Проверка на прочность: в 2025 году строители пройдут через мощный «стресс-тест»
На краю
По оценке директора новосибирского Агентства «РИД Аналитикс» Елены Ермолаевой, основные тенденции рынка жилой недвижимости столицы Сибирского федерального округа вызывают не только гордость за родной строительный комплекс, но и обоснованное беспокойство за него же.
Согласно ее данным, за январь-ноябрь 2024 года цены на вторичном рынке выросли на 9,5%, новостройки на этапе строительства подорожали на 9,3%; средние цены — 123 тыс. рублей за квадратный метр на вторичном рынке и 156 тыс. — на рынке новостроек.
Говоря об основных показателях первичного рынка, Елена Ермолаева сообщила, что по состоянию на ноябрь 2024 года в Новосибирске 227 многоквартирных домов находились на этапе строительства, в 184 осуществлялась продажа квартир. За 11 месяцев года было продано примерно 23 тыс. квартир (-9,4% к аналогичному периоду 2023-го).
Несмотря на неплохие текущие показатели, Елена Ермолаева высказала мнение, что сейчас строительный рынок «находится на краю пропасти, и это не эмоциональный образ, а трезвая оценка ситуации». Весь позитив, который мы сегодня видим в стройке, — следствие «тучных» лет, длившихся с 2020 года по июль 2024-го. Отмена льготной ипотеки привела к снижению числа выданных кредитов (за июль-октябрь в Новосибирске было выдано 2 899 ипотечных кредитов — втрое меньше, чем за аналогичный период 2023 года). Число непроданных квартир достигло на ноябрь 28 тыс. — рекордно высокий для Новосибирска показатель, и этот рекорд тревожит: фактически наблюдается затоваривание рынка новостроек. «Рынок продаж «провалился» примерно на 70%; при этом у кого-то из строителей продажи упали на 50%, а у кого-то даже на 90%» — добавляет Елена Ермолаева.
В действующей ныне схеме проектного банковского финансирования это означает, что эскроу-счета перестают наполняться; как следствие, процент, под который застройщики могут «покупать» деньги на строительство у банков, достигает 25% и более, что убивает экономику региональных строек и даже приводит к приостановке проектного финансирования. Это логично, поскольку, если квартиры хронически не продаются, банк сам рискует попасть в кассовый разрыв.
Красный сигнал
Но надо учитывать, что банк не несет обязательств по сдаче дома в срок, это обязательство застройщика. Именно к застройщику придут покупатели с жесткими вопросами о том, когда же они получат свои законные квартиры. «Проектное финансирование задумывалось в целях обеспечения гарантий участникам долевого строительства жилья. Но что будет, если при затянувшемся спаде продаж застройщик так и не получит от банка продления проектного финансирования и не сможет достроить дома? Он объявит о банкротстве, а долгострой перейдет банку», — подчеркивает Елена Ермолаева.
По ее оценке, в сегодняшних условиях у такого исхода нет «выгодоприобретателей», и совершенно непонятно, кто будет спасать новых «обманутых дольщиков». В реальности с данной задачей толком не справятся ни банк, нежданно получивший недостроенный дом с частично проданными квартирами, ни обанкротившаяся строительная компания, ни какой-либо крупный федеральный застройщик, который в лучшие времена, возможно, все выкупил бы и достроил, но сейчас такой надежды нет: «у них своих проблем хватает».
К сожалению, упомянутое выше банкротство отдельных строительных компаний повлечет последствия более масштабные, чем просто появление покупателей с нарушенными правами на долгостроях этих конкретных фирм (хотя это и само по себе очень плохо). Банкротства дадут «красный сигнал» всему рынку, и доверие потенциальных покупателей строящегося жилья опять будет массово потеряно — а этот фактор массового недоверия способен провалить спрос куда существенней. Елена Ермолаева напоминает о кризисе 2008 года, когда некоторые застройщики столкнулись с близким к обнулению падением продаж как раз на фоне роста покупательского недоверия и скепсиса.
Такого испытания еще не было
Ситуацию усугубляет то, что застройщики не могут по собственной воле резко «уронить» цены на квартиры с затоваренного рынка и тем самым подстегнуть продажи. Во-первых, за последнее время существенно выросла себестоимость стройки (подорожали как материалы, так и «прочие» затраты), а во-вторых, подобному демпингу станут препятствовать банки, поскольку он нарушит ликвидную модель, под которую застройщики получали проектное финансирование.
Спасением для рынка может стать «переманивание» денег граждан с депозитных счетов, где сегодня средства благодаря высокой ключевой ставке ЦБ РФ размещаются под очень привлекательные проценты, на рынок жилищного строительства. Но пока не ясно, как этого добиться — именно в силу высоких процентов на депозитах.
На этом фоне директор «РИД Аналитикс» советует застройщикам не спешить с выводом на рынок новых проектов: их успешное завершение может оказаться под большим вопросом.