Эксперты предложили контрмеры к ухудшению качества городской среды

Над Петербургом нависла угроза нескольких десятков новых строек, которые еще больше усугубят проблему качества жилой среды. Конечно, не все заявленные проекты дойдут до практической реализации - может помешать кризис, но выжившие кардинально изменят жизнь окружающих их территорий. Как считают эксперты, практически любой новый дом в гроде - это повышенная нагрузка на дороги, больницы, школы.

К тому же кризис и непродуманная градостроительная политика Смольного остановили проекты, которые смогли бы стать образцами прогрессивного девелопмента и запустить изменения в градостроительной сфере Петербурга. Прогрессивный девелопмент в городе закончился, не успев начаться, к такому неутешительному выводу пришли участники круглого стола "Прогрессивный девелоперский проект как драйвер развития городской среды", организованного РБК в рамках проекта "Будущий Петербург".'

Бриллианты без оправы

Прогрессивные девелоперские проекты, определяющие развитие городской среды вокруг себя, в Петербурге закончились. Все примеры, которые приводят эксперты - будь это реализованные проекты либо оставшиеся на бумаге - были задуманы три и более года назад. Некоторые из них уже реализованы или находятся в активной фазе — среди них гендиректор Института территориального планирования "Урбаника" Антон Финогенов упомянул "Новую Голландию", "Невскую Ратушу", "Лахта-центр". Некоторые, как "Невская Ратуша", были отменены, другие, как "Семь столиц", в процессе реализации изменились до неузнаваемости.

"Это был пик рынка, пик ожиданий, пик настроений", - .напомнил гендиректор "Ханса СПб Девелопмент" Олег Барков. Реализация этих проектов пришлась уже на спад этих настроений. К тому же многие из значимых проектов представляли собой амбиции города, а сегодня Смольный не будет начинать новые амбициозные проекты.

В любом случае, как отметил замгендиректора архитектурного бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры" Михаил Кондиайн, "отдельные бриллианты без оправы еще не составляют украшение". Несколько прогрессивных проектов утонули в море массовой застройки. Качество строительства в рамках отдельных проектов, возможно, улучшилось. "Конструктивные схемы хорошие, материалы добротные, выросло качество культуры производства работ", - признал управляющий партнер ОАО "КБ ВиПС" Вячеслав Семененко. Но качество среды, в которую вписаны эти объекты, постоянно ухудшается - растет плотность застройки, увеличивается нагрузка на инфраструктуру.

"Если уплотнительная застройка 90-х и 2000-х "затыкала дыры" и сильно не влияла на качество среды, то территории, которые спланированы сегодня, сильно уступают спланированным в советское время", - отметил В.Семененко. При этом, по сведениям доцента кафедры архитектурного проектирования СПбГАСУ Владимира Линова, в городе существует около 70 утвержденных проектов планировки, по которым еще не начато строительство, и параметры, которые в них заложены, приведут к еще большему ухудшению качества среды.

Точка невозврата

В парадигме свободного рынка эта проблема не решается. Девелопер, как любая коммерческая организация, занимается извлечением прибыли, а массовый покупатель пока смотрит, в основном, на цену или, максимум, на качество строительства дома. В качестве примера В.Семененко привел проект "Семь столиц", одним из инициаторов которого был, когда работал в Setl City. "Это был один из первых миллионников, и нам казалось, что недостаточно сделать просто фасадики и благоустройство, надо дать какую-то комплексность. А ровно через дорогу другая компания задешево реализовывала проект с плотностью, в 2,5 раза превышающую нашу", - рассказал он о причинах отказа от первоначального замысла.

Что происходит с недвижимостью с точки зрения рынка, довольно жестко обрисовал исполнительный директор МФК "Лахта центр" Александр Бобков. "Мы приходим в соответствие между тем, как мы зарабатываем, и как мы живем. До этого был период, когда перераспределялись сверхдоходы, и спрос порождал качественную строительную услугу", - сказал он. Сверхдоходы ушли, уходит и платежеспособный спрос на качество. "По большому счету, жилые пространства в 20-25 метров, которые сейчас предлагаются в массовом сегменте, как раз соответствует реальному заработку и реальной производительности труда в стране", - считает девелопер.

Если свободный рынок продолжит идти без коридора градостроительных правил, город, по мнению М.Кондиайна, скоро пройдет точку невозврата, когда качество среды будет уже не восстановить. В частности, по его мнению, катастрофой станет продолжение работы в моноцентрическом Петербурге.

Ситуация с рыночным спросом на качество, по описанию А.Бобкова, характерна для всех сегментов, в том числе и офисного: компании, чей бизнес соответствуют европейскому уровню, нормально себя чувствуют в офисах высокого класса, но те, которые "случайно попали в европейскую среду", вынуждены искать другие варианты. Впрочем, вице-президент ОАО «Банк «ВТБ» (финансовый партнер бизнес-центра "Невская ратуша") Александр Ольховский сегодня не видит вообще никаких перспектив на рынке офисов. "На офисной недвижимости можно поставить смело крест на ближайшие годы. Надеяться сдать по разумной ставке, которая оправдала бы экономику проекта в А или В классе, не приходится", - заметил он.

Дамоклов меч пяти Шушар

Эксперты полагают, что в ситуации, когда рынок не способен предъявить платежеспособный спрос на качество, помочь может только четкая градостроительная политика со стороны властей, которой в Петербурге нет. Гендиректор "Архитектурной мастерской Цыцина" Сергей Цыцин отметил, что строительство дорог, сетевого хозяйства мало согласуется с тем, где и как развиваются частные жилые проекты. "Одним из главным драйверов развития территорий является развитие серого пояса, который в отсутствие какой-либо градостроительной политики развиваться не будет", - добавила к этому директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

В.Линов посетовал, что у города несколько лет не было главного архитектора. Олег Рыбин, по его словам, не в счет, поскольку ничего существенного на этом посту не сделал. В связи с этим эксперт возлагает надежды на нового главного архитектора города Владимира Григорьева.

Первым шагом в сторону улучшения, по мнению А.Финогенова, должны быть четко прописанные в генеральном плане бюджетные обязательства города о том, что в таком-то году будет обеспечено строительство стольки-то квадратных метров на конкретной территории, для чего будет построено, к примеру, 3 км дорог и энергоснабжение на 5 гигокалорий. Второе средство - четко прописанные нормы для девелоперов, например, по количеству парковочных мест в зависимости от метража.

С точки зрения застройщика, это набор непопулярных мер, говорит эксперт. Чтобы власти решились противостоять строительному лобби, на них должна воздействовать более мощная сила. Например, протесты жителей - тех самых потребителей, которые при покупке не обращали внимание на качество среды. "Даже сейчас проблема Шушар на контроле у президента. А какие выводы на уровне пяти Шушар возникнут?" - отметил, в свою очередь, В.Семененко.

Время объединить усилия

Чтобы не ждать, пока проблема "пяти Шушар" достигнет высших сфер и даст городским властям стимул заняться градостроительной политикой, эксперты говорят о необходимости найти способ позитивного давления на власть и девелоперов. Главное, что нужно для этого сделать — объединить в рамках общей дискуссии все заинтересованные стороны.

"Кризис - подходящее время, чтобы девелоперы, архитекторы, градостроители записали свои мысли относительно пространственной стратегии Петербурга на одной пачке бумаги", - подчеркнула руководитель проекта "Будущий Петербург" Елена Кром. В свою очередь, А.Бобков предложил принцип "четырех О" для администрации и бизнеса, в который, помимо "объединения усилий", включил "открытость", "ответственность" и "обдуманность".

О новой попытке создать площадку для качественной градостроительной дискуссии рассказал В.Линов. "На конференции в Союзе архитекторов было предложено создать на базе союза некий профессиональный совет по градостроительству в Петербурге с тем, чтобы он вырабатывал рекомендации и по разработке Генплана, и по нормативам, и по другим вопросам", - сказал он, пригласив к участию в союзе всех участников круглого стола РБК. Хотя, как показала практика, подобным советам недостает легитимных юридических оснований влиять на власть, данная идея о профессиональном совете имеет перспективы - по времени совпала с назначением нового главного архитектора, на которого архитектурное сообщество возлагает большие надежды.

Мария Летюхина