Спрогнозировано развитие офисного рынка Москвы в 2025 году
Тренды прошедшего 2024 года — дефицит качественных помещений и рост арендных ставок — уже приводят к значительным изменениям столичного офисного рынка в классе В+. Эксперты компании West Wind Group назвали «Стройгазете» и другие тренды, которые будут влиять на дальнейшее развитие рынка офисов.
Первый тренд — рост отложенного спроса на приобретение офисов, связанный с влиянием высокой ключевой ставки на поведение покупателей и девелоперскую активность. С одной стороны, из-за привлекательных условий по вкладам часть потенциальных покупателей накапливают средства на депозитах и откладывают инвестиции в недвижимость. С другой — дорогие кредиты усложняют финансирование проектов нового строительства и редевелопмента. Альтернатива заемным средствам есть не у всех компаний, поэтому в 2025 году возможен перенос ввода в эксплуатацию отдельных бизнес-центров.
Второй тренд — преобладание конечных пользователей в сделках купли-продажи офисов. «В 2024 году, по нашим оценкам, их доля достигла 70%. Для сравнения: в 2022-2023 гг. она составляла 50%. Полагаем, что в 2025 году этот показатель увеличится. Но рост уже не будет таким стремительным, как годом ранее, так как не все потенциальные резиденты могут ждать ввод объекта в эксплуатацию», — отметила руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.
Среди причин участившейся покупки офисов эндюзерами — критическая нехватка готовых помещений, которые сдаются в аренду. В 2025 году эта цифра составит лишь 15% от общего количества новых офисов в Москве. Влиять будет и рост арендных ставок — в 2025 году он может превысить темпы инфляции. И хотя, по данным ведущих аналитиков рынка, объем нового строительства офисов в новом году увеличится более чем в 1,5 раза, большинство из этих площадей уже законтрактованы.
Кроме того, основное строительство ведется в классе А, а по В+ предложения на рынке аренды практически не будет. Оно может пополняться в основном за счет редевелопмента, но полностью не покроет потребности конечных пользователей. В итоге компании приобретают помещения в собственность, так как хотят быть уверенными, что растущий дефицит офисов и высокая индексация ставок их не затронет.
«Покупка лотов в объектах редевелопмента стала выходом для конечных пользователей. Цикл работ составляет полтора года, что намного короче, чем при новом строительстве. Помещения сдаются с готовым ремонтом, представители бизнеса могут планировать переезд в обозримые сроки без дополнительных затрат», — добавила Елизавета Ильюхина.
Но дефицит есть и в этом сегменте объектов. Далеко не все здания в центре Москвы подходят для преобразования в современные офисы. Кроме того, на компании, занимающиеся редевелопментом, также влияет жесткая финансовая политика ЦБ, рост себестоимости строительства и кадровый голод в отрасли. Для опытных девелоперов текущая ситуация не является критичной, но решение проблем займет время, а качественные офисы нужны пользователям уже сейчас.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что образовавшийся в 2024 году дефицит офисов площадью 400-1000 кв. метров в Москве усилится в 2025 году.