Обвал цен на недвижимость в Кемерове: как не прогадать при купле-продаже?
Постепенное снижение цен на квартиры в Кемерове, начавшееся в январе этого года, к лету перешло в обвальное падение. Если специалисты только констатируют этот факт, то продавцы и покупатели пребывают в растерянности. Что делать в сложившейся ситуации участникам рынка недвижимости, рассказала аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Елена Большакова.
По словам Елены Большаковой, каждый день рынок недвижимости областной столицы преподносит сюрпризы. Так 1-комнатная хрущёвка в Центральном районе сегодня в среднем стоит 1,5 млн рублей, 1-комнатная квартира улучшенной планировки в Ленинском районе - 1,450 млн рублей, КГТ в Кировском в отличном состоянии — 700 тысяч рублей… В среднем, рыночная цена квартиры снизилась на 200-300 тысяч рублей.
Есть ли предел этому падению? Что делать продавцам: демпинговать, настойчиво ждать своего покупателя или снимать квартиру с продажи? Что делать потенциальным покупателям: повременить или уже пора решиться на покупку?
Елена Большакова отмечает, что универсального ответа на эти вопросы не существует, но есть несколько рекомендаций, которые помогут не прогадать при обвальном падении цен на недвижимость.
Советы продавцам квартир
Если продавцу квартиры нужно получить деньги в ближайшие месяцы (для гашения кредита или покупки квартиры у застройщика), то лучше снизить цену до предела. Если собственник ищет обменный вариант на более дорогой, то сейчас eсть возможность поменяться с меньшей доплатой, чем планировал. «Ему можно смело снижать цену своей квартиры, главное – найти покупателя и активнее искать варианты на покупку», — отмечает аналитик.
Очень трудно в моральном отношении приходится тем, кто купил свою квартиру на пике цен в 2007-2008 гг. или в 2013-2014 гг., особенно, если квартира была куплена с использованием кредита, ведь теперь она стоит дешевле, чем тогда.
«Им можно посоветовать, отбросив эмоции, спокойно рассудить, что будет выгоднее: получить деньги сейчас или отложить продажу, рискуя дождаться ещё более низких цен. В любом случае, держать цену выше рыночной и «ждать своего покупателя» — не вариант. Если вам «не горит» продавать свою квартиру по рыночной цене, то снимите её с продажи до лучших времён, чтобы она не примелькалась. Запомните: потенциальные покупатели обращают внимание на новые варианты или хорошо забытые старые», — советует Елена Большакова.
Однако проблема в том, что лучшие времена для продавцов могут не наступить или наступить не скоро. Аналитик считает, что рынок недвижимости – это финансовая пирамида. От МММ она отличается только тем, что вместо ничего не стоящих бумажек-мавродиков вы имеете квартиру. Какова истинная цена вашей квартиры, ниже которой она точно не опустится? Аналитик «Этажей» говорит, что до середины 90-х квартиры меняли на машины (преимущественно отечественного производства). Сколько стоят сейчас отечественные легковые автомобили? От 400 до 700 тыс. руб. Так что при определённых условиях, например, рост безработицы, недоступность ипотеки, снижение доходов населения, цены на квартиры, построенные в советское время, могут упасть в разы. Пока трудно сказать, на сколько может упасть стоимость новостроек. Застройщики уже начали снижать цены квартир, пока скрыто, предлагая разнообразные акции по ипотеке.
Советы покупателям квартир
Покупатели с наличными чувствуют себя хозяевами положения. В конце 2014 года они не поддались всеобщей панике и не купили «что придётся» на пике цены. Самые благоразумные из них спокойно выберут себе квартиру по вкусу и купят её по приемлемой для себя стоимости. Но не стоит выжидать долго.
«Лучшие варианты квартир могут уйти: их купят или снимут с продажи. Останется дешёвое, но не то, что хотелось бы: крайний этаж, без балкона, угловая, окна в торец соседнего дома…», — отмечет аналитик.
Когда ситуация изменится? Рынок недвижимости в отличие от рынка ценных бумаг инертен, он подобен тяжёлому железнодорожному составу, который, набрав скорость, не может за пару минут остановится и поехать в обратную сторону. И, если тенденция к росту или снижению установилась на рынке, то она не изменится на противоположную за пару месяцев. Первыми на изменение ситуации реагируют дешёвые 1-комнатные квартиры и КГТ. Когда цены на них стабилизируются, то есть перестанут снижаться, тогда и можно будет говорить о том, что ценовое дно пройдено.
«Пока дна не видно. Продавцы квартир с надеждой ждут осеннего оживления, однако сезонное изменение вряд ли переломит тренд, вызванный экономическими причинами», — подытоживает Елена Большакова.
Фото: архив Сибдепо.