перспективе нескольких лет ипотечная ставка может составить 7-8%, если инфляция у нас будет на уровне 4% и не будет каких-то дополнительных рисков. На наш взгляд, это действительно реалистичные ставки", - считает Набиуллина. Президент РФ Владимир Путин в сентябре в рамках ВЭФ-2019 объявил, что правительство ставит целью добиться постепенного снижения ставок в жилищном кредитовании до 7%.

На фоне снижения ЦБ ключевой ставки с 7 до 6,5% Сбербанк 31 октября снизил ставки по ипотеке до 9,3%. В тот же день аналитики центра Дом.рф сообщили о возможном снижении ставок по ипотечному кредитованию до отметки 8,5–8,7% в 2020 году. Центробанк в последний раз прибегал к таким темпам снижения в 2017 году. Денежно-кредитную политику регулятор вынужден был смягчить на фоне замедления инфляции. К концу прошлого месяца рост составил 3,8% в годовом выражении, упав ниже запланированных ЦБ 4%.

"Добиться ставок в 7% по ипотеке в обозримом будущем вполне возможно, если цель Центробанка на снижение инфляции в стране останется неизменной. Пока мы видим, что регулятор преуспевает в ее достижении и вполне успешно сдерживает общий рост цен. Если инфляция продолжит снижаться, следом будет уменьшаться ключевая ставка, на что банки будут соответствующим образом реагировать. А 7% - это отнюдь не предел, уже сейчас существуют программы субсидирования, снижающие даже этот порог.

В России действуют льготные программы, таки как ипотека для молодых семей, для семей с детьми, есть поощряющие программы для застройщиков, работающих по эскроу-счетам. Все эти меры создают возможности для того, чтобы средняя ипотечная ставка снижалась даже чисто статистически. А в перспективе, если льготы не отменят, а макроэкономическая ситуация в стране останется стабильной, мы увидим ставки в 7% уже достаточно скоро – на рубеже нескольких ближайших лет", - подчеркивает эксперт.

Оживляя рынок

По данным Госстата, после стремительного роста в 2017 году в 2018-м строительный рынок России продемонстрировал определенный откат. Аналитики отмечают: в числе основных покупателей жилого фонда – молодежь, молодые семьи, заинтересованные в расширении жилплощади. Потребность в новой коммерческой недвижимости обусловлена строго целевым подходом, поэтому строить впрок и без внешних инвестиций стало сложно. Основным импульсом строительства жилого фонда остается ипотека.

Финансирование на приемлемых условиях, которое обеспечивает кредитный институт, остается важнейшим фактором емкости рынка. В 2018 году ввели 78,5 млн квадратных метров жилой площади в год. Проблемы и ограничения развития строительной отрасли, как отмечают отчеты, заключаются в основном в низкой активности появления частных строительных организаций, в снижении инвестиций, а также в отсутствии возможностей для частного бизнеса в реализации социальных проектов с долгим сроком окупаемости

"Ипотека – это фактор развития строительного рынка, но в противовес ему выступает некоторое увеличение стоимости недвижимости. Кроме того, приходится констатировать сегодня не самую благоприятную ситуацию в жилищном строительстве. Потому бурного роста этого рынка эксперты ожидать не склонны. Однако впадать в пессимизм тоже не стоит.

За счет плавной работы эскроу-счетов и льготных программ кредитования ипотека будет дешеветь, что обеспечит некоторое повышение активности на рынке в новых условиях. Когда окончательно новые механизму "приживутся", финансовые потоки повысятся за счет преодоления задержек. Говорить о большом потенциале развития жилищного строительства в ряде регионов не приходится – там низкий платежеспособный спрос, и снижение ипотечных ставок отразится в основном на вторичном рынке жилья.

Но эти процессы не касаются Москвы и Санкт-Петербурга, где действуют совсем иные рыночные механизмы. Там есть инвестиции, большую роль сыграли программа реновации жилья и другие местные факторы", - заключает Александра Бурдяк.