Стратегические цели: Антон Глушков о направлениях развития отечественного стройкомплекса
Антон Николаевич, в каких мерах поддержки со стороны государства сегодня нуждается стройкомплекс? По каким направлениям будет идти его развитие?
Безусловно, меры поддержки нужны, но они должны носить адресный характер.
Все субъекты Российской Федерации можно поделить на четыре категории в соответствии с существующим там спросом и предложением. И сейчас, конечно же, меры поддержки должны касаться регионов, где низкое предложение и низкий спрос, низкое предложение и высокий спрос. Более того, наверное, правильнее говорить о поддержке на муниципальном уровне. Она нужна как раз тем муниципалитетам, где нет предложения. Более того, это не будет большой нагрузкой для бюджета, потому что, как правило, цена квадратного метра на этих территориях не самая высокая.
Не стоит забывать и о мультипликативном эффекте, который дает стройка. Всех радует рекордный объем ввода объектов недвижимости, который был в 2023-2022 годах. В то же время мы не можем посчитать до конца, как эти объемы ввода сказались на увеличении налоговой базы в стране, на увеличении потребления и так далее.
На протяжении последних четырех лет большое количество мер господдержки направлялось на многоквартирные дома (МКД), а сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) был обделен вниманием, хотя доля ИЖС составляет две трети от введенного в текущем году жилья. В этой связи правительство при активном участии органов муниципальной и региональной власти обратило внимание на этот сектор, чтобы сделать строительство индивидуального жилья более доступным для населения.
НОСТРОЙ проводит еженедельный независимый мониторинг цен на стройматериалы. Они, как правило, растут. Можете спрогнозировать дальнейшую ситуацию?
В 2021 году рост цен был обусловлен геополитической ситуацией. В 2022-м нам удалось найти решения по логистике и импортозамещению, и рынок стройматериалов стабилизировался. Мы не видим структуру затрат производителей, но понимаем, что есть объективные причины для роста цен, такие как начало строительного сезона.
Процент роста цен в такие периоды каждый год должен быть примерно одинаковым, однако наш анализ показал, что это не так. Например, и в 2022-м, и в 2024-м процент сезонного повышения цены значительно выше аналогичного периода 2023 года.
Сегодня нет никаких экономических или политических оснований для роста цен на материалы. Говорят, ипотека разогнала рынок, привела к росту цен на жилье, на стройматериалы. Это не так. Приведу, пример из автопрома: за два года автомобиль подорожал в два раза, а жилье — нет.
Если на рынке будет представлено разнообразие поставщиков с достаточным объемом строительных материалов, покрывающих потребности стройки, то и цены будут стабильны. В том числе и по этой причине мы раскрываем информацию о добросовестных производителях стройматериалов через Национальный реестр добросовестных производителей и поставщиков строительных ресурсов.
Как вы оцениваете эффективность программы льготной ипотеки?
Существует мнение, что в результате льготной ипотеки цены на квартиры увеличились, а доступность жилья, соответственно, уменьшилась. Но если смотреть с точки зрения количества сделок, то мы видим рекорд по строительству жилья. Раз застройщики его построили, реализовали, то жилищные условия фактически улучшились и доступность жилья повысилась.
Каким образом это произошло? Аннуитетный платеж или месячное обслуживание кредита стали под силу многим. Количество сделок на рынке возросло кратно, следовательно, и доступность жилья у нас выросла.
Задачей льготной ипотеки было не столько строительство квадратных метров, сколько улучшение жилищных условий россиян. И льготная ипотека действительно сработала, свидетельством чему рекордное количество сделок на первичном рынке в последние два года. Также все участники рынка недвижимости согласны с тем, что программа дала отрасли очень хороший импульс поступательного развития.
Как отмена этой программы скажется на рынке? Что будет с ценами, возможно их снижение?
Никакого краха точно не предрекаю. Если говорить про цену квадратного метра, она в нынешней ситуации не упадет, потому что мы все видим постоянно увеличивающуюся себестоимость строительства: растут цены на стройматериалы, заработная плата, платежи за ЖКХ, растет стоимость кредитного ресурса. Строительная инфляция растет даже большими темпами, чем бытовая, поэтому надежды на то, что снижение спроса даст снижение цены квадратного метра, беспочвенны.
Ожидать общего снижения цен на первичном рынке жилья не стоит: оно будет носить маркетинговый характер и касаться только отдельных квартир, но не проектов в целом.
Однозначно, для снижения нет ни одного экономического фактора. Может упасть объем строительства, чтобы подстроиться под спрос, но не цена квадратного метра.
Какие могут возникнуть альтернативные инструменты, замещающие программу льготной ипотеки?
Сегодня любой вариант продолжения ипотеки столкнется с размером ежемесячного платежа, поэтому подойдут любые методы, которые сделают величину этого платежа комфортной для потребителей.
Сейчас рассматривается вариант использования ссудно-сберегательных касс или облигационного займа. Подготовлен законопроект о ссудно-сберегательных кассах, которые могут стать альтернативным ипотеке механизмом повышения доступности жилья и будут работать по аналогии с жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами. Это финансовый инструмент, с помощью которого человек может купить определенную площадь жилья, квадратные метры. Здесь, конечно, требуется очень четкое законодательное регулирование, чтобы не было пирамид.
Есть варианты траншевой ипотеки, которая тоже делает аннуитетный платеж ниже. Кроме того, никуда не делись семейная потека, IT-ипотека. ИЖС — самостоятельный инструмент, у которого есть большой запас.
Как девелоперам стимулировать спрос на массовое жилье в нынешних условиях?
Девелоперы стали активно применять различные инструменты, которые могут позволить увеличить интерес покупателей к массовому жилью — рассрочка от девелопера, программы трейд-ин.
Строительные компании будут предлагать продукт, увеличивающий срок обслуживания кредита, но снижающий аннуитетный платеж, что позволит удержать объемы строительства примерно на нынешнем уровне.
К тому же жилье останется инструментом сохранения сбережений людей, инвестиционно-финансовым инструментом, зачастую воспринимается негативно. А этого не надо стесняться: совершенно нормальный механизм, многие страны на этом выстраивают национальную политику.
Недавно на слушаниях в Совете Федерации обсуждались перспективы рынка арендного жилья. Почему этот вопрос появился на повестке только сейчас?
Вопрос развития арендного жилья возник давно. Президентом страны поставлены конкретные цели по улучшению жилищных условий граждан, достичь которых исключительно с помощью приобретения жилья в собственность невозможно.
По статистике, минимум 30% домохозяйств не смогут взять ипотеку ни при каких условиях. Для них остается альтернативный вариант — аренда.
Если рассматривать экономическую модель, то единственный реальный пример организации аренды жилья — с участием «ДОМ.РФ», когда 30% затрат берет на себя субъект, 30% — «ДОМ.РФ», 30% — население.
При сдаче в аренду квартиры площадью 50 квадратных метров инвестиции окупятся только через 18-20 лет — и это без коммунальных платежей, без текущего и капитального ремонта. Ни один бизнес с точки зрения экономической целесообразности себе такого позволить не может. Поэтому механизм, используемый «ДОМ.РФ», конечно, красив, но он не может быть применен повсеместно. А по-другому это не работает.
Как увязать спекулятивные механизмы на рынке недвижимости с созданием системы арендного жилья? На мой взгляд, это очень сложно. Строить гетто никому не нужно, строить комфортное жилье — достаточно дорого.
Необходим механизм преференций, который сделает строительство арендного жилья привлекательным для инвесторов, а экономику таких проектов целесообразной.
Проблема кадров в стройотрасли стоит весьма остро. Если говорить о возможных мерах по ее решению, какие из них наиболее эффективны?
Сейчас для рынка труда в России характерен рекордно низкий уровень безработицы — 2,8%. Строительная отрасль по итогам 2023 года оказалась четвертой по уровню кадрового дефицита — после торговли, металлургии и машиностроения. На портале «Работа России» в данный момент в целом по стране указано почти 200 тыс. вакансий в сфере строительства.
Чтобы изменить эту ситуацию, следует уделять больше внимания развитию собственного кадрового потенциала, повышению производительности труда, привлечению молодежи в строительство.
Но какие бы меры ни были предложены нами, правительством, Министерством образования, профильным министерством, они имеют отсроченный эффект. Поэтому, к сожалению, единственный инструмент, действующий сейчас в кадровой борьбе, — это уровень заработных плат.
В строительстве мы выходим на одно из первых мест по уровню зарплат, они в этом сегменте экономики постоянно растут: за год они поднялись на 15-17%, а по ряду регионов — практически на 30%. В этом зачастую обвиняют девелоперов, говорят, что высокий спрос, высокая цена квадратного метра позволяют увеличивать заработную плату. Но не надо ставить телегу впереди лошади. У строителей есть большой объем обязательств и по 214-му федеральному закону о долевом строительстве, и по государственному заказу.
Если говорить о долгосрочных мерах, то стратегическая задача — рост производительности за счет применения современных технологий и оборудования. А основной резерв, учитывая дефицит ресурсов, — это, конечно, снижение непроизводительных затрат.
За счет чего это будет делаться?
До сих пор мы развивались скорее экстенсивно, нежели интенсивно. Повышение производительности связано с организацией труда, своевременной поставкой материала, квалификацией персонала, причем даже не ИТР, а рабочего персонала. Это большой резерв, который мы не используем, но именно он должен стать приоритетным в краткосрочном периоде, реально повлиять на ситуацию и уменьшить дефицит кадров. Основной путь — больше чего-то делать за единицу времени.
Важный аспект — ручной инструмент, малая механизация, что может дать большой эффект в повышении производительности труда. Необходимы выстраивание собственных производств, организация поставок этого оборудования из дружественных стран, его адаптация.
Следующее направление — повышение грамотности управленческого персонала.
Цифровизация — о ней все говорят, но акцент преимущественно делается на цифровизации проектной документации. Это, конечно, очень важно, однако главное направление цифровизации связано с процессом исполнительной документации, возможностью учета рабочего времени специалистов на объекте. Это позволяет делать выводы с точки зрения оптимизации производительных затрат.
Далее — префабрикация во всем. В советский период почти 70% всего строилось из префабрицированных изделий, и сейчас крупные девелоперы все больше используют изделия заводской готовности, безотходные технологии, что повышает качество выполненных работ, коэффициент использования строительных материалов.
Расскажите о конкурсах профмастерства, которые курирует нацобъединение. Насколько они востребованы у специалистов отрасли и дают ли участникам какие-либо преференции на карьерном пути?
Наш конкурс профессионального мастерства «Строймастер», который с легкой руки Ефима Владимировича Басина стартовал 14 лет назад, превратился в целое движение.
О востребованности конкурса лучше всего говорят цифры: в 2024 году общее число участников региональных этапов выросло в 1,75 раза, экспертов — в 1,8 раза, количество субъектов РФ, участвующих в конкурсе (число площадок проведения конкурса), увеличилось с 43 до 50 (рост на 16% по сравнению с прошлым годом). Уровень поддержки со стороны региональных органов власти составляет 93%. Число участников «Студенческой лиги» возросло в 7 раз — 722 студента из 131 ссузов.
Недавно у нас завершился Конкурс сметчика. Мы планировали, что в нем примут участие примерно 200 человек, а участвовали почти тысяча.
Профессиональное, состязательное движение вызывает к себе самый широкий неподдельный интерес — это настоящие профессиональные олимпийские игры.
Весной делегация НОСТРОЙ посетила Кубу. Как обстоят дела с международной деятельностью нацобъединения? Какие партнеры активны, а с кем бы хотелось наладить более тесный контакт?
Делегация НОСТРОЙ по приглашению кубинского министерства строительства в апреле побывала в Гаване для участия в Международной строительной выставке, научно-технической конференции. Также в рамках визита состоялось очередное заседание Российско-Кубинской комиссии по техническому регулированию и профессиональному образованию. Эксперты российской стройотрасли подготовили для кубинских коллег специальные образовательные модули, по своим тематикам отражающие основные направления, по которым развивается российско-кубинское сотрудничество. Во второй половине года мы продолжим этот проект и проведем еще один блок образовательных модулей. Кубинские партнеры очень заинтересованы в развитии совместных с Россией проектов в строительстве. Речь идет о сотрудничестве в сфере образования, технического регулирования, о крупных инвестиционных проектах.
Очевидна необходимость расширения географии международных проектов, особенно в условиях меняющейся геополитической ситуации. В прошлые годы мы также заключили соглашения о сотрудничестве с Узбекистаном, Таджикистаном, Китаем. В этом году планируем ряд встреч с китайскими партнерами. Спектр тем для сотрудничества очень широк — перспективы поставок оборудования и материалов, обмен опытом, профильное образование. Мы отмечаем и возросший интерес к НОСТРОЙ со стороны организаций Ближнего Востока и стран Азии. Уверен, что расширение международного сотрудничества послужит на пользу и укрепит позиции российского стройкомплекса.