Φούσκα έτοιμη να σκάσει ή (υπερ)αποδοτική αγορά ακινήτων;
Δεν σταματούν οι ανατιμήσεις στα ακίνητα, με την αύξηση των τιμών σε ονομαστικούς όρους να ανέρχεται σε 13,8% το 2023 και να συνεχίζεται με ανάλογο, αν και λίγο χαμηλότερο, ρυθμό κατά το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους (10,4%). Μάλιστα, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις στελεχών της αγοράς και αρμόδιων φορέων, οι τιμές των ακινήτων θα συνεχίσουν την ανοδική τους πορεία τουλάχιστον μέχρι το τέλος του έτους.
Καθώς οι μισθοί παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα και οι αποταμιεύσεις των νοικοκυριών είναι συχνά μηδενικές, το ερώτημα που εγείρεται είναι από πού προκύπτει αυτή η αύξηση στις τιμές, από τη στιγμή που η εγχώρια αγορά αδυνατεί να τις στηρίξει.Η απάντηση σε αυτό το ερώτημα έρχεται σε μεγάλο βαθμό από το επενδυτικό ενδιαφέρον που υπάρχει από το εξωτερικό για ακίνητα στην Ελλάδα. Οπως αναφέρει στην πρόσφατη έκθεσή της για τη νομισματική πολιτική η Τράπεζα της Ελλάδος, η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 αποτυπώνεται στη σταθερά υψηλή ζήτηση της Golden Visa, αλλά και στον δείκτη των ξένων άμεσων επενδύσεων.
Συγκεκριμένα, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις για την αγορά ακινήτων ανήλθαν σε 520 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2024 καταγράφοντας αύξηση 4,6% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα πέρυσι. To 2023, ο τομέας των ακινήτων προσέλκυσε το 45% των συνολικών ξένων άμεσων επενδύσεων, με τον συνολικό τους όγκο να φτάνει τα 2,13 δισ. ευρώ.
«Μαγνήτη» για τους ξένους επενδυτές ακινήτων αποτελούν πλέον οι εξοχικές κατοικίες, αλλά και περιοχές που μέχρι πρότινος είχαν χαμηλότερες τιμές, όπως ο Πειραιάς. Την αυξημένη ζήτηση από το εξωτερικό θέλουν άλλωστε να εκμεταλλευτούν και οι τράπεζες, με ορισμένες να προσφέρουν στεγαστικά δάνεια και εξειδικευμένες υπηρεσίες σε ξένους πελάτες.
ΚΙΝΗΤΗΡΙΟΣ ΜΟΧΛΟΣ. Το γεγονός ότι η ζήτηση από το εξωτερικό αναδεικνύεται σε κινητήριο μοχλό για την ελληνική αγορά ακινήτων δημιουργεί δύο προβληματισμούς.
Πρώτον, διαμορφώνει τις τιμές των ακινήτων σε ιδιαίτερα υψηλές τιμές, μη προσιτές για τα ελληνικά νοικοκυριά. «Η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας και συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών υποδεέστερων χαρακτηριστικών όσο και τα μισθώματα» λέει η ΤτΕ στην έκθεση για τη νομισματική πολιτική.
Δεύτερον, η ζήτηση από το εξωτερικό αποτελεί έναν ευμετάβλητο παράγοντα, ο οποίος θα σταματήσει να «δίνει» όταν παρουσιαστούν πιο ενδιαφέρουσες επενδυτικές προοπτικές σε άλλες αγορές. Αυτό σημαίνει ότι η αγορά των ακινήτων μπορεί να σκάσει σαν φούσκα, με αποτέλεσμα από τη μία την επιστροφή σε χαμηλότερες και πιο προσιτές τιμές, και από την άλλη την απότομη απώλεια αξίας για τους πολλούς, ακόμα, ιδιοκτήτες ακινήτων. Μάλιστα, καθώς η αγορά ακινήτων σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες, όπως η Γερμανία, η Γαλλία και το Ηνωμένο Βασίλειο παρουσιάζει κάμψη, η ζήτηση από το εξωτερικό για ακίνητα στην Ελλάδα μειώνεται, καθώς κατευθύνεται προς άλλες αγορές.
Ωστόσο, όπως επισήμανε πρόσφατα σε διαδικτυακή συζήτηση της Capital Link ο Πολ Γομόπουλος, επικεφαλής του ελληνικού τμήματος της Hines, πολυεθνικής εταιρείας που δραστηριοποιείται στο real estate, «η ελληνική αγορά βρίσκεται σε διαφορετικό τμήμα του (επιχειρηματικού) κύκλου» από τις αντίστοιχες ευρωπαϊκές. Σύμφωνα με τον ίδιο, υπάρχει ακόμα αρκετά μεγάλο περιθώριο για να αυξηθούν περαιτέρω οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, προτού φτάσουν τα ευρωπαϊκά επίπεδα. Εξάλλου, το στέλεχος της Hines εκτιμά ότι η ελληνική αγορά βρίσκεται σήμερα σε περίοδο μετάβασης από «ευκαιριακή» σε μια αγορά χαμηλότερου ρίσκου.
Πάντως, σύμφωνα με την έρευνα «Βαρόμετρο της αγοράς ακινήτων: Τι περιμένουν οι Ελληνες» που δημοσιεύθηκε τον Μάιο, το 66% των πολιτών χαρακτηρίζει «παράλογη», «ακατανόητη» και «φούσκα» την άνοδο των τιμών τα προηγούμενα χρόνια. Παράλληλα, όμως, περισσότεροι από τους μισούς (56%) εκτιμούν ότι το ράλι ανατιμήσεων θα συνεχιστεί, ενώ σταθεροποίηση «βλέπει» το 27% και πτώση το 16%.
Χαμηλότερα από τα προ κρίσης επίπεδα. Ομως, αν και η γενική εντύπωση είναι ότι οι τιμές των ακινήτων έχουν εκτοξευθεί σε άνευ προηγουμένου επίπεδα, αυτό δεν ισχύει. Σύμφωνα με την ΤτΕ, μπορεί μεν οι τιμές να έχουν φτάσει στο υψηλότερο σημείο από το 2008, όμως δεν έχουν ξεπεράσει τα επίπεδα του 2008. Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών είναι κατά 4,1% χαμηλότερες από το ιστορικό υψηλό του γ’ τριμήνου του 2008. Από την άλλη, σε σχέση με το ιστορικό χαμηλό του γ’ τριμήνου του 2017, οι τιμές έχουν αυξηθεί κατά 66,4%.
Παρόμοια εικόνα επικρατεί και στα ενοίκια, τα οποία έχουν καταγράψει μείωση ύψους 19% από το 2010 μέχρι σήμερα, σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Η χώρα μας αποτελεί εξαίρεση στην ΕΕ, όπου τα ενοίκια έχουν αυξηθεί κατά 24%.
Πότε και πώς θα πέσουν οι τιμές. Οπως κάθε τι, έτσι και τα ακίνητα είναι μια αγορά που λειτουργεί με όρους προσφοράς και ζήτησης. Οταν η ζήτηση είναι μεγάλη και η προσφορά είναι περιορισμένη, οι τιμές ανεβαίνουν. Αντιθέτως, αν η προσφορά μεγεθυνθεί ή μειωθεί η ζήτηση, οι τιμές θα δουν πτώση. Η ζήτηση για την ελληνική αγορά ακινήτων έχει δύο παραμέτρους: την εσωτερική και τον εξωτερική.