«Ключевые моменты». Как получить вторую ипотеку при незакрытой первой?

Оформить рыночную ипотеку можно неограниченное число раз, также не запрещено иметь несколько кредитов одновременно. В этом материале мы расскажем как взять еще один жилищный кредит в дополнение к уже имеющемуся.

Отметим, что хотя законодательно не ограничено право на количество ипотечных кредитов, необходимо помнить, что право принятия решения о выдаче ипотеки остается за банком.

Так, по программам с господдержкой, IT-ипотеки, дальневосточной и арктической кредит разрешалось оформить только один раз. Кроме указанных ограничений, которые действуют по каждой программе в отдельности, с 23 декабря 2023 года также в силу вступило правило «одна льготная ипотека в одни руки», пояснили в Сбербанке.

- после получения прошлой льготной ипотеки, оформленной до 23 декабря 2023 года, у клиента родился еще один ребенок;

- предыдущая льготная ипотека уже закрыта.

Условия по количеству льготных программ действуют в отношении титульного заемщика, созаемщика или поручителя, которые принимали участие в ипотечной сделке с применением льготных госпрограмм. На фоне таких ограничений сейчас на рынке появились проблемы у тех, кто оформил на себя две льготные ипотеки по одной программе.

Закон не устанавливает обязательных требований и условий для таких заемщиков. Банки при решении о выдаче второй ипотеки и непогашенной первой руководствуются внутренними правилами. Например, банки могут рассмотреть заявку на выдачу второй ипотеки с отлагательным условием по закрытию первой ипотеки.

Если доход позволяет обслуживать сразу несколько ипотечных кредитов, вполне можно взять вторую ипотеку при наличии непогашенной первой. Например, в первой ипотечной квартире можно жить самому, а вторую сдавать в аренду.

Оптимальным считается, когда на оплату ипотеки уходит не более половины всего месячного дохода (зарплата, дополнительный заработок, могут учитываться доходы супруга). Например, для одобрения ипотечного кредита с первым взносом 30% по ставкам от 18% рекомендуемая зарплата в Москве должна быть не менее 233,9 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — не менее 164,8 тыс. рублей, а во всех остальных регионах в среднем потребуется доход от 77,6 тыс. рублей.

Соответственно, при обслуживании двух кредитов суммы могут быть вдвое больше.

Если клиент хочет взять несколько ипотечных кредитов, надо иметь в виду, что банки пристально оценивают платежеспособность потенциального заемщика. Как правило, при определении посильного размера ежемесячного платежа кредитные организации ориентируются на 40–50% дохода клиента, учитывая наличие и других займов. Исключение составляют клиенты со сверхдоходами — при зарплате в 500 тыс. руб. в месяц, например, могут одобрить и кредит с платежами в 75–85%.

- оценить доходы и возможность погашения сразу двух кредитов: в идеале совокупный платеж по ним не должен превышать 50% доходов;

- банк будет обращать внимание на кредитную историю по предыдущей ипотеке и кредитный рейтинг заемщика: были ли вовремя погашены платежи, возникали ли у клиента проблемы уже по первому кредиту.

Если по обоим этим пунктам заемщик соответствует требованиям, проблем с оформлением второй ипотеки быть не должно.

Процесс оформления второй ипотеки не отличается от процесса оформления первой: банки запрашивают кредитную историю заемщика, проверяют уровень дохода и стаж на текущем месте работы, а также саму недвижимость.

При этом, обязанность уведомлять банк, где есть первая ипотека, законом не предусмотрена. Однако такое условие может содержать кредитный договор на первую ипотеку.