Anschlussfinanzierung: Niedrigere Zinsen dank Bankwechsel und Sondertilgung

Hausbesitzer, die für ihre Immobilie einen neuen Kredit benötigen, können mit zwei einfachen Tricks Tausende Euro sparen. Wir zeigen, wie es geht. Wer vor zehn Jahren einen Immobilienkredit aufgenommen hat, musste dafür meist deutlich weniger Zinsen zahlen, als er es heute müsste. Umso wichtiger ist es jetzt, die Zinskosten einer Anschlussfinanzierung so niedrig wie möglich zu halten. Modellrechnungen des Vergleichsportals Verivox zeigen, wie Eigenheimbesitzer beim neuen Kredit über 11.000 Euro sparen können – mit zwei einfachen Tipps: Rund 7.400 Euro sparen Sie, indem Sie für die Anschlussfinanzierung Ihres auslaufenden Baukredits ein besonders günstiges Angebot wählen und dabei berücksichtigen, wie sich Ihre Immobilie voraussichtlich im Wert steigern wird. Weitere 3.800 Euro Zinskosten sparen Sie durch jährliche Sondertilgungen in den kommenden zehn Jahren ein. Anschlussfinanzierung: Lieber zu neuer Bank wechseln? In der Modellrechnung geht Verivox von einem Baukredit aus, der vor zehn Jahren abgeschlossen wurde und jetzt zur Anschlussfinanzierung ansteht. Offen ist noch eine Restschuld von 232.000 Euro. Für die Prolongation, also für die Weiterführung der Finanzierung bei derselben Bank, macht das bisherige Kreditinstitut den Hausbesitzern ein Zinsangebot in Höhe von 3,36 Prozent. Im aktuellen Marktumfeld entspricht das einem Finanzierungsangebot aus dem mittleren Preissegment. In den meisten Fällen können Sie Ihre Zinskosten senken, indem Sie für die Anschlussfinanzierung zu einer anderen Bank wechseln. "Selbst wenn das bisherige Kreditinstitut vor zehn Jahren noch günstig war, bieten im aktuellen Marktumfeld mit großer Wahrscheinlichkeit andere Anbieter bessere Konditionen", sagt Verivox-Geschäftsführer Oliver Maier. Die Preisgestaltung der einzelnen Banken hänge immer von ihrer aktuellen Geschäftspolitik ab und variiere gelegentlich. "Wer seine Kreditbücher kurzfristig füllen will, positioniert sich mit besonders günstigen Zinsen im Markt." Neue Bank arbeitet mit aktuellem Immobilienwert Der Finanzierungsexperte weist noch auf einen weiteren Vorteil hin, den der Bankwechsel aus Kundensicht mit sich bringt: "Im Gegensatz zur alten Bank wird ein neues Kreditinstitut die Immobilie für ihr Konditionsangebot stets neu bewerten. Aufgrund der deutlich gestiegenen Immobilienpreise in den letzten Jahren wirkt sich das sehr oft positiv auf die Zinsen aus." Laut Daten des Statistischen Bundesamts sind die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt um rund 60 Prozent gestiegen. Um auch den gleichzeitigen Wertverlust durch die Alterung zu berücksichtigen, setzt Verivox in der Modellrechnung nur 40 Prozent Wertsteigerung an. Statt 340.000 Euro wie vor zehn Jahren ist die Immobilie heute 476.000 Euro wert. Davon profitieren Hausbesitzer beim Zinssatz für ihre Anschlussfinanzierung. Wertsteigerung kann Zinsen senken Das liegt am sogenannten Beleihungsauslauf. "Wer weniger als 60 Prozent des Immobilienwerts als Kredit aufnimmt, profitiert bei vielen Banken von besonders attraktiven Zinsen", erklärt Maier. Ohne die Wertsteigerung würde diese Grenze nicht unterschritten. Doch nach der Neubewertung liegt der Kreditbetrag bei der Anschlussfinanzierung nur noch bei knapp der Hälfte des Objektwerts. Bei günstigen Banken erhalten die Hausbesitzer ihre Anschlussfinanzierung unter dieser Voraussetzung schon zu einem Zinssatz von 3,06 Prozent. Bei diesen Konditionen zahlen Sie über eine zehnjährige Laufzeit insgesamt 7.400 Euro weniger Zinsen, als wenn Sie Ihren Kredit bei Ihrer ursprünglichen Bank fortführen würden. Das Geld fließt stattdessen in die Tilgung des Darlehens und mindert Ihre Restschuld. Weniger Zinskosten dank Sondertilgungen Mit regelmäßigen Sonderrückzahlungen können die Kreditnehmer ihre Zinskosten noch stärker senken. "Jährliche Sondertilgungen in Höhe von bis zu 5 Prozent der Kreditsumme lassen sich häufig mit der Bank vereinbaren, ohne dass sich diese zusätzliche Flexibilität negativ auf den Zinssatz auswirkt", sagt Maier. "Mit jeder außerplanmäßigen Rückzahlung sinkt die verbleibende Restschuld und somit auch der Zinsanteil der Monatsrate. Im Ergebnis wird der Kredit schneller abbezahlt und die Zinskosten sinken." In der Modellrechnung von Verivox bringen die Hausbesitzer jährliche Bonuszahlungen vom Arbeitgeber in Höhe von 2.500 Euro als Sondertilgungen in die Finanzierung ein. Insgesamt fließen dadurch über die zehnjährige Laufzeit der Anschlussfinanzierung zusätzlich 25.000 Euro in die Tilgung des Kredits. Verglichen mit der Finanzierung ohne Sondertilgungen reduziert sich die verbleibende Restschuld bis zum Ende der Zinsbindungsfrist um rund 28.800 Euro. Durch die Sonderzahlungen haben die Kreditnehmer somit weitere 3.800 Euro Zinsen gespart. Bankwechsel verursacht überschaubare Kosten Einen Nachteil hat die Umschuldung des Baukredits auf eine andere Bank aber: Immobilieneigentümer müssen im Zuge ihrer Finanzierungsanfrage erneut alle relevanten Unterlagen für die Kreditentscheidung einreichen. Zudem muss die eingetragene Grundschuld im Grundbuch von der alten auf die neue Bank umgeschrieben werden. "Aufwand und Kosten sind aber überschaubar", so Maier. "Ein Teil der benötigten Unterlagen liegt meist noch von der ersten Finanzierungsanfrage vor und die darüber hinaus benötigten Gehalts- und Vermögensnachweise sind schnell zusammengestellt. Abhängig vom individuellen Einzelfall belaufen sich die Kosten für die Grundschuldabtretung meistens auf wenige Hundert Euro. Angesichts des hohen Einsparpotenzials sind Zeit und Geld fast immer bestens investiert."