Ακίνητα: Το τρελό ράλι τιμών επιτείνει το πρόβλημα της στέγασης

Συνεχίζεται το ράλι στις τιμές των οικοδομικών υλικών, οι οποίες σε συνδυασμό με τις αυξημένες τιμές και τον χαμηλό αριθμό διαθέσιμων προς αξιοποίηση κατοικιών και οικοπέδων εκτοξεύουν τις τιμές σε όλη τη χώρα, με την Αττική και τη Θεσσαλονίκη να παρουσιάζουν τις υψηλότερες, επιτείνοντας το πρόβλημα της στέγασης για τα νοικοκυριά.

Τα τελευταία χρόνια στην αγορά κατοικίας σημειώθηκαν οι μεγαλύτερες αυξήσεις τιμών, με τη ζήτηση για επενδυτική εκμετάλλευση να παραμένει σε υψηλά επίπεδα και την προσφορά νέου αποθέματος να είναι περιορισμένη.

Με δεδομένο ότι η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά, η συνεχής αύξηση των τιμών, η οποία τροφοδοτείται και από τη ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση ιδιαίτερα πρώτης κατοικίας, συμπαρασύροντας ανοδικά τόσο τις τιμές κατοικιών παλαιότερων με υποδεέστερα χαρακτηριστικά όσο και τα μισθώματα.

Η ΤτΕ έχει εδώ και μήνες εκπέμψει σήμα κινδύνου για το στεγαστικό ζήτημα, καθώς πλέον γίνεται απαγορευτική η απόκτηση κατοικίας ειδικά για τα νέα ζευγάρια. Μάλιστα στην Εκθεση Νομισματικής Πολιτικής η ΤτΕ προειδοποιεί για τον κίνδυνο, σημειώνοντας χαρακτηριστικά ότι η σημαντική και συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων, η οποία οδηγεί και σε άνοδο των ενοικίων, αποτελεί μια σημαντική πρόκληση για το μέσο νοικοκυριό, καθώς καθιστά απαγορευτική την απόκτηση κατοικίας και αυξάνει σημαντικά το κόστος στέγασης.

Το γεγονός αυτό σύμφωνα με την ΤτΕ  επιτείνει την κοινωνική ανισότητα, ενώ έχει αρνητικές προεκτάσεις και στον οικογενειακό προγραμματισμό, δυνητικά επηρεάζοντας δυσμενώς και το ποσοστό γεννήσεων.

Οι λόγοι που αυξάνονται οι τιμές

Στο ερώτημα τι φταίει για τη συνεχή αύξηση των τιμών οι λόγοι σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς είναι τρεις, και συγκεκριμένα: πρώτον, ότι το κόστος κατασκευής συνεχίζει να ανεβαίνει με ρυθμό διπλάσιο του πληθωρισμού, δεύτερον, ότι το έλλειμμα της προσφοράς ακινήτων στη χώρα υπολογίζεται στα 200.000 ακίνητα και δεν μπορεί να καλυφθεί σε σύντομο χρονικό διάστημα, παρά τα μέτρα που έχει δρομολογήσει η κυβέρνηση, και, τρίτον, ότι δεν διαφαίνεται άμεσα βελτίωση των όρων χρηματοδότησης στα στεγαστικά δάνεια από τις τράπεζες.

Ωστόσο σημαντική παράμετρος είναι και η δυναμική της αγοράς οικιστικών ακινήτων κατά το 2023 και τους πρώτους μήνες του 2024 μέσω της Golden Visa.

Ειδικότερα, το α’ τρίμηνο του 2024 οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην Ελλάδα για την αγορά ακινήτων κατέγραψαν αύξηση 4,6% φτάνοντας τα 520 εκατ. ευρώ, από 497 εκατ. ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2023.

Οι πρόσφατες παρεμβάσεις με στόχο τον περιορισμό της επενδυτικής ζήτησης για οικιστικά ακίνητα σε περιοχές πρώτης κατοικίας (βραχυχρόνιες μισθώσεις, Golden Visa) εκτιμάται θα βοηθήσει, λένε οι άνθρωποι της αγοράς ακινήτων, ωστόσο σύμφωνα και με την ΤτΕ είναι αναγκαία η περαιτέρω λήψη μέτρων για τη διευκόλυνση και ενίσχυση της προσφοράς κατοικίας προσιτής αξίας για τα νοικοκυριά.

Αύξηση 10,8% στα ακίνητα 5ετίας

Το πρώτο τρίμηνο του 2024 οι ονομαστικές τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες σε ετήσια βάση κατά 10,4%, με ελαφρώς υψηλότερο ρυθμό αύξησης για τα νέα διαμερίσματα (ηλικίας έως 5 ετών) κατά 10,8% σε σχέση με αυτόν των παλαιότερων διαμερισμάτων (10,1%).

Το ράλι των τιμών έχει ως αποτέλεσμα, σύμφωνα με στοιχεία της Remax, με στόχο την εξασφάλιση χαμηλότερων τιμών που να ανταποκρίνονται στα επίπεδα των οικονομικών δυνατοτήτων τους, επτά στους δέκα αγοραστές ακινήτων  τη χρονιά που πέρασε να προτιμήσουν κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών. Ακολουθούν τα νεόδμητα ακίνητα έως και 5 ετών τα οποία αποτελούν το 15,5% των συνολικών πωλήσεων, ενώ το ποσοστό ακινήτων από 11 έως 15 ετών ου αγοράστηκαν ανήλθε σε 13,2% και από 6 έως 10 ετών μόλις στο 1,2%.

H τελευταία έρευνα της ηλεκτρονικής πλατφόρμας Spitogatos έδειξε ότι η αύξηση συνεχίστηκε και το β’ τρίμηνο του 2024, με τη μέση τιμή πώλησης ακινήτων στη χώρα να έχει ανέβει κατά 9,6% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023, συμπαρασύροντας και τις τιμές ενοικίασης που πανελλαδικά αυξήθηκαν κατά 8,9% σε σχέση με την ίδια περίοδο την προηγούμενη χρονιά.

Η στέγαση αποτελεί ιδιαίτερα σημαντικό ζήτημα για τα νοικοκυριά, καθώς η συνεχής αύξηση των τιμών, την οποία τροφοδοτεί η ζήτηση από το εξωτερικό, και το αυξημένο κόστος κατασκευής και δανεισμού διαμορφώνουν επίπεδα τιμών δυσανάλογα προς το διαθέσιμο εισόδημα, δυσχεραίνοντας την απόκτηση πρώτης κατοικίας.

Με βάση την επεξεργασία στοιχείων του δείκτη τιμών SPI του Spitogatos, κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2024 η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών διαμορφώθηκε σε 2.410 ευρώ/τ.μ., έναντι 2.143 ευρώ/τ.μ. το αντίστοιχο διάστημα του 2023, μια αύξηση κατά 12,45%.

Ανάλογη εικόνα παρατηρείται και σε ό,τι αφορά τις τιμές ενοικίασης κατοικιών, με τη μέση ζητούμενη τιμή να έχει διαμορφωθεί σε 9,85 ευρώ/τ.μ., σημειώνοντας διψήφια άνοδο επίσης. Σε ονομαστικούς όρους κατά τη διάρκεια του Απριλίου – Μαΐου – Ιουνίου 2024 η μέση τιμή για τα σπίτια προς πώληση ήταν υψηλότερη στα νότια προάστια της Αθήνας, με 3.750 ευρώ ανά τ.μ., και χαμηλότερη στην Καστοριά, με 566 ευρώ ανά τ.μ.

Η μεγαλύτερη αύξηση σε αυτό το τρίμηνο σε σχέση με το προηγούμενο έτος καταγράφηκε στον Πειραιά με 28,90%.