«Метриум» и Stone: Эволюция бизнес-класса Москвы – как изменился сегмент за 5 лет

С 2019 года новостройки бизнес-класса «старой» Москвы подорожали на 87%, подсчитали эксперты компаний «Метриум» и Stone. Несмотря на рост цен, за минувшие пять лет объем спроса за январь-май 2024 года к аналогичному периоду 2019 года вырос на 35%. Объем предложения в сегменте увеличился на 22%. Средняя площадь квартир и апартаментов в новостройках бизнес-класса сократилась на 20%.

Объем предложения
«Старая» Москва
На первичном рынке новостроек бизнес-класса в «старой» Москве, по подсчетам аналитиков компаний «Метриум» и Stone, сейчас есть 20,7 тысяч квартир и апартаментов в 129 проектах.
Новостройки бизнес-класса сейчас самые распространенные в Москве: их доля составляет 43% от рынка первичного жилья в «старых» границах столицы, что на 2 п.п. опережает массовый сегмент по доле объема предложения.
Пять лет назад в «старой» Москве продавалось 17 тысяч помещений бизнес-класса в 116 комплексах – на 18% меньше, чем сейчас. Их доля составляла 41% предложения, по распространенности они уступали массовым проектам.

Новая Москва
Комплексы бизнес-класса есть и в Новой Москве. Здесь продается 1,4 тыс. квартир этого сегмента в четырех проектах, что составляет всего 6% от суммарного объема предложения на первичном рынке в Троицком и Новомосковском административном округах (ТиНАО).
Во II квартале 2019 года в Новой Москве было всего два проекта бизнес-класса, в которых девелоперы предлагали 1 тыс. квартир и апартаментов. Однако их доля от всего предложения в Новой Москве составляла 14% – на восемь процентных пунктов больше, чем сейчас.

География
Новостройки бизнес-класса продаются в 11 из 12 округов столицы, за исключением ТАО. Больше всего квартир и апартаментов этого сегмента находится в ЮАО (4,6 тыс.), ЗАО (3,2 тыс.), СЗАО (3 тыс.). География предложения первичного жилья бизнес-класса постепенно расширяется. Недавно первая новостройка этого сегмента вышла на первичный рынок Зеленоградского АО. В 2019 году по предложению новостроек бизнес-класса лидировали САО (4,3 тыс.), СЗАО (3,4 тыс.), ЗАО (2,7 тыс.).
В столице есть районы, которые перенасыщены предложением новостроек бизнес-класса, например, Даниловский район в ЮАО (2,3 тыс. помещений). В то же время есть локации с дефицитом предложения в бизнес-классе. В частности, это район Сокольники в ВАО. За последние пять лет здесь не выходили в продажу проекты с квартирами бизнес-класса из-за ограниченного земельным банком под новое строительство.
«Интенсивное развитие округов Москвы ведет к расширению географии и появлению новостроек бизнес-класса вне привычных локаций, что связано с комплексным освоением промышленных зон и неэффективно используемых земельных участков, – говорит директор коммерческого управления Stone Кристина Недря (девелопер ЖК бизнес-класса Sokolniki). – Как правило, на таких участках реализуют проекты массовой застройки (в несколько очередей). Точечные же проекты остаются в дефиците нового предложения. Интерес покупателей к ним высок за счет камерности и отсутствия многолетней стройки вокруг. В то же время в Москве остались районы, где из-за ограниченного земельного банка ожидается появление лишь единичных проектов. Яркий пример – район Сокольники, где 50% территории – это парк, и участков под новое строительство почти не осталось из-за сложившейся исторической застройки».

Цены
Средняя цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в «старой» Москве – 458 тысяч рублей. В Новой Москве проекты этого класса стоят в среднем 255 тысяч рублей, то есть на 44% меньше, чем в «старых» границах мегаполиса.
Во II квартале 2019 года «квадрат» в проектах бизнес-класса «старой» Москвы стоил в среднем 245 тысяч рублей, Новой Москвы – 125 тысяч рублей. За пять лет новостройки этого сегмента подорожали в «старой» и Новой Москве на 87% и 104% соответственно.
Спрос
В январе-мае 2024 года в «старой» Москве заключено 9,3 тысячи договоров долевого участия (ДДУ) в проектах бизнес-класса. Их доля составляет 38% продаж по ДДУ. Больше квартир и апартаментов приобретено только в массовом сегменте – 12 тысяч (на 29% больше, чем в бизнес-классе).
В аналогичный период 2019 года оформлено 6,9 тысяч ДДУ в бизнес-классе «старой» Москвы. Тогда их доля в общем числе покупок составила 34%, то есть на 4 п.п. меньше, чем в январе-мае 2024 года.
Потребительский спрос смещается в сторону улучшенных продуктовых характеристик, а локации выбираются не только по принципу высокой транспортной доступности, но и зеленого окружения, экологической обстановки.

Бизнес+
Растущая конкуренция на первичном рынке новостроек бизнес-класса стимулирует девелоперов совершенствовать продукт. За последние 5 лет произошла качественная революция. Многие девелоперы в борьбе за внимание покупателя к продукту стали предлагать опции, которые прежде встречались только в премиальных комплексах.
«На смену стандартным планировкам евроформата в бизнес-классе пришли квартиры с мастер-спальнями, постирочными, террасами и патио, – говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании «Метриум». – Все чаще встречаются проекты бизнес-класса с пентхаусами. К дополнительным опциям относятся лаундж-зоны с библиотеками в лобби, комнаты ожидания для курьеров, сервисные лифты, центральная система кондиционирования, увеличенная площадь остекления и окна с алюминиевым профилем и др. Проекты бизнес-плюс позиционируют через арт-составляющую или определенную. Комплексы с подобными характеристиками могут реализовываться как проекты бизнес-плюс, но для потребителя такая сегментация еще непривычна, при этом граница между бизнес и премиум все сильнее размывается.
Вместе с тем на рынке новостроек бизнес-класса наблюдается и противоположная тенденция. Предложение отчасти размывается комплексами “комфорт+”, которые девелоперы с целью повышения маркетинговой привлекательности все чаще позиционируют на класс выше».