Держат на высоте: полная стоимость ипотеки превысила 23%

Полная стоимость ипотечного кредита в среднем превысила 23% у топ-10 участников рынка, выяснили «Известия». Минимум семь крупных банков увеличили ставки в среднем на 1,1 п.п. после повышения ключевой до 19%. Это приведет к дополнительному охлаждению рынка. При этом выдачи станут еще больше зависеть от льготных программ, что создаст дополнительную нагрузку на бюджет. Начнут ли падать цены на жилье и когда ключевую ставку будут снижать — в материале «Известий».

На сколько выросли ставки по ипотеке

Средний показатель полной стоимости ипотечного кредита (ПСК, включает в себя не только ставку, но и все другие обязательные платежи по займу) у топ-10 крупнейших игроков превысил 23%, выяснили «Известия», проанализировав информацию с их сайтов. Условия менялись в течение двух недель после заседания ЦБ, по итогам которого ключевая ставка выросла до 19%.

В среднем нижняя граница диапазона ПСК у топ-10 банков сейчас проходит по уровню 21,85% — за полмесяца показатель вырос на 1,2 п.п., следует из подсчетов «Известий». При этом максимальная полная стоимость кредита у этих игроков рынка превысила 24%.

Всего ставки подняли пять из топ-10 банков по величине ипотечного портфеля — «Сбер», ВТБ (вместе с банком «Открытие» — у них в связи с интеграцией единая политика), банк «ДОМ.РФ», Газпромбанк и ПСБ, следует из данных с сайтов кредитных организаций. Помимо того, увеличилась стоимость жилищных кредитов еще у двух крупных участников рынка — у банков «Уралсиб» и «Абсолют». В среднем ставки выросли на 1,1 п.п. «Известия» направили запросы в указанные банки.

В ВТБ уточнили, что банк продолжает следить за ситуацией на рынке и не исключает новых решений по условиям ипотечных программ.

Ставки по ипотеке начали корректироваться после заседания ЦБ 13 сентября, по итогам которого ключевая выросла на 1 п.п. Из-за этого стоимость привлечения средств через вклады значительно повысилась, поэтому банкам пришлось нарастить доходы по новым кредитам, пояснили в пресс-службе ВТБ.

Помимо того, на ставки по ипотеке влияет рост доходностей по облигациям после повышения ключевой, пояснили аналитики «Домклик». Из-за этого банкам также приходится направлять больше средств на обслуживание долга по собственным корпоративным бондам, что транслируется в стоимость жилищных кредитов.

При этом рынок не исключает дальнейшего ужесточения политики регулятора. «Известия» направили запрос в ЦБ.

— К концу года с вероятностью 60% ключевая Банка России может достичь уровня 20%, а значит, процентные ставки по ипотеке на готовое жилье могут вырасти еще на 0,5–1,5 п.п., — отметил независимый эксперт Андрей Бархота.

Уже до конца 2024-го выдачи ипотеки могут замедлиться на 50% в годовом выражении и станут еще больше зависеть от субсидий, уверен Андрей Бархота. На финансирование госпрограмм придется направлять больше средств, что сделает их еще более обременительными для бюджета.

В 2021–2023 годах на льготную ипотеку направили 568 млрд рублей из бюджета, следует из отчета СП. При этом ежегодно на финансирование таких программ в среднем направлялось почти вдвое больше средств, чем планировалось.

В то же время новый импульс к развитию получит комбинированная ипотека, которая позволяет оформить часть кредита по госпрограмме, добавил Андрей Бархота. Актуальная стоимость такой ссуды сейчас составляет около 12% годовых, что существенно ниже рыночных ставок.

Когда начнут снижаться цены на жилье

Цель ЦБ при повышении ставок — сделать кредитование невыгодным, чтобы люди временно отложили траты. Это должно охладить спрос и инфляцию. Однако, судя по данным Банка России, население в целом еще не готово отказаться даже от дорогих ссуд, заключила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

В августе 2024 года объем выдач рыночной ипотеки вырос на целых 6% относительно июля, уточнила Наталья Мильчакова. Ведь после отмены массовой безадресной госпрограммы с 1 июля многие россияне лишились возможности получить жилищный заем по льготной ставке.

В любом случае многие россияне просто не могут позволить себе кредит под 23%, отметил Андрей Бархота. Согласно опросам, большинство граждан, которые планировали ранее брать жилье в ипотеку, не готовы оформить кредит по сегодняшним ставкам, отметил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

Тем не менее заемщики смогут существенно снизить долговую нагрузку по мере смягчения политики ЦБ, отметила Наталья Мильчакова. По ее словам, если, например, в 2028 году ключевую снизят до 6% — ставки по ипотеке опустятся до 7–7,5%. В таких условиях рефинансирование может сделать долг на 10–11% годовых меньше.

Объемы ипотечного кредитования в следующем месяце могут снизиться на треть на фоне роста ставок, отметил экономист РУДН Александр Арский. По его словам, на новостройки постепенно падает спрос — это можно увидеть по тому, как девелоперы наращивают скидки на жилье.

В регионах с самым высоким спросом на недвижимость — Москве, Санкт-Петербурге и Московской области — цены на новостройки начали снижаться в среднем от 0,5 до 2,6% по сравнению со II кварталом, уточнила Наталья Мильчакова. Однако в среднем в РФ пока тренд обратный — стоимость квадратного метра выросла на 1,8%.

В любом случае угроз надувания ценового пузыря на рынке жилья сейчас нет — сказались корректировки госпрограмм, напомнила Наталья Мильчакова. Так, условия по семейной ипотеке ужесточились, а из программы IT-ипотеки исключили жилье в Москве и Санкт-Петербурге.

— Рынок недвижимости реагирует на внешние факторы не сразу, а с временным лагом, поэтому существенного снижения цен можно будет ожидать только к концу 2024 — началу 2025 года, — заключила Наталья Мильчакова.

Цикл снижения ключевой может начаться к концу 2025 года, отметила замдиректора департамента развития бизнеса ипотеки ПСБ Марина Заботина. По ее словам, это даст возможность оформлять ипотеку на более выгодных условиях.