Себе и дороже: на ипотечном рынке расцвели серые схемы

Программу льготной ипотеки в России свернули 1 июля, и, как предупредили в ЦБ, на рынке недвижимости расцвели серые схемы. Как продавцы привлекают клиентов и какие «льготы» от банков и застройщиков должны насторожить, выясняли «Известия».

Какие есть риски при взятии ипотеки

Госпрограмма массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых завершилась 1 июля 2024 года. Она действовала с весны 2020-го, за четыре года было выдано более 1,5 млн кредитов на общую сумму свыше 6 трлн рублей. Сумма среднего займа составила 3,8 млн рублей, а срок его погашения — 272 месяца.

Как сообщила в Совете Федерации глава Банка России Эльвира Набиуллина, после завершения госпрограммы на рынок вернулись сомнительные схемы привлечения покупателей. В их числе — рассрочка, кешбэк и «очень льготные ставки».

По словам главы ЦБ, за этими «завлекаловками» обычно скрываются либо завышенные цены на жилье, либо резкий рост платежей в будущем.

Продавцы скрывают дополнительные риски, а итоговая стоимость кредита возрастает. Она подчеркнула, что такие схемы непрозрачны для покупателей и только на первый взгляд выглядят привлекательно. В реальности в дальнейшем они могут привести к финансовым проблемам для заемщиков.

«Ипотека за рубль», переуступка ДДУ и аккредитив

Еще во время действия массовой льготной госпрограммы Банк России запретил ряд сомнительных ипотечных схем. В их числе — кредиты с околонулевым первоначальным взносом (ПВ). По мнению ЦБ, такие клиенты в итоге «не тянут» ипотечную нагрузку.

Регулятор ввел макропруденциальные надбавки на такие кредиты. В результате банки начали требовать первоначальный взнос не менее 30% и 20% — по госпрограммам.

Поэтому застройщики начали прорабатывать различные схемы, чтобы снизить сумму первоначального взноса. Самые распространенные из них: переуступка договора долевого участия компанией, связанной с застройщиком, зачисление стоимости недвижимости на аккредитив и траншевая ипотека.

Последняя подразумевает деление суммы на несколько частей — траншей, которые банк постепенно перечисляет на эскроу застройщика, указывает член генерального совета «Деловой России» Владимир Прохоров.

— Именно эта схема позволяет застройщикам снижать объем первоначального взноса. Но она ведет к резкому росту платежей по ипотеке в будущем, так как стоимость квартиры и кредита по факту не меняется, — поясняет эксперт.

Кредитный риск существенно возрастает в момент изменения кредитной ставки, когда необходимо брать следующий транш, выкупать квартиру или истекает срок субсидирования от застройщика, добавляет завкафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финуниверситета РФ Александр Цыганов.

— С учетом повышения платежей соотношение платеж/доход становится существенно выше, а условия кредитования — хуже. Более того, на таких условиях кредит не должен был бы выдаваться, — подчеркивает эксперт.

В случае с ипотекой аккредитив — это специальная форма расчета, при которой продавец получает платеж только после сдачи здания в эксплуатацию и оформления квартиры на нового владельца. Такой счет очень похож на эскроу за одним отличием: средства на нем не подпадают под программу страхования, объясняет Прохоров.

По его словам, эти схемы не противоречат законодательству РФ. Однако в них присутствуют риски для покупателей, так как эти схемы работают в обход 214-ФЗ. По закону денежные средства граждан должны находиться на счетах эскроу и защищены на 100%.

Но, например, при переуступке ДДУ банк перечисляет сумму кредита не на эксроу-счет застройщика, а на счет продавца, который перепродает недвижимость аффилированной с застройщиком компании. В случае банкротства застройщика покупатель рискует потерять свои деньги.

Что такое рассрочка в ипотеке

Девелоперы активизировались и со схемами рассрочки. Сейчас первый взнос для входа в схему — от четверти до половины стоимости жилья. Далее можно расплачиваться по частям в течение 1–5 лет.

Этот вариант удобен тем, кто планирует закрыть рассрочку, продав старую квартиру, отмечает исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

— Но схема содержит в себе риски: cама рассрочка может быть беспроцентной или по ставке, сопоставимой с рыночными ставками банка — здесь всё зависит от аппетитов девелопера, — отмечает эксперт.

Главный риск здесь — также завышенная цена ипотечной квартиры.

— Если человек не рассчитал свои силы и не справляется с платежами, то банк заберет залоговую недвижимость. Однако кредитор не сможет продать такой объект по прежней цене. Следовательно, неизбежны убытки и у банка, и у ипотечника, — указывает эксперт.

Субсидии на невостребованное жилье

Бывают и такие варианты, что застройщик готов оплачивать проценты. Или же встречаются предложения по аренде жилья с его последующим выкупом с полным или частичным учетом внесенных арендных платежей.

— Но предложения эти связаны обычно с не самыми популярными районами и домами, а цены на квартиры в таких случаях равны или выше, чем в более востребованных новостройках, — поясняет Александр Цыганов.

По его словам, повышенный риск и субсидии по процентным ставкам часто прячут в переплате за приобретаемое жилье.

Виртуальный первоначальный взнос

Участники рынка говорят и об увеличении числа кредитов с виртуальным первоначальным взносом, хотя такие схемы пока нельзя назвать массовыми.

Они основываются на сговоре покупателя и оценщика квартиры, который завышает стоимость жилья, что позволяет получить больший ипотечный кредит в банке, объясняет гендиректор инвестиционной компании «Флип» Евгений Шавнев.

— В счет этого кредита покупателю удается оплатить и первоначальный взнос за квартиру, если банк применяет схему расчетов наличными через ячейки. Завышение стоимости квартиры, а следовательно, и размера ипотечного кредита, в дальнейшем ложится на плечи клиента, хоть и позволяет ему быстрее приобрести жилье, не тратя времени на то, чтобы скопить первоначальный взнос, — добавляет эксперт.

«Покупка ставки от банка» на вторичке

Эксперты констатируют: опыт серых ипотечных схем с рынка новостроек распространился и на вторичку, где из-за подорожавшей ипотеки существенно сократились продажи. Например, в объявлениях о продаже квартир от агентств недвижимости обещают ипотечные ставки от 10%. Речь о так называемой покупке ставки от банка путем уплаты немалой комиссии, что приводит к еще большему удорожанию объекта.

Работают компании по двум схемам, объясняет руководитель ипотечного бюро и проекта «Электроннаясделка.рф» Камила Фазлыева.

— По одной из них деньги покупатель платит непосредственно банку-кредитору, а по второй — через «прокладку», агентству недвижимости. Покупатель по такой схеме обычно узнает о ней непосредственно перед подписанием и чаще отказывается, чем соглашается на сомнительную операцию, — уточняет эксперт.

Работа агентств по такой схеме делается по договоренности с банком, но банки не готовы афишировать это и брать на себя ответственность. В случае неприятностей отвечать будет агентство недвижимости, через которое переводятся немалые суммы комиссий, — объясняет Камила Фазлыева.

Ранее Госдума одобрила законопроект, обязывающий банки предупреждать заемщиков о рисках при ипотечном кредитовании. В закон «О рекламе» собираются внести поправки. Банки должны будут использовать охлаждающие фразы в рекламе кредитов.

ЦБ продолжит бороться с недобросовестными практиками на ипотечном рынке. Так, регулятор готовит стандарт ипотечного кредитования, цель которого — минимизировать распространение высокорисковых схем.