19+1 λύσεις για λάθη και παραλείψεις

Εκατοντάδες χιλιάδες είναι οι διορθώσεις που πρέπει να γίνουν στο Κτηματολόγιο εξαιτίας των λανθασμένων πρώτων εγγραφών, προκειμένου να μη χαθούν περιουσίες (!).

Την ίδια ώρα, πολλοί είναι οι ιδιοκτήτες που δεν δήλωσαν τα λεγόμενα «ξεχασμένα »δικαιώματα, όπως είναι, μεταξύ άλλων, ο «αέρας» της οικοδομής (το λεγόμενο δικαίωμα« υψούν», η δουλεία εισόδου, η θέση στάθμευσης στην πιλοτή, το νέο οικόπεδο που έχει δοθεί μετά την κύρωση της Πράξης Εφαρμογής, με συνέπεια – και – αυτά να φαίνονται στα κτηματολογικά βιβλία ως αγνώστου ιδιοκτήτη.

Στο ζήτημα των λανθασμένων πρώτων εγγραφών υπάρχει ο κίνδυνος ένας άγνωστος να πάρει την περιουσία μέσα από τα χέρια σας. Οπως επισημαίνει μιλώντας στα «ΝΕΑ», η τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπλακλατσή, στην περίπτωση για παράδειγμα, που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο, μπορεί η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων να προκρίνει το δικαίωμά του στις πρώτες εγγραφές και στη συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια από τον πραγματικό ιδιοκτήτη, ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές…

Επιπλέον, μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο ή να εκδοθεί οικοδομική άδεια αφού επί της ουσίας το ακίνητο είναι δεσμευμένο.

Οπως λέει, «αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οι περισσότεροι ιδιοκτήτες θεώρησαν ότι τα στοιχεία που δήλωσαν για τα ακίνητά τους (τίτλοι, όρια, θέση κ.λπ.) έγιναν αποδεκτά από τον μελετητή, δεν προχώρησαν σε έλεγχο και στη συνέχεια στην απαιτούμενη ένσταση διόρθωσης».

Τα ξεχασμένα δικαιώματα και τα προβλήματα

Παράλληλα, με την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου να βρίσκεται στην τελική φάση, έχει διαπιστωθεί, όπως αναφέρει η Γραμματή Μπακλατσή, πως στις αστικές περιοχές, ένα μεγάλο μέρος των εγγραφών ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» προέρχεται από τα «ξεχασμένα» δικαιώματα.

Ενα παράδειγμα: όπου δεν έχει δηλωθεί ο «αέρας» το Δημόσιο θα καταστεί αναγκαστικός συνιδιοκτήτης στο δικαίωμα «υψούν» σε χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα (!). Η εκτίμηση είναι πως οι πολυκατοικίες στις οποίες δεν δηλώθηκε ο… αέρας στο Κτηματολόγιο ανέρχονται ακόμη και σε 50.000.

Κι αυτός είναι ο λόγος που από την ΠΟΜΙΔΑ ζητούν να δοθεί το δικαίωμα της μονομερούς κατάργησής τους ως ανεξαρτήτων ιδιοκτησιών και της μεταβίβασης των χιλιοστών σε άλλες ιδιοκτησίες του ίδιου κτιρίου.

Αντίστροφη μέτρηση για τα «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα

Στο μεταξύ, ξεκίνησε η αντίστροφη μέτρηση για την περιέλευση στο Δημόσιο χιλιάδων αδήλωτων στο Κτηματολόγιο ιδιοκτησιών.

Ειδικότερα, το διάστημα έως την 30ή Νοεμβρίου (με τα έως τώρα δεδομένα) είναι το τελευταίο χρονικό περιθώριο που έχουν στη διάθεσή τους οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων να προσφύγουν στα δικαστήρια για να σώσουν τα αδήλωτα στο Κτηματολόγιο περιουσιακά τους στοιχεία.

Τελευταίο χρονικό περιθώριο

Το τελευταίο χρονικό περιθώριο έως τις 30 Νοεμβρίου, δίνει μια ανάσα σε πολλές χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε 111 περιοχές σε όλη τη χώρα όπου ήδη λειτουργούν Κτηματολογικά Γραφεία, μεταξύ των οποίων και 23 περιοχές στην Αττική, προκειμένου να διορθώσουν τις ανακριβείς πρώτες εγγραφές και να σώσουν τα ακίνητά τους.

20 ερωτήσεις – απαντήσεις

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 20 ερωτήσεις – απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες ακινήτων, ώστε να αποφύγουν τις συνέπειες των λανθασμένων εγγραφών στο Κτηματολόγιο και να σώσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία.

Επιπλέον, σε ξεχωριστή ενότητα παρέχονται όλες οι διευκρινίσεις προκειμένου να ξεκαθαριστεί το τοπίο γύρω από τα «ξεχασμένα» δικαιώματα.

Ποιες είναι οι συνέπειες για τον ιδιοκτήτη που δεν υπέβαλε εμπρόθεσμα ένσταση;

Οποιος δεν ενημερώθηκε για την ανάρτηση της μελέτης και δεν υπέβαλε εμπρόθεσμα ένσταση για το ακίνητό του χάνει το δικαίωμα αλλαγής μιας λανθασμένης πρώτης εγγραφής για το ακίνητό του.

Ποιες είναι οι προβλεπόμενες διαδικασίες;

Οταν μετά την ανάρτηση και κατά τις πρώτες εγγραφές διαπιστώνονται ανακρίβειες και εσφαλμένες καταχωρίσεις, οι προβλεπόμενες εκ του νόμου διαδικασίες για τη διόρθωσή τους είναι η εξωδικαστική διαδικασία και η δικαστική διαδικασία. Στην εξωδικαστική διαδικασία μπορεί η διόρθωση να γίνει οίκοθεν ή με αίτηση του ενδιαφερομένου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, ενώ στη δικαστική διαδικασία απαιτείται η μεσολάβηση του αρμόδιου δικαστηρίου για τη διόρθωση.

Τι ισχύει στην περίπτωση που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο;

Σε περίπτωση που κάποιος άλλος έχει δηλώσει το ίδιο ακίνητο, μπορεί η επιτροπή εξέτασης των ενστάσεων να προκρίνει το δικαίωμα του άλλου ιδιοκτήτη στις πρώτες εγγραφές και στη συνέχεια απαιτείται να γίνει προσφυγή στα δικαστήρια ώστε να αλλάξουν οι πρώτες εγγραφές.

Αν κάποιος θελήσει να δηλώσει το ακίνητό του μετά τις πρώτες εγγραφές;

Αν κάποιος ιδιοκτήτης θελήσει να δηλώσει το ακίνητό του μετά τις πρώτες εγγραφές και όχι κατά τη διαδικασία της κτηματογράφησης, δηλαδή μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, ανάλογα την περίπτωση, απαιτείται είτε δικαστική είτε διοικητική διαδικασία με το ανάλογο κόστος.

Τι ισχύει μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής;

Μέχρι να γίνει διόρθωση της πρώτης εγγραφής, δεν μπορεί να μεταβιβαστεί το ακίνητο ή να εκδοθεί οικοδομική άδεια και στην ουσία είναι δεσμευμένο.

Αν ένα ακίνητο δεν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο;

Αν δεν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο θα χαρακτηριστεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, ένα ακίνητο χαρακτηρίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», για τις περιοχές των παλαιών προγραμμάτων, αν δεν έχει δηλωθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023, και για τα νέα (από το 2008 και μετά) αν δεν δηλωθεί σε οκτώ χρόνια από την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογικού Γραφείου.

Τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης σε αυτή την περίπτωση;

Μπορεί μεν να προσφύγει στα δικαστήρια αλλά μόνο για να διεκδικήσει χρηματική αποζημίωση και όχι για να ανακτήσει το ακίνητο, εκτός κι αν το δικαστήριο προκρίνει αντί της αποζημίωσης τη λύση της επανάκτησης.

Πώς μπορεί κάποιος να ενημερωθεί αν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης;

Μπορεί να ενημερωθεί αν έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της κτηματογράφησης στην περιοχή του, μέσω του ψηφιακού χάρτη του Κτηματολογίου (maps.ktimatologio.gr).

Τι ισχύει με το Ε9;

Oποιος δεν επιθυμεί να δηλώσει το ακίνητο στο κτηματολόγιο (π.χ. γιατί έγινε δάσος ή δεν ξέρει την ακριβή του θέση) θα πρέπει να το να το διαγράψει από το Ε9.

Τι θα συμβεί αν δεν διορθωθούν τα λάθη;

Με την πάροδο της προαναφερόμενης προθεσμίας, οριστικοποιούνται οι πρώτες εγγραφές και πλέον αποτελούν τη βάση για όλες τις περαιτέρω πράξεις για το ακίνητο.

Τι σημαίνει αυτό;

Αυτό σημαίνει ότι αν στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου αναγράφεται «αγνώστου ιδιοκτήτη», τότε το ακίνητο περιέρχεται στο ελληνικό Δημόσιο.

Σε ποιον παρέχονται όλα τα δικαιώματα;

Στο πρόσωπο που αναγράφεται στο κτηματολογικό φύλλο ως δικαιούχος του εμπραγμάτου δικαιώματος παρέχονται όλα τα δικαιώματα του δικαιούχου.

Ακόμη κι αν δεν είναι ο πραγματικός ιδιοκτήτης;

Ναι. Ακόμη και αν δεν είναι πραγματικός δικαιούχος και δημιουργείται αμάχητο τεκμήριο υπέρ του αναγραφόμενου δικαιούχου.

Και ο πραγματικός δικαιούχος;

Ο πραγματικός δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον αναγραφόμενο ως δικαιούχο και – υπό προϋποθέσεις – δικαίωμα επαναμεταβίβασης του ακινήτου.

Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν ανά πάσα στιγμή;

Ανακριβείς εγγραφές που αφορούν προσωπικά ή ληξιαρχικά στοιχεία του δικαιούχου (ημερομηνία γέννησης, ΑΦΜ, αριθμός ταυτότητας κ.λπ.) μπορούν να διορθωθούν οποτεδήποτε. Επίσης η διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων του ακινήτου δεν καταλαμβάνεται από την οριστικοποίηση και μπορεί να γίνει οποτεδήποτε.

Ποιο εμπράγματο δικαίωμα χάνεται;

Εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. επικαρπία, υποθήκη, κατάσχεση κ.λπ.) το οποίο δεν καταχωρίστηκε στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου χάνεται.

Σε αυτή την περίπτωση τι δικαίωμα έχει ο δικαιούχος;

Και σε αυτή την περίπτωση ο δικαιούχος έχει μόνο δικαίωμα αποζημίωσης από τον οφειλέτη.

Ποιες διορθώσεις μπορούν να γίνουν με την εξωδικαστική διαδικασία;

Εξωδικαστικά μπορούν να γίνουν διορθώσεις που αφορούν:

i) πρόδηλα σφάλματα (λανθασμένη αναγραφή των στοιχείων του δικαιούχου, λάθη στα στοιχεία του συμβολαίου, στο εμβαδό του κτίσματος κ.λπ.)

(ii) γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου (το εμβαδό, τα όρια, οι συντεταγμένες)

(iii) την αλλαγή του δικαιώματος λόγω νέου συμβολαίου, υποθήκης, διοικητικής πράξης, δικαστικής απόφασης ή άλλης διαδικαστικής πράξης, που καταχωρίστηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρησης των πρώτων εγγραφών.

(iv) τον χαρακτηρισμό ακινήτου ως δασικού, μετά την κύρωση του δασικού χάρτη.

Ποιες διορθώσεις γίνονται μόνο δικαστικώς;

Οταν πρόκειται για προσβολή εμπράγματου ή άλλου εγγραπτέου δικαιώματος, τότε με την κατάθεση δικογράφου αγωγής μπορεί να προστατευτεί ο δικαιούχος εγγραπτέου δικαιώματος από την ανακριβή πρώτη εγγραφή, με την οποία αμφισβητείται ολικά ή μερικά το δικαίωμα που έχει επί του κτηματογραφημένου ακινήτου.

Τι είναι η αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων των κτηματολογικών εγγραφών;

Πρόκειται για την αίτηση με την οποία γίνεται διόρθωση σφαλμάτων που αφορούν γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου που βρίσκεται σε περιοχή όπου έχει συνταχθεί το κτηματολόγιο (θέση, σχήμα, όρια, εμβαδόν ακινήτου).

Επίσης η γεωμετρική μεταβολή μπορεί να αφορά και αλλαγές που έχουν προκύψει στο ακίνητο, π.χ. κατάτμηση γεωτεμαχίων, συνένωση γεωτεμαχίων, σύσταση/κατάργηση δουλειών διόδου. Η αίτηση υποβάλλεται από αυτόν που έχει έννομο συμφέρον επί του ακινήτου που αιτείται διόρθωση γεωμετρικών στοιχείων, στο κατά τόπους αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.