За прошедшие пять лет средняя цена первичного жилья в Москве выросла на 70,9%, подсчитали аналитики компании «Метриум». Особенно значительно подорожал квадратный метр в ЮАО – на 133,2%. При этом в предыдущую пятилетку (2014-2019 гг.) столичные новостройки, наоборот, подешевели на 4,3%.
Пятилетка пятилетке рознь
Средняя цена квадратного метра на первичном рынке Москвы во II квартале 2024 года составляет 465,6 тысяч рублей. По данным «Метриум», за прошедшие пять лет этот показатель вырос на 70,9%. Для сравнения, в 2014-2019 гг. квадратный метр в столичных новостройках, напротив, подешевел на 4,3%.
«Снижение цены московского первичного жилья во второй половине 2010-х гг. не говорит о падении его ликвидности, – комментирует Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Отчасти эта ситуация объясняется изменением структуры экспозиции. В 2014 году в общем объеме предложения преобладал бизнес-класс, а в 2019-м – уже массовый сегмент. Кроме того, цена падала в результате кризиса 2014 года, а затем стагнировала, так как отсутствовали драйверы роста.
Тем не менее, по отношению к 2014-2019 гг. можно смело говорить о стагнации, так как цены росли максимум на уровне инфляции. Дело в том, что этот период в меньшей мере был насыщен внешними событиями, влияющими на динамику покупательской активности. Можно выделить только небольшой спад продаж после «крымской весны». В свою очередь, на 2019-2024 гг. пришлось множество знаковых событий, меняющих рыночную конъюнктуру: переход отрасли на проектное финансирование, пандемия, внедрение ипотеки с господдержкой и др.
Продажи временно просели после объявления мобилизации в 2022 году, но рынок быстро восстановился, так как отечественная экономика продемонстрировала устойчивость к внешним вызовам. В 2023 году был установлен рекорд за всю историю рынка по числу зарегистрированных договоров долевого участия – свыше 100 тысяч. Максимальное количество сделок за историю рынка связано с повышением ключевой ставки и ажиотажным спросом».
Гонка сегментов
В 2019-2024 гг. рост цен охватил весь первичный рынок Москвы. Но в разрезе сегментов динамика выглядит неоднозначно. Согласно данным «Метриум», в массовом сегменте за минувшие пять лет квадратный метр подорожал на 95,7% (до 326,1 тысяч рублей), в бизнес-классе – на 88,8% (до 449,7 тысяч рублей), в премиум-классе – на 35,4% (до 663,8 тысяч рублей), в элитном сегменте – на 84,8% (до 1,8 млн рублей), в Новой Москве – на 106,6% (до 245 тысяч рублей).
«Статистика не обманчива, но ее важно корректно интерпретировать, – рассказывает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер премиального жилого квартала «Прайм Парк»). – С одной стороны, премиальное жилье за прошедшие пять лет подорожало в меньшей степени, чем новостройки других сегментов. С другой, это объясняется исключительно наметившимся трендом на децентрализацию жилья премиум-класса. В начале II квартала 2019 года в ЦАО находилось 63,8% премиальных новостроек, сейчас – 29,4%. Естественно, независимо от характеристик, жилье за пределами исторического центра стоит дешевле. Именно этот фактор отразился на динамике цен в сегменте. Если же рассматривать динамику по округам, то мы увидим совсем другие показатели. Даже несмотря на то, что премиум-класс активно размывается проектами, которые по характеристикам сопоставимы с бизнес-классом. Стоит отметить, что в некоторых ликвидных премиальных проектах рост цен от котлована до ввода в эксплуатацию превышал 50%».
География инфляции
За последние пять лет цены на рынке первичного жилья существенно выросли не только во всех сегментах, но и во всех округах Москвы. И все же темпы удорожания отличаются. Максимальный рост цен зафиксирован в ЮАО (+133,2%), минимальный – в САО (+67,8%).
«Резкий рост стоимости новостроек на юге Москвы обусловлен, главным образом, интенсивным развитием локации, – отмечает Лилия Арцибашева, коммерческий директор Regions Development (девелопер премиального ЖК Dream Towers в ЮАО). – Активно обновляется транспортная инфраструктура округа: за последние годы открыты станции метро БКЛ, построены новые транспортные развязки, включая мост через затон Новинки, реконструирован Южный речной вокзал, запущено регулярное сообщение электротранспорта по Москве-реке. Кроме того, создаются рабочие места, современные социальные и рекреационные объекты. Самый яркий пример – кластер «Остров Мечты» на Нагатинском полуострове, который включает крупнейший в Европе крытый парк развлечений, ландшафтный парк, самый большой в России пляжный комплекс с бассейнами, стоянку для яхт и др. Естественно, в связи с этими положительными изменениями прослеживается повышенный спрос на наш премиальный проект в ЮАО».
