У вас есть садовый участок в Севастополе? Вы уверены?
Земля - материальный актив, ценность которого подкрепляется его неспособностью к самовоспроизводству: она может дорожать или дешеветь в стоимости, но больше ее не станет.
Именно это обстоятельство делает земельный надел одновременно надежным вложением средств и предметом острых споров.В развитых странах рынок земли, как правило, не составляет более 3% от общего. Там также стараются не допускать откровенных спекуляций на торговле ценным ресурсом, ведь застройка и другое целевое использование наделов ведет к сокращению природных анклавов и сельскохозяйственных угодий.
В наших краях дело обстоит несколько иначе...
Проблемы, связанные с переходом из-под одной юрисдикции в другую, сохраняются и множатся, а вот порядок в земельном вопросе не появляется. На моей памяти государственность кардинально поменялась по крайней мере дважды - когда рухнул советский строй и настала "незалежна" Украина, когда в 2014 году пришла Россия.
Земли, опять же, больше не стало, но стали появляться законы, позволяющие этим ресурсом в открытую торговать, а иногда и совершать разнообразные махинации. Когда речь идет о материковых землях, этот вопрос утрачивает свою актуальность.Россия - это огромная страна с запасами природных ископаемых, лесов и угодий, а Крым - маленький полуостров, из которого, кроме курортной, иной прибыли не получишь. Казалось бы, у российских латифундистов интереса к крымской земле быть не должно, ведь рента прибыли с надела практически никакая, санкции запада приносят ненужные проблемы.
Тем не менее, ключевое слово здесь - курортный, в связи с чем мы вынуждены наблюдать откровенную грызню за квадратные метры вокруг практически каждого надела. Откройте сайт любого крымского суда - в основе 80% судебных тяжб лежит вопрос землепользования. Так откуда же он берется?Пример из судебной практики
Ярославу Федоровичу (имя изменено) 75 лет, он владеет пятью сотками на Фиоленте. Земля принадлежит некоему СТ, пенсионер ею пользуется более 30 лет. Приезжает на Фиолент редко, в силу состояния здоровья. Правовое основание - украинское свидетельство на право собственности участка. На участке дачный домик и хозяйственная постройка, они никак не узаконены.
Приехав на свой участок в мае, Ярослав Федорович обнаружил явное посягательство на свою собственность - забор снесен, на участке ведутся строительные работы. Домик завален строительным хламом.Участники беспредела - строители-гастарбайтеры - вступают в диалог крайне неохотно. Председатель СТ пожимает плечами, посещения полиции и заявления ни к чему не приводят. Оказывается, участок Ярослава Федоровича выкупила некая российская фирма, располагающаяся на материке. Оказывается, нашелся кадастровый инженер, который внес часть этого участка в реестры под другим кадастровым номером. Поговаривают, что председатель СТ Мусько помог осуществить махинацию. Пенсионеру предстоит длительная борьба за свои сотки, не факт, что он эту борьбу выиграет. К сожалению, таких случаев очень много, а пресса об этом умалчивает.
Земля не для покойников?
Речь сейчас не о кладбищах, а об оставивших наш бренный мир землевладельцах. Зачастую земля, принадлежавшая умершим, приобретает статус выморочного имущества. Так происходит в силу разных причин - от отсутствия наследников до неясного правового статуса участка. Погрузимся немного в историю. В 1949 году было принято постановление Совета Министров СССР «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих», что положило начало широкому развитию коллективного и приусадебного садоводства. Многие получали в пользование надел, зачастую и с постройками - в зависимости от ранга государственного чиновника или социалистических заслуг.
Прошлое не вернуть, и в 1990 году набрала мощь торговля земельными участками. С каждым годом земля дорожала и торговалась по спекулятивному принципу.
Прибрежные территории Крыма стали стоить очень дорого, за счет потенциальной прибыли от строительства гостиниц и коттеджей. Еще недавно получить прибрежную землю мог только человек ,"вхожий" в круг доверенных лиц.
И если с ЮБК все очевидно, стоимость сотки земли здесь достигает порой нескольких миллионов рублей, побережье Гераклейского полуострова до недавних пор не рассматривалось в качестве ценного природного ресурса. Красоты Фиолента, Качи, пляжей Северной стороны были привлекательны для туристов-дикарей, но не для застройщиков - обвалоопасная зона, отсутствие воды и элементарных объектов инфраструктуры до недавнего времени останавливало людей. Но времена меняются...
В настоящее время Фиолент - это едва ли не самая привлекательная часть города, которую осваивают, несмотря на многочисленные запреты со стороны экологических организаций и протесты общественников.
В этих условиях выгодно иметь сведения: кто владеет информацией, тот обладает великой властью. Председатель товарищества, как правило, имеет сохранившиеся со времен СССР документы. Поэтому именно председатели часто замешаны в махинациях и так называемым выморочным имуществом, землями украинцев, уехавших на материк в 2014 году и просто незаконно занятыми участками. При необходимости сведения заказываются в Росреестре или покупаются за взятки у служащих.
Как правило, входят в число "своих" всевозможные адвокаты и кадастровые инженеры. Самое "чистое" - освоить и переоформить земли "мертвых душ" задним числом.Тяжелое наследие
При Украине были 90-е, но сейчас 90-е повторяются. Всплывают удивительные факты, нотариальные подделки и документы, где "черным по белому" - открытое вранье, заверенное в суде или "черным нотариусом". Как происходили махинации, об этом можно написать несколько томов детективного романа. Не обходилось даже без театралов из Луначарского, где можно было загримировать одного человека под другого, и без подкупа почерковедческой экспертизы. Часто жертвы махинаций сами оказывались за решеткой, ведь коррупционные схемы слишком глубоко уходят корнями в судебную ветвь власти Севастополя.
Выхода нет?
Единая база данных, созданная государством, уничтожение юридической силы свидетельств на право собственности - это меры, принятые государством для защиты от мошенников в сфере недвижимости. Но это далеко не все. Создание реестра на основе системы блогчейн - единственный возможный способ избавления от жуликов в цепочке совершения сделок, так как только надежно защищенный шифрованием алгоритм даст гарантию того, что землю и недвижимость у вас не отнимут.К сожалению, бывшим работникам партаппарата, занимающим большую часть мест в Государственной думе, этого не объяснить. Им проще придумать очередной пакет, усложняющий возможность использования интернет-сетью.
Ну, а мошенникам неразбериха и неточности крайне выгодны. Вот так вот и сидим. Остается только проверять, не переоформили ли случайно нашу недвижимость... Так, "по ошибке".
А. Конева, юрист