Российские застройщики и дольщики: что поменялось в их отношениях с 1 сентября 2024 года?
С 1 сентября текущего года вступили в силу изменения в законодательство о долевом строительстве, которыми корректируется объем обязательств застройщиков перед дольщиками.
Законом уменьшается гарантийный срок на новостройки, а некоторые неустойки за строительные нарушения будут вычисляться по новым правилам. Ранее обычно их определяли как процент от затрат на устранение нарушений. Теперь в большинстве случаев неустойка также привязана к ставке рефинансирования.
Изменения распространятся и на действующие договоры долевого участия (ДДУ), которые были заключены ранее этого срока. Рассказываем, как новый закон отразится на покупателях квартир в новостройках и на какую компенсацию смогут рассчитывать дольщики в случае недоделок и дефектов при строительстве.
Минимальный гарантийный срок на новостройки сокращается на два года — с нынешних пяти лет до трех лет.
Минимальный гарантийный срок на конструктив зданий сделан таким же, каким он и раньше был на инженерное оборудование — три года. Кроме того его уравняли со сроком исковой давности для решения споров по недостаткам жилья. По сложившейся судебной практике, он составляет те же самые три года.
По мнению застройщиков, трехгодичного срока достаточно, чтобы покупатели новостроек смогли реализовать свои права. Большинство строительных недостатков проявляется в первый же осенне-зимний период, а в дальнейшем они почти не встречаются, тем более — на четвертый и пятый год. Одновременно, как считают эксперты, это сократит нагрузку на суды и стимулирует урегулирование конфликтных ситуаций в досудебном порядке.
Раньше для их определения использовались и нормы закона «Об участии в долевом строительстве», и нормы закона «О защите прав потребителя», что накладывало на застройщиков двойную ответственность. Теперь все штрафные санкции, которые можно применить к застройщикам, консолидированы в законе о долевом строительстве (ФЗ-214). Иные нормы в отношении споров дольщиков и застройщиков больше применять нельзя.
Способ вычисления неустоек за задержку сроков сдачи новостроек не изменился — он и раньше был подробно описан в законе о долевом строительстве. В неизменном виде осталась и обязанность застройщика либо за собственный счет исправить строительные недостатки, либо финансово их компенсировать, если покупатель новостройки решит их ликвидировать самостоятельно. Изменились лишь те неустойки, что связаны с нарушением срока устранения таких недостатков или сроков выплаты компенсации за них.
Понятие неустойка прописано в 330 статье Гражданского кодекса и распространяется на все остальное законодательство. Это та сумма, которую должен заплатить нарушитель, если не выполнил или некачественно выполнили свои обязательства, или задержал их выполнение.
Неустойки делятся на пени и штрафы:
- пени — это та неустойка, размер которой зависит от длительности процесса нарушения. Например, неустойка за задержку сроку сдачи новостройки или за задержку исправления строительных недостатков. Она вычисляется за каждый день задержки;
- штраф — это неустойка, размер которой не зависит от времени. Его размер может быть либо фиксированным и единым для всех нарушителей (во взаимоотношениях застройщиков и покупателей новостроек таких штрафов нет), либо в каждом случае определяться отдельно. Например, если застройщик добровольно не компенсирует нарушения, на него в пользу покупателя накладываются дополнительные взыскания — штраф в размере 5% от суммы за эти нарушения.
Если в новостройке выявляются строительные недостатки, застройщик обязан своевременно их устранить за свой счет. Либо так же своевременно перечислить покупателю деньги на их самостоятельное устранение. Что такое своевременно, определяется в индивидуальном порядке, в зависимости от сути проблемы. На практике в срок укладываются не всегда. Если он превышен, за каждый день просрочки застройщик должен выплатить покупателю неустойку.
Ранее, согласно закону о защите прав потребителя, размер компенсации определялся как 1% в день от стоимости расходов на их устранение (то есть, стоимости работ плюс стоимости необходимых материалов).
Теперь размер компенсации за каждый день таких нарушений составляет одну трехсотую (1/300) ставки рефинансирования от стоимости предстоящих расходов. В законе уточняется, что он может быть увеличен вдвое (до 1/150), если квартира приобретается для собственных нужд (например, для личного проживания), а не в предпринимательских целях (сдачи в аренду, перепродажи и пр.).
Ставка рефинансирования определяется Центробанком, с 29 июля 2024 года она установлена на уровне 18% годовых. Разделив ее на 150, получим, что максимальная неустойка за каждый день просрочки теперь будет взиматься в размере 0,12% от стоимости устранения недостатков, если квартира куплена в личных целях (или 0,06%, если в предпринимательских). То есть, станет в 8,3 раза меньше (по сравнению с прежними нормами в 1% в день).
Одновременно с определением новой методики расчета неустоек закон ввел правило: их размер не может превышать стоимость устранения самих недоделок. Чтобы достичь этого предела при нынешней ставке рефинансирования надо задержать их исправление на 833 дня (почти на 28 месяцев или больше двух лет). Раньше суды аналогичный предел тоже применяли.
Но при учете размера неустойки по прежней схеме (1% в день от стоимости исправлений), предельный размер достигался уже за 100 дней. То есть, в те же самые 8,3 раза быстрее. Поэтому если задержка составит более 833 дней, разницы между возможными ранее максимальными и новыми суммами неустоек не будет никакой.
По данным компании «Экспресс-оценка», самые дорогостоящие и часто встречающиеся строительные недостатки — это кривизна стен. В Москве для квартиры в 35-40 кв. м их самостоятельное устранение обходится в суммы от 1 млн до 1,5 млн руб. Учитывая, что средний срок задержки исправления составляет один год, а вычисляться неустойка станет по ставке 0,12%, компенсация составит 432-648 тыс. рублей.
На втором месте по частоте — проблемы с окнами. В 80% случаев, как поясняет Кирилл Мандрика, их нужно демонтировать и полностью менять. Для средней московской квартиры в новостройке с тремя окнами их замена вместе с работой обходится примерно в 200 тыс. руб. Соответственно, неустойка за годовалую задержку их переустановки будет 86,4 тыс. рублей.
Еще один дорогостоящий недостаток — проблемы с электрикой. В последнее время, по данным эксперта, в Москве они встречаются нечасто — столичные застройщики научились таких проблем не допускать. Но разовые случаи все же имеются. На ту же квартиру в 35-40 кв. м их устранение (с учетом последующего восстановления отделки) обойдется примерно в 2 млн руб. То есть, неустойка будет 864 тыс. рублей.