Какие участки могут быть изъяты за неосвоение в Севастополе?

Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 307-ФЗ (далее – Закон № 307-ФЗ), который вступает в силу с 1 марта 2025 г., в законодательство введено определение освоения земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых и огородных земельных участков, установлены сроки начала использования таких участков и предусмотрены полномочия Правительства РФ по утверждению перечня мероприятий по освоению и признаков неиспользования указанных земельных участков (см. нашу новость от 16 августа 2024 г.) (Письмо Росреестра от 28 ноября 2024 г. № 11-0489-СЗ/24).

По вопросу изъятия за не освоение земельных участков специалисты юридической компании «Щит» подготовили статью для редакции «ИНФОРМЕРа»

Почему потребовались изменения?

8 августа 2024 года президент России подписал Федеральный закон № 307-ФЗ, который вносит масштабные поправки в Земельный кодекс и законодательство о садоводстве и огородничестве. Этот документ стал ответом на нарастающую проблему «спящих» земель: по данным Росреестра, в стране более 15 млн гектаров сельскохозяйственных и городских участков не используются по назначению.

В некоторых регионах, таких как Подмосковье, Краснодарский край и Сибирь, до 30% земель населенных пунктов годами простаивают, зарастая сорняками или превращаясь в свалки.

Закон направлен на стимулирование экономической активности, повышение эффективности земельных ресурсов и борьбу с спекуляцией.

• Соблюдение сроков освоения — участки должны использоваться, а не «замораживаться» в ожидании роста цены.
• Прозрачные критерии неиспользования — исключение субъективизма при оценке.
• Стимулы для развития — штрафы и изъятия как крайние меры, а не способ давления.

Исторический контекст: От советского наследия к современности

Проблема неэффективного землепользования уходит корнями в 1990-е годы, когда массовая приватизация привела к появлению миллионов собственников, не имевших ресурсов для развития участков. Попытки регулировать этот вопрос предпринимались и ранее:

• В 2006 году введена ответственность за неиспользование сельхозземель (ст. 8.8 КоАП).
• В 2015 году ужесточены правила изъятия участков у «должников».
• В 2020 году принят закон о «лесной амнистии», который, однако, не решил проблему заброшенных территорий.

Новый закон № 307-ФЗ — первая системная попытка унифицировать правила для всех категорий земель, включая населенные пункты, садовые и огородные участки.

Так, предусмотрено, что правообладатель земельного участка из состава земель населенных пунктов, садового и огородного земельного участка приступает к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае, если требуется освоение этого земельного участка, не позднее 3 лет с указанной даты, за исключением случая, когда такой срок установлен проектом рекультивации земель.

При этом в соответствии со статьей 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Из вышеизложенного следует, поясняет в письме Росреестр, что если право на земельный участок из состава земель населенных пунктов, садовый и огородный земельный участок возникло до 1 мата 2025 г. (даты вступления в силу Закона № 307-ФЗ), то предусмотренная Законом № 307-ФЗ обязанность приступить к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием возникнет у правообладателя с 1 марта 2025 г.. Если же требуется освоение этого земельного участка, 3-летний срок для такого освоения будет исчисляться также с 1 марта 2025 г.

Закон предусматривает поэтапную систему наказаний:

• Первое предупреждение: Владелец получает уведомление с требованием устранить нарушения в течение 6 месяцев.
• Повторное нарушение: Штраф в размере до 1% кадастровой стоимости участка (минимум 10 тыс. руб. для физлиц, 100 тыс. руб. — для юрлиц).
• Систематическое неиспользование: Изъятие земли через суд. Участок выставляется на торги, а бывший собственник получает компенсацию за вычетом судебных издержек.

Исключения: Когда закон не действует.

• Форс-мажор: Пожары, наводнения, другие ЧС.
• Объективные препятствия: Длительные судебные споры, тяжелая болезнь владельца, задержки в подключении коммуникаций.
• Особые категории земель: Участки, включенные в программы экологического восстановления или научных исследований.

Согласно документу, земельный участок, в том числе предназначенный для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), может быть признан неиспользуемым в следующих случаях:

• Если в течение двух лет и более на нём не был заложен фундамент или возведены подземные конструктивные элементы.
• Если в течение пяти лет после завершения строительства здание не было зарегистрировано. Исключением являются ситуации, когда разрешение на строительство предусматривает иные сроки.

Признаками неиспользуемых земель с существующими постройками являются:

• Если здания не используются по своему прямому назначению в течение пяти и более лет.
• Если конструктивные элементы построек разрушены или повреждены (например, разрушена крыша, повреждены стены, нет окон или стёкол), а ремонт не проводился в течение пяти и более лет.

Кроме того, согласно документу, участки могут быть признаны неиспользуемыми, если:

• На земельном участке в течение трёх и более лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму земельного участка.
• Участок захламлён мусором, предметами, не связанными с использованием земли, или зарос сорняками высотой более 1 метра и на более чем 50%.

При этом собственник не проводит работы по очистке участка в течение года и более.

Захламление участка мусором и сорняками, а также разрушение построек могут стать причиной признания земельного участка, предназначенного для частного приусадебного хозяйства, неиспользуемым. При этом на таком участке в течение трёх лет и более не должны выращиваться сельскохозяйственные культуры.

Методы проверок:

• Анализ кадастровых данных и аэрофотосъемки: Муниципалитеты будут использовать снимки со спутников и дронов для выявления заброшенных участков.
• Выездные инспекции: Комиссии в составе представителей администрации, экологов и кадастровых инженеров.
• Жалобы соседей: Анонимные обращения не рассматриваются, но коллективные заявления могут стать поводом для проверки.

Федеральный закон № 307-ФЗ представляет собой важный шаг в направлении совершенствования системы управления земельными ресурсами в России. Введение сроков освоения земельных участков и установление признаков их неиспользования способствует более рациональному использованию земель, борьбе с земельной спекуляцией и повышению общего уровня эффективности землепользования.

Грядущие изменения требуют от всех заинтересованных сторон — владельцев земельных участков, государственных органов и общественности — внимательного отношения и готовности к выполнению новых требований. Только совместными усилиями можно обеспечить успешную реализацию нового законодательства и достижение его целей.