Евгений Кабанов: «Спрос на жилье в Крыму будет расти, а застройщиков станет меньше»
- Евгений Константинович, сколько за прошлый год введено жилья в Крыму в сравнении с 2018 годом?
- За 12 месяцев 2019 года в Крыму введено в эксплуатацию 782, 108 тыс. кв. м общей площади жилых домов (с учетом жилых домов на участках для ведения садоводства), что на 1 % больше по сравнению с результатами 2018 года. Считаю необходимым отметить, что из них - площадь многоквартирных домов составляет 212,3 тыс. кв. м, индивидуальных жилых домов – 569,7 тыс. кв. м (в том числе садовых домов – 131,5 тыс. кв.м).
- Каков был плановый показатель на 2019 год?
- Прогнозный объем ввода жилья в 2019 году, согласно утвержденному паспорту регионального проекта Республики Крым, составляет 525 тыс. кв.м.
- Несколько раз переносилось согласование параметров нацпроекта «Жилье» для Крыма. Удалось ли их согласовать? Каковы основные прогнозные показатели?
- К сожалению, до настоящего времени существуют разногласия между Республикой Крым и Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Минстрой России) по значению доведенного Республике Крым показателя Федерального проекта «Увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год», предусматривающего не соответствующие показателям Регионального проекта завышенные объемы ввода в эксплуатацию жилья на территории Республики Крым.
На данный момент на территории РК утвержден региональный паспорт национального проекта «Жилье».
Так, согласно Региональному проекту прогнозируемый объем ввода в эксплуатацию жилья по годам составит:
В связи с переходом сферы жилищного строительства на проектное финансирование, отрасль переживает непростое время. Крымские застройщики вынуждены кардинально менять организацию бизнес-процессов.Переход к проектному финансированию объектов долевого строительства, обязательный для всех застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, а также фактор отсутствия конкуренции в банковской сфере в части предоставления проектного финансирования, по нашему мнению, может привести к сокращению количества застройщиков в Республике Крым, а также к удорожанию стоимости одного квадратного метра жилья в регионе и, как следствие, сокращению объемов жилищного строительства, что затруднит достижение целевых показателей Национального проекта «Жилье» на территории Республики Крым.
Также в Республике Крым существует проблема дефицита земельных участков, обеспеченных инженерной и транспортной инфраструктурой, пригодных для жилищного строительства. Наша задача - не допустить подобных последствий вследствие реформирования отрасли.
- Что будет предпринято для роста объемов ввода жилья?
- Как уже отмечалось, в 2019 году в Республике Крым завершена работа по утверждению документов территориального планирования, что позволило выявить участки перспективной жилой застройки.
На данный момент нами ведется работа по вовлечению в комплексное освоение земельных участков с признаками неэффективного использования.
Также будет продолжена работа по реализации жилищных программ, направленных на строительство доступного стандартного жилья.
В рамках действующей программы жилищного строительства нашим «Крымским республиканским фондом развития жилищного строительства и ипотечного кредитования» ведется строительство стандартного жилья в целях предоставления льготных условий приобретения квартир.
Порядок и условия приобретения гражданами такого жилья утвержден постановлением Совета министров Республики Крым от 15 февраля 2017 года № 75.
В рамках реализации данного проекта в 2018 - 2019 годах введены в эксплуатацию три 108-квартирных жилых дома в г. Симферополе, по ул. Балаклавской, общей площадью 15139,2 квадратных метров.
Участниками программы являются 20 категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, семьи, многодетные и молодые семьи, медицинские работники, педагоги и многие другие.
- Что значит - льготные условия для приобретения квартиры?
- Это значит, что граждане могут получить субсидию за счет средств республиканского бюджета в размере до 30 % стоимости жилья. За время реализации программы такой поддержкой воспользовались 303 гражданина (в 2019 году – 94 гражданина).
Также предусмотрены мероприятия по оказанию содействия в приобретении жилья отдельными категориями граждан, а именно: ветеранам ВОВ, инвалидам, участникам боевых действий, чернобыльцам, молодым семьям, граждан, выезжающих из районов крайнего Севера, вынужденных переселенцев, военнослужащих, уволенных из воинских формирований Украины до 18.03.2014. С 2014 года улучшили жилищные условия 426 граждан указанных категории, в т. ч. 88 граждан в 2019 году.
- Над какими новыми программами вы работаете?
- Прорабатывается вопрос по запуску мероприятий, направленных на развитие индивидуального жилищного строительства. В текущем году планируется начать реализацию пилотного проекта по аналогии с Белгородской областью.
- 1 июля вступил в силу пакет поправок в законодательство о долевом строительстве жилья, предусматривающий переход застройщиков на схему финансирования с применением эскроу-счетов. Можно ли назвать успешным переход Крыма на эту систему?
- Новый механизм финансирования строительства многоквартирных домов призван снизить риски для граждан путем их перераспределения на финансовые организации, застройщиков и государство.
Вместе с тем для Крыма существуют определенные сложности для застройщиков. Так на территории республики Крым аккредитовано только два банка, которые могут предоставлять проектное финансирование – это Банк РНКБ и Банк «Россия». Банк «ДОМ.РФ» ведет работу с застройщиками Крыма в удаленном формате.
По факту реально работает в проектном финансировании в настоящий момент только банк РНКБ: по состоянию на сегодняшний день нашим застройщикам открыты лемиты по проектному финансированию на 5,2 млрд. рублей. Для того, чтобы мы могли «шагать в ногу» с целевыми показателями Нацпроекта «Жилье», строительная отрасль должна быть обеспечена оборотными средствами в размере 23 млрд. рублей. Поэтому мы ведем активную работу по стимулированию работы банка «ДОМ.РФ» на территории республики Крым.
- Сколько всего в городе застройщиков и сколько из них уже начали работу по новому законодательству?
- В настоящее время на территории Республики Крым реализуется 74 крупных объекта жилищного строительства общей площадью более 1150 000 тыс. кв. м. срок ввода в эксплуатацию которых запланирован на 2019-2021 годы. В их число входят 5 проектов комплексного освоения территории, что является основным приоритетом развития жилищного строительства.
Как я уже говорил ранее, по 4 объектам жилищного строительства банками открыто проектное финансирование на общую сумму 5,2 млрд рублей.
Кроме того, на рассмотрении находятся 4 заявки на сумму 2, 24 млрд рублей и в стадии подготовки застройщиками документы по 8 объектам на сумму 6, 5 млрд рублей.
- Повлиял ли новый закон на темпы строительства жилья?
- Конечно, новшества повлияли на темпы застройки. По итогам текущего года наблюдается снижение объемов строительства многоквартирных жилых домов по сравнению с прошлым годом на 40%. Данное снижение было ожидаемым.
Застройщики вынуждены переходить на новые рельсы работы, для многих это совсем непросто. Проблема в том, что условия предоставления проектного финансирования в Крыму более жесткие, чем общероссийские.
- Можно конкретнее по проблемным вопросам?
- Да, конечно. Обсуждение данных вопросов даже пришлось выносить на уровень Совета Федерации РФ. Например, снижение банковского сопровождения при обслуживании проектного финансирования с 1,5 % от бюджета проекта до 1% от лимита финансирования, практикуемого банком ДОМ.РФ.
Разница очень существенная, почти в 2 раза. А это затраты, которые в итоге лягут на наших граждан!
Непосредственное влияние на объемы жилищного строительства оказывает еще одно решение проблемного вопроса – введение в практику условий для застройщиков Крыма аналогичные банку ДОМ.РФ о выходе на кредитный договор о проектном финансировании с момента наличия у застройщика земельного участка, полного пакета исходно-разрешительной документации, полученного положительного заключения от управления контроля за долевым строительством.
Необходимо вводить в практику индивидуальный подход к требованиям относительно рентабельности проектов для застройщиков Крыма при строительстве социально ориентированного «стандартного» жилья.
Крымские банки настаивают на рентабельности проектов не менее 30%. А для социально ориентированных проектов – это очень большой показатель ,уровень рентабельности должен быть снижен до 10% -порога.
- Могут ли зайти в Крым и Севастополь российские застройщики? Обсуждается ли это на экспертном уровне? Что мешает им работать на полуострове?
- Для этого на территории Республики Крым созданы все предпосылки. В рамках Постановления Совета министров Республики Крым от 07 октября 2014 года № 368 «О Порядке рассмотрения обращений инвесторов и заключения соглашений о реализации инвестиционных проектов на территории Республики Крым», любой застройщик вправе направить предложение о реализации инвестиционного соглашения. Детальная работа в этом направлении ведется министерством экономического развития Республики Крым.
- Как вы оцениваете перспективы развития рынка недвижимости Крыма?
- Крым всегда был и остается сегодня популярным и привлекательным регионом для приобретения недвижимости, в связи с чем спрос превышает предложение и говорить о снижении стоимости жилья пока не приходится.
Сегодня Крым – это точка роста и развития.
За последние 5 лет в республику привлечены весьма существенные федеральные инвестиции, реализуется строительство социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры в рамках ФЦП и национальных проектов.
По мере того, как эти объекты будут вводиться в эксплуатацию, привлекательность региона для постоянного проживания будет только увеличиваться и нас ожидает еще более высокий потребительский спрос на недвижимость.
- Давно обсуждается введение ограничений по жилой застройке южного побережья. Есть ли уже конкретные решения в этой сфере? Удалось ли остановить или замедлить темпы застройки?
- В целях ограничения жилой застройки южного побережья Республики Крым Министерством строительства и архитектуры Республики Крым инициированы работы по внесению изменений в Региональные нормативы градостроительного проектирования Республики Крым.
В настоящее время заключен государственный контракт, результатом исполнения которого и будет установление ограничений на осуществление строительства в 500 метровой водоохранной зоне Черного моря (Ялта, Алушта, Судак).
Завершение работ по внесению изменений в Региональные нормативы градостроительного проектирования Республики Крым планируется к середине 2020 года. Проект изменений в РНГП РК будет предоставлен на обсуждение профессионального сообщества.