«Производство в плюс, общепит в минус». Арендный рынок коммерческой недвижимости Крыма в динамике лета 2024 года
Рынок коммерческой недвижимости представляет собой сложную структуру, которая играет важную роль в развитии экономики любого региона.
Это недвижимость, предназначенная для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не жилого помещения.Сектор офиса, розничной торговли и логистики являются наиболее инвестированными сегментами рынка, а также в производственной сфере.
В целом к коммерческой недвижимости относят здания для досуга, отели, рестораны, спортивные центры, торговые центры, офисные здания, производственно-складские помещения. К финансовым затратам в секторе коммерческой недвижимости принадлежат начальные инвестиции, операционные затраты по обслуживанию и налоги, капитальные затраты (погашение кредита или лизинговые платежи). Доходы от коммерческой недвижимости включают арендную плату, доходы от паркинга и других услуг.
Современными признаками рынка коммерческой недвижимости являются высокие показатели доходности и уровня риска.
Основываясь на этих базовых показателях экономического развития коммерческой недвижимости, эксперты ведут наблюдение за рынком и выявляют, на какой вид коммерческой недвижимости существует наибольший спрос. В каждом российском регионе свои специфические особенности, которые раскрывают картину развития экономики.
Крым: производство в плюс, общепит в минус
Основываясь на аналитических данных системы недвижимости «Restate.ru», можно сделать определённые выводы о том, как развивается рынок коммерческой недвижимости в Крыму. Анализируется спрос на отдельно стоящие здания, производственные помещения, торговые и общепита. А также помещения свободного назначения, где может располагаться что угодно – от офиса до салона красоты.
В настоящий момент в Крыму стабильным спросом пользуются производственные помещения. Средняя стоимость квадратного метра производственных помещений составляет 671,28 руб. Всё лето цена на них только растёт. Отдельно стоящие здания сбавили обороты, потеряв 29,06% к июлю, стоимость аренды в настоящий момент составляет 648,6 руб. за кв. м.
Уверенно себя чувствуют торговые помещения, спрос на них сохраняется. Так, на текущий момент стоимость аренды составляет 2858 руб. в месяц за кв. м. И это самая высокая стоимость, которая говорит о том, что торговля даёт хорошие доходы, позволяющие оплачивать аренду по таким высоким ставкам.
А вот помещения под общепит подешевели на 3,52% за месяц, но на формирование цены может сказываться большой выбор предложений в летний сезон. Стоимость аренды квадратного метра под общепит составляет 1107,42 руб. за кв. м. в месяц. Если сравнивать с началом лета, когда квадратный метр стоил 2771, 1 руб., то отмечается падение стоимости на 100,72%. И это самая подвижная динамика по сравнению с другими видами коммерческой недвижимости Крыма.
[image=/uploads/_pages/147445/0dff1a46ae4df5ef4a1920f7e307fc7f.png obshhepit.png]https://ruinformer.com/uploads/_pages/147445/obshhepit.png[/image]
Общепит в аренду. Источник: сервис «Авито».
Например, в центре Симферополя сдаётся в аренду помещение бывшего ресторана за 150 тыс. руб. в месяц. Стоимость «квадрата» - 811 руб. в месяц, что значительно ниже средних ставок по аренде помещений общепита.
Помещения свободного назначения держат спрос. За месяц прибавка в стоимости «квадрата» составила 0,01%, но и не упала. Стоимость аренды помещений свободного назначения составляет 1318,7 руб. за кв. м в месяц.
Таким образом, самый дорогой крымский квадратный метр «коммерции» у торговли. Что, впрочем, не так уж неожиданно. Сегодня эта отрасль динамично развивается, а логистика приобретает новые формы работы.
Также в Крыму создаются новые бизнес-пространства, которые выводят арендный рынок Крыма на современный уровень.
Бизнес-центр «Крымский». Источник: ООО «Интерстрой».
Например, в Симферополе построен бизнес- центр «Крымский», где есть всё для того, чтобы пребывание в нём создавало высокую имиджевую среду и качественную деловую активность. Почти в каждом крымском городе застройщики создают не только жилые кварталы, но и сопутствующую коммерческую инфраструктуру.
Новые тренды российской офисной недвижимости
Продажа или сдача в аренду офисов в мелкую нарезку часто приводит к ухудшению качества объекта, его ускоренному износу из-за повышенной проходимости и как следствие — к падению ликвидности купленных лотов. Также остро стоит проблема — сохранить концепцию, которую изначально закладывал девелопер и в рамках которой важны, в том числе, подбор конечных пользователей и посещаемость бизнес-центра, об этом рассказал источник «Строительная газета».
Чтобы по максимуму снизить негативное влияние мелкой нарезки, девелоперам и управляющим компаниям важно соблюдать три условия. Первое — просчитать, сколько резидентов может «вместить» конкретный бизнес-центр без ущерба для качественной, имиджевой, технической составляющей. В одних проектах придётся укрупнить офисные блоки, а в других удастся оставить минимальную площадь.
«Мы много лет занимаемся редевелопментом небольших зданий — площадью от 1,5 тыс. до 12 тыс. кв. метров — и в новых проектах ушли от нарезки в 20-50 кв. метров, так как пришли к выводу, что в наших бизнес-центрах оптимально размещать не более 10-15 офисов от 100 кв. метров каждый. Для более крупных БЦ площадь лотов может начинаться от 300 кв. метров. Многое зависит не только от размера здания, но и от параметров его инженерной инфраструктуры, вместимости и наполнения общих зон», — рассказала заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group Марина Гостева.
В целом у Крыма имеется огромный потенциал для создания самого современного фонда коммерческой недвижимости. Особо стоит обратить внимание на гостиничный фонд, дальнейшее развитие которого подогревается внутренним туризмом. Крым уверенно развивает туристическую инфраструктуру, которая приносит высокие доходы и создаёт благоприятные условия для развития экономики полуострова.