Многоконтурные территории КРТ. Законопроект № 201511-8
Комплексное развитие территории (КРТ) является важнейшим инструментом, сокращающим инвестиционно-строительный цикл. Этот механизм позволяет раскрыть потенциал неиспользуемых территорий с точки зрения комплексного жилищного строительства, обеспечивает новые возможности для инвесторов и способствует повышению уровня жизни граждан.В связи с принятием в 2020 году Федерального закона № 494-ФЗ КРТ значительно обновилось. Данные изменения позволили сделать этот инструмент прорывным механизмом планирования городов. Однако, на практике, ожидаемо, возникли нюансы, которые требуют уточнения в законодательстве.Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», активно занимаясь практикой в сфере КРТ, рассказал «Стройгазете» о законодательной инициативе - законопроекте № 201511-8 - направленной на совершенствование механизма КРТ, но которая по разным причинам пока так и не принята.
Законопроект № 201511-8 внесен в Госдуму Московской областной думой 28 сентября 2022 года. Он был включен в примерную программу рассмотрения на март 2023 года, однако до сих пор не был рассмотрен даже в первом чтении. Но и не был отклонен.
Инициатива предлагает установить в ст. 41.1 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ следующее правило: если решение о КРТ принято в отношении двух и более несмежных территорий, то в отношении такой несмежной территории готовится единая документация по планировке территории (ДПТ).
«Учитывая, что речь идет об изъятии земель и построек из частной собственности, добиваться комплексного и устойчивого развития территория крайне важно. И главная роль в достижении этих целей именно у ДПТ», - отметил Алмаз Кучембаев
Конечно, в первую очередь это затрагивает проекты планировки территории. Именно с их помощью планируются элементы планировочной структуры, устанавливаются границ территорий общего пользования, границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определяются характеристики и очередности планируемого развития территории.
Сейчас в законодательстве существует неопределенность относительно вопроса, можно ли формировать территорию КРТ из несмежных контуров и можно ее планировать одной ДПТ.Согласно ч. 1 ст. 41.1 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении территории одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры. Про несмежные речи не идет. В то же время ч. 9 ст. 66 ГрК РФ говорит о возможности принятия решений о КРТ в отношении несмежных территорий, если это предусмотрено нормативно-правовым актом субъекта РФ. А в ч. 10.2 ст. 45 ГрК РФ указывается общее правило, что в целях реализации решения о КРТ осуществляется подготовка документации по планировке территории, но тоже не решен вопрос, допустимо ли разрабатывать единую ДПТ для многоконтурных территорий КРТ.
При этом многоконтурные территории КРТ не редкость. Особенно в Москве, где к тому же часто контуры не граничат друг с другом.
Согласно Порядка КРТ, утвержденного постановлением правительства Москвы, проект решения о КРТ нежилой застройки может быть подготовлен в отношении двух и более несмежных планируемых территорий с заключением одного договора о КРТ при условии, что указанные территории нежилой застройки расположены в границах одного и (или) нескольких смежных элементов планировочной структуры.
Правительство Москвы объясняет это тем, что разные контуры территории КРТ, расположены в одном элементе планировочной структуры - районе. «Такая позиция именно для Москвы , на наш взгляд, особенно противоречива, поскольку площадь одного района столицы порой крупнее отдельных городов. Однако, допускаем, что в отдельно взятых городах допустимо формировать многоконтурные территории КРТ, при соблюдении ряда условий», - указал Алмаз Кучембаев.
К элементам планировочной структуры отнесены район, микрорайон, квартал, территория общего пользования, улично-дорожная сеть и др. Учитывая, что речь идет о комплексной застройке, то контуру в виде части квартала может быть смежным только контур из соседнего квартала или в этом же квартале.
Еще один критерий установления многоконтурных территорий КРТ предлагается в методических рекомендациях по реализации проектов комплексного развития территорий (разработаны фондом «Институт экономики города»). В них указывается, что разработка единой ДПТ целесообразна, если каждая из несмежной территории не обладает самостоятельным значением (например, площадь составляет менее 2,5 га). «Этот подход, по нашему мнению, также стоило бы отразить в рассматриваемой инициативе», - сказал юрист.
Алмаз Кучембаев предполагает, что причиной того, что крайне полезный законопроект № 201511-8 пока не принят, послужило заключение правового комитета Госдумы. В нем указано, что «подготовка и утверждение ДПТ, подлежащей комплексному развитию, являются неотъемлемой частью реализации принятого соответствующего решения вне зависимости от смежного или несмежного расположения таких территорий и элементов планировочной структуры».
По мнению юриста, речь не идет о замалчивании или непонимании проблемы: «То, что дело в неточности критериев формирования многоконтурных территории КРТ, это очевидно», - сказал он. В то же время запрос на устойчивость и комплексность развития территорий пока не сформировался с необходимой точностью.
«Может быть, поэтому законопроект и не принимается, и не снимается с рассмотрения», - заключил Алмаз Кучембаев.