Дорогие метры
Скорость, с которой в этом году теряют метраж столичные новостройки, впечатляет. Однако в региональных центрах еще есть потенциал для развития пригородных проектов, где простор — синоним комфорта и закладывается еще на стадии разработки концепции жилых проектов.
Аналитики из компании Est-a-Tet отмечают: средняя площадь квартир, приобретенных в московских новостройках комфорт-класса весной 2022 года, составила 44 кв. м. С начала года этот показатель снизился на 5,4%, а если считать год к году, то уже на 13,8%. В бизнес-классе квартиры по умолчанию просторнее, но и процесс сжатия в 2022 году пошел заметно быстрее — средняя площадь реализованных квартир с начала года уменьшилась на 6,5%, и составила 57,5 кв. м.
По мере роста цен на недвижимость столичный покупатель запрашивает всё более компактное жилье. В Москве за год стоимость квадратного метра в масс-маркете и бизнес-классе выросла на 32–33% — в основном за счет себестоимости строительства. Чтобы продать построенное по такой цене (а вернее — такой ценой), застройщик должен предложить такие метраж и планировку, чтобы общий бюджет покупки не испугал покупателя.
По сути дела, застройщик сегодня пытается сделать то же самое, что делало советское государство в 1960-е, — организовать на 44 кв. м будущую жизнь целой семьи. Не будем сейчас вдаваться в оценки, хорошо это было или плохо. Как и сейчас, это был ответ на вызов времени. Но прелести проживания в хрущевках и брежневках памятны каждому: антресоли и балкон вместо кладовки, на кухне помещается только хозяйка, стиральную машину некуда поставить. Кстати, хрущевская «двушка» была не так уж мала — 38–46 кв. м, а стандартный размер малогабаритной «трешки» составлял 48–58 «квадратов».
Во-первых, снижение площади квартир в новостройках происходит третий год подряд. Глубину снижения коллеги оценивают по-разному. Например, в московском экономклассе оценки доходят до потери 28% от доковидных размеров нового жилья.
Во-вторых, тенденция наблюдается не только в столице, но и в крупных городах, хотя здесь падать по метражу, казалось бы, и некуда. Однако, в Санкт-Петербурге сжатие наблюдается в пределах 9–11% — средний размер новой квартиры в северной столице дошел до 41 кв. м (данные «Авито Недвижимость»). Также снижение фиксируют участники рынка в Краснодаре, Екатеринбурге, Тюмени, Волгограде, Челябинске, Омске и Новосибирске — как в спросе, так и в предложении.
В-третьих, экономика пока не дает сигналов о том, что в ближайшее время этот тренд переломится. Стройка всё дороже — квартиры всё компактнее. Возникает резонный вопрос: вот за такой жизнью люди из регионов едут сегодня в Москву и Петербург?
Между тем многие из нас ценят прелесть и особую атмосферу старинных губернских городов. И если новые микрорайоны будут строить не в формате высотных «муравейников», а в виде пригородов с таунхаусами, частными усадьбами и многоквартирными домами не выше трех-четырех этажей, с наличием рабочих мест поблизости, то люди предпочтут остаться — не менять окружение, не терять друзей и профессиональные связи.
В крупных региональных центрах еще есть шанс свести баланс проекта так, чтобы покупатель мог приобрести полноценное жилье: от «единички» площадью 31 кв. м до таунхауса на 160–170 кв. м.
Таунхаус в 40-километровой зоне от Садового кольца — это дорого или очень дорого. Всё, что расположено за пределами этой зоны, вызывает сомнения в смысле наполнения городской инфраструктурой и времени, которое уйдет у владельца на то, чтобы добраться из дома в московский офис.
Таунхаус в 15 минутах езды от центра Екатеринбурга или Тюмени — это реальность с понятной экономикой, значительная часть которой заложена в разумной цене земли и «зеленом коридоре» от городских властей. И вопрос только в том, какие очертания придаст этой реальности девелопер. Возможности же довольно широки.
Жизнь в пригороде не предполагает ни скученности, ни городской спешки. В ней должны быть элементы, рассчитанные на созерцание природы, неспешные прогулки, долгие вечера с соседями, прием гостей из города. Отсюда — панорамные окна, просторные кухни, застекленные, а то и утепленные лоджии, кладовые и гардеробные, оставляющие максимум свободного пространства в жилых помещениях. Теплый гараж с выходом в бэк-ярд — для мужчины, мечтающего о домашней мастерской. И, конечно, террасы и садики под окнами первых этажей — с цветниками, собственной мини-площадкой для детей или лаунж-зоной и барбекю. Зона privat и semi-privat раздвигается, выходит за пределы закрытого пространства квартиры.
Дальнейшее зависит от масштаба проекта. Есть инфраструктурный минимум, без которого жизнь в пригороде теряет смысл: велодорожки, беседки, газоны, площадки для игры в футбол и волейбол.
Крупный проект генерирует достаточный трафик и платежеспособный спрос для собственного торгового центра, спортивного комплекса, банного и спа-центра или международной школы.
Создание подобной инфраструктуры не только обеспечивает жителей пригорода бытовым комфортом, образованием и досугом, но и создает довольно значительное количество рабочих мест непосредственно внутри жилого массива. Таким образом частично решается проблема женской и молодежной занятости, которая обычно сосредоточена в сферах образования и сервиса. А это позволяет находить (и даже создавать) работу недалеко от дома, что важно для семей с детьми. Ту же задачу выполняют комьюнити-центры — места для общественной, волонтерской, клубной деятельности, домашних концертов, мастер-классов, языковых курсов.
Третий уровень инфраструктуры требует определенных гарантий от городских властей. Парк, набережная, пешеходный бульвар затратны не только в строительстве, но и в содержании. Это долгосрочные инвестиции в городскую среду, их экономика требует внимательного расчета.
Привлекательность таких поселков сомнений не вызывает — она подтверждена практикой. Простор, приватность и функциональность — формула современной пригородной slow-life, о которой всё чаще мечтает горожанин. Станет ли такой формат стандартом для региональных центров и смогут ли люди позволить себе такое жилье, зависит от того, как будет дышать экономика за пределами двух российских столиц.
Есть технологии, есть градостроительные решения, которые организуют жизнь в российской провинции не хуже, чем, например, в Северной Европе. Дело за доходами, которые позволят людям не тащить семью в Москву, не покупать 44 «квадрата» на окраине в ипотеку на 20 лет, а жить с комфортом, не отрываясь от родных мест. Для страны таких размеров, как Россия, это сегодня чрезвычайно важный и всё еще не решенный вопрос.
Автор — директор по управлению девелопментом холдинга «Партнер»
Позиция редакции может не совпадать с мнением автора