Налоговый вычет по ипотеке: как получить и что для этого требуется?

Налоговый вычет — это сумма, которая уменьшает размер дохода, с которого уплачивается налог, — так называемую налогооблагаемую базу. Иногда это возврат части ранее уплаченного налога на доходы физлица, например, в связи с покупкой квартиры, расходами на лечение, обучение, занятия фитнесом и т. д.

Любой гражданин РФ, который платит НДФЛ. Налоговые вычеты касаются тех, кто купил квартиру, потратил деньги на обучение (свое или детей) или лечение.

стандартные — их дают льготным категориям граждан или родителям;

социальные — в размере расходов на благотворительность, обучение, лечение, пенсионное и медицинское страхование;

имущественные — при покупке недвижимости можно вернуть 13 % от ее стоимости в пределах установленного лимита;

профессиональные — уменьшают налогооблагаемый доход от бизнеса или по гражданско-правовым договорам;

инвестиционные — для владельцев индивидуальных инвестиционных счетов.

Налоговый вычет при покупке квартиры

При покупке дома, квартиры (в том числе в ипотеку), дачи, земельного участка, а также при строительстве дома и расходах на его отделку можно вернуть сумму подоходного налога (НДФЛ).

Для этого существует имущественный налоговый вычет, который можно оформить на всю сумму покупки (основной вычет) и на проценты по кредиту.

Последовательность получения вычетов законодательно не установлена, поэтому возможны варианты. Можно получить сначала вычет на жилье, потом — на проценты. А можно и оба вычета одновременно (если позволяет сумма налогооблагаемого дохода). Допускается получение основного вычета при покупке одной недвижимости, а возврат с процентов по ипотеке — с другой.

Сама сумма налога, которую можно вернуть, определяется двумя параметрами: расходами при покупке жилья и уплаченным подоходным налогом.

В 2025 году максимально возможная сумма для расчета основного имущественного вычета не меняется и составляет 2 млн руб. Если же недвижимость стоит меньше 2 млн руб., то остаток по имущественному вычету можно получить при покупке жилья в будущем (ст. 220 НК РФ).

Но, как пояснили «РБК-Недвижимости» в Федеральной налоговой службе (ФНС), в связи с изменением с 2025 года шкалы ставок по НДФЛ на пятиступенчатую (13/15/18/20/22%) сумма возврата НДФЛ по вычетам при приобретении жилья может достигать:

260 тыс., 300 тыс., 360 тыс., 400 тыс. и 440 тыс. руб. соответственно.

Сумма налога к возврату зависит от суммы удержанного НДФЛ и в том числе от ставки налога.

То есть лимит по вычету ограничен уплаченной за год суммой подоходного налога. Например, если за год покупатель недвижимости уплатил 150 тыс. руб. налога, его вычет не может превышать эту сумму. Но остаток можно получить на следующий год — опять же в границах уплаченного за год подоходного налога. Если все равно остается недополученная сумма, она вновь переносится на следующий год.

Прогрессивная шкала НДФЛ выглядит так:

13% при доходах до 200 тыс. руб. в месяц (2,4 млн руб. в год);
15% для части дохода в диапазоне 200–416,7 тыс. руб. в месяц (2,4–5 млн руб. в год);
18% для части дохода в диапазоне 416,7 тыс. руб. — 1,67 млн руб. в месяц (5–20 млн руб. в год);
20% для части дохода в диапазоне 1,67–4,17 млн руб. в месяц (20–50 млн руб. в год);
22% при доходах свыше 4,17 млн руб. в месяц (50 млн руб. в год).

Повышенные ставки будут применяться не ко всему доходу, а к сумме его превышения над заданными порогами. При этом участников СВО изменения не коснутся. Для работников Крайнего Севера предусмотрено освобождение надбавок к зарплате от повышенного НДФЛ.

При покупке квартиры в ипотеку есть право на налоговый вычет за выплаченные банку проценты. В расчет берутся все реально погашенные проценты, но есть и лимит — не более 3 млн руб.

В 2025 году эта предельная сумма не изменилась. Но с переходом на пятиступенчатую (13/15/18/20/22%) шкалу налогообложения максимальная сумма возврата повышается. По данным ФНС, сумма возврата НДФЛ в части уплаченных процентов по ипотеке теперь может достигать:

390 тыс., 450 тыс., 540 тыс., 600 тыс. и 660 тыс. руб. соответственно.

Это правило распространяется на кредиты, которые оформлены после 1 января 2014 года. Для ипотечных кредитов, которые выдавались до этого времени, ограничений по верхнему пределу нет — НДФЛ можно вернуть от всей суммы погашенных процентов. То есть если проценты по оформленной до 2014 года ипотеке составляли 4 млн руб., то можно вернуть 13/15/18/20/22% от 4 млн руб.

В отличие от основного вычета, воспользоваться вычетом от уплаты процентов по ипотеке можно только один раз и относительно одного объекта.

Право получения вычета по процентам, как и при основной сумме, возникает после регистрации права собственности. Заявить о вычете можно в году, следующем за годом оформления права собственности на жилье. К примеру, если квартира была оформлена в собственность в 2025 году, то подавать декларацию 3-НДФЛ для получения вычета можно не раньше 2026-го.

При ипотеке на новостройку выплачивать кредит начинают, как правило, гораздо раньше регистрации права собственности. В этом случае вычет будет рассчитан с первого ипотечного платежа, но заявить права на его получение все равно можно будет только после получения права собственности. Например, в 2023 году был заключен договор долевого участия (ДДУ), а акт приема-передачи подписан в 2025-м. Право на имущественный вычет возникает с 2026 года, но все уплаченные с 2023 года проценты будут зачтены.

На вычет можно подать документы только за три последних года. То есть вам вернется часть налогов, уплаченных за три последних года. К примеру, в 2025 году вы можете подать заявление на вычет за 2024, 2023 и 2022 годы.

Как получить вычет по выплаченным процентам

Для основного и процентного вычета по ипотеке существует единая декларация 3-НДФЛ. Вернуть проценты по ипотеке можно и отдельно от основной суммы. Сделать это можно, как и в случае с основным вычетом, двумя способами: через налоговую и работодателя. В последнем случае документы стоит подавать сразу, не дожидаясь конца года. Работодатель не будет удерживать НДФЛ с зарплаты, пока не исчерпается весь полагающийся лимит компенсации.

Либо можно обратиться в налоговую инспекцию, дождавшись окончания года, в течение которого приобретено жилье. Такой способ подходит тем, кто хочет получить большую сумму сразу. Документы можно подать как в налоговой инспекции по месту регистрации, так и онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Для получения вычета по процентам по ипотеке налогоплательщику необходимо:

1. Подсчитать сумму вычета и налога к возврату
2. Подготовить необходимые документы:
копию паспорта;
справку по форме 2-НДФЛ;
копию договора долевого участия или договора купли-продажи квартиры;
выписку из ЕГРН;
копию кредитного договора, по которому были выплачены проценты;
справку из банка об уплате процентов по кредиту;
заявление на получение налогового вычета.

Если получение вычета будет проходить через работодателя, подавать декларацию по форме 3-НДФЛ не нужно. Бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты до тех пор, пока доходы с начала года не превысят сумму вычета. Если за год использовать весь вычет не получилось, остаток переносится на следующий год, но документы надо будет подавать заново. Если возврат средств происходит через налоговую, нужно заполнить налоговую декларацию.

4. Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ и подать документы

Главный документ для получения налогового вычета по процентам — налоговая декларация. Ее бланк по форме 3-НДФЛ можно получить в налоговой службе или на сайтах налоговых. За каждый год — отдельная декларация.

5. Получить вычет и вернуть налог

После подачи документов и декларации последует проверка, ее срок занимает до трех месяцев. Еще месяц отводится на перечисление НДФЛ на счет налогоплательщика. Итого с момента подачи декларации до возврата денег на счет может пройти около четырех месяцев.