В этом году эксперты рекомендуют не откладывать покупку недвижимости

Ипотечная ставка – 29,5%. Упадет ли она в 2025-м?

После рекордного спроса на жилье под конец 2023 года 2024-й подготовил для рынка недвижимости много неприятных сюрпризов. Эксперты предупреждали: «Будет интересно, запасайтесь попкорном». Так и случилось.

Для борьбы с инфляцией Центральный банк Российской Федерации несколько раз за год повышал ключевую ставку. Как следствие, увеличивались и проценты по ипотечным кредитам. На данный момент регулятор держит ставку на уровне 21%. В результате ипотеку, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), можно взять от 24 до 29,5%.

Какой будет ключевая ставка в 2025 году, прогнозировать сложно. На прямой линии Президент России Владимир Путин заявил, что даже Эльвира Набиуллина – глава ведомства – не знает, какой ставка будет завтра. Эксперты тоже не могут предположить, как будет развиваться ситуация, однако надеются на лучшее.

«Конечно, все участники рынка недвижимости: риелторское сообщество, банки, застройщики, покупатели, – все ожидают снижения ставки Центробанка и, как следствие, по ипотечному кредитованию. Это сегодня единственный инструмент, который прямо влияет на спрос и на динамику рынка недвижимости. А будет ли это снижение, и если будет, то в каком размере, конечно, покажет уже время», – прокомментировал ситуацию «Татар-информу» вице-президент Гильдии риелторов, директор компании «Премьер-недвижимость» Руслан Садреев.

По словам члена Совета Гильдии риелторов РТ Оксаны Гусаковой, ждать сильного снижения ипотечной ставки пока не стоит.

«Будем работать в существующих реалиях. В основном, скорее всего, это будут альтернативные сделки с небольшим ипотечным плечом. И уверена, что застройщики в сегменте рынка новостроек придумают какие-то новые интересные условия и акции для реализации объектов. Мы, конечно же, преисполнены верой в лучшее», – отметила собеседница агентства.

ЦБ РФ несколько раз за год повышал ключевую ставку. В результате ипотеку можно взять от 24 до 29,5%

Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»

С 1 января введут ипотечный стандарт. Повлияет ли он на спрос?

Из-за постоянно происходивших с рынком катаклизмов 2024 год был достаточно разрозненным по полугодиям, считают эксперты. В начале года, например, в основном покупали «первичку». На тот момент еще действовала господдержка под 8% годовых, которая значительно облегчала покупку жилья для покупателей. В июле программу отменили, и спрос на новостройки начал падать. Однако в конце года, по оценкам экспертов, сегмент «первички» вновь оживился.

«2024 год был неоднозначный, яркий, турбулентный, с явными взлетами и периодами охлаждения. Рост продаж, прежде всего, был связан с отменой госпрограмм. В конце года мы наблюдали характерное оживление в сегменте новостроек, связанное с введением с 1 января ипотечного стандарта и, как следствие, отмены целого ряда программ. На рынке продаж росту способствовал приход в Казань сразу целого ряда федеральных застройщиков с их масштабными жилыми комплексами», – уточнила Оксана Гусакова.

Ипотечный стандарт – это набор условий и положений, которые должны снизить риски всех сторон, а также помочь застройщикам. В Центробанке считают, что его внедрение позволит урегулировать ситуацию с ипотекой.

«В 2025 году вводятся определенные ограничения, касающиеся продажи строящегося жилья. Будут жесткие правила по ипотечному стандарту, они уже приняты и вступят в силу в январе. В частности, застройщикам и банкам будет запрещено проводить различные комбинированные выдачи кредитов, субсидирование первоначального взноса и различные схемы, которые раньше в итоге влияли на повышение спроса. Это, конечно же, повлияет на спрос – покупателей станет меньше. Но не думаю, что это как-то повлияет на стоимость», – уточнил Руслан Садреев.

На рынке вторичного жилья сделки сейчас проводятся за наличный расчет либо с минимальным ипотечным кредитом

Фото: © Салават Камалетдинов / «Татар-информ»

2025-й – год «вторички»?

На рынке вторичного жилья из-за высокой ипотечной ставки количество сделок по ипотечным кредитам в 2024 году сильно уменьшилось, отмечают эксперты. Сейчас сделки проводятся за наличный расчет либо с минимальным ипотечным кредитом.

«Многие, кто хочет продать вторичное жилье, не могут позволить себе приобрести взамен что-то другое, поэтому вынуждены отложить реализацию недвижимости до лучших времен. Сейчас мы наблюдаем нехватку объектов на рынке вторичного жилья и не всегда можем подобрать нужный вариант клиентам, у которых есть наличная сумма», – поделилась Оксана Гусакова.

Однако 2025 год может стать прорывным для «вторички» из-за изменения ценовой политики. Напомним также, что Президент России Владимир Путин на заседании Госсовета по вопросам поддержки семей в стране предложил расширить семейную ипотеку на вторичный рынок для регионов, где почти не строится новое жилье. Если нововведение примут, оно тоже отразится на спросе.

«2025 год я думаю, что все-таки будет годом «вторички». Это не только хрущевки и ленинградки, которые построены 30 и более лет назад. Это и квартиры в тех же самых жилых комплексах, которые сдавались в последние годы. Только их продает не застройщик, а дольщик – физическое лицо. Ну, или собственник, если дом уже сдан и зарегистрирован. Эти квартиры будут пользоваться спросом. Их стоимость не выше цен на строящие квартиры, а жилье уже построено. А цены у застройщика, естественно, за последний год также выросли на 10-15%», – считает Руслан Садреев.

Застройщики в сегменте рынка новостроек придумают какие-то новые интересные условия и акции для реализации объектов

Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»

Снизятся ли цены на жилье на фоне жесткого регулирования рынка недвижимости?

Несмотря на все эти катаклизмы на рынке недвижимости, прогнозы, которые давали некоторые эксперты в части снижения цен, не сбылись. Снижения стоимости не произошло ни на первичное, ни на вторичное жилье. По данным «СберИндекса» на ноябрь, средняя цена за «квадрат» на первичном рынке в Казани составила 182,1 тыс. рублей, год назад ценник был равен 143,9 тыс. рублей. На вторичном рынке квадратный метр стоил 108,2 тыс. рублей против 100,3 тыс. рублей годом ранее. Данные за декабрь еще не опубликованы.

«Особенно многих удивляет, что цены не снижаются на вторичное жилье. На самом деле, ситуация уникальная: спрос охладел, и ипотечные программы стали недоступны. Но, тем не менее, мы наблюдаем, что количество предложений на вторичном рынке не увеличивается в геометрической прогрессии. Это о чем говорит? Во-первых, сейчас нет жесткой необходимости что-то продать, во-вторых, есть возможность отложить эту продажу по каким-то, допустим, бытовым причинам. Например, в 2014 году, когда резко начались изменения, на продажу выставили все. В этот раз такого не было. Это и отличает 2024 год от всех предыдущих кризисных периодов», – отметил Руслан Садреев.

По словам члена Гильдии риелторов РТ, руководителя компании «Счастливый дом» Анастасии Гизатовой, в 2025 году ситуация стабилизируется. Цены на жилье расти не будут.

«Роста стоимости недвижимости ждать не стоит, потому что спрос будет достаточно слабый. Но снижения цен и массовых распродаж, я считаю, тоже не будет. Сдерживающим фактором послужит увеличивающаяся себестоимость квартир. То есть инфляция также отражается на себестоимости квадратного метра», – уточнила она.

Роста стоимости недвижимости ждать не стоит, потому что спрос будет достаточно слабый

Фото: © «Татар-информ»

Чего еще ждать рынку недвижимости в 2025 году?

Рынок недвижимости в 2025 году ждет много изменений в налоговом законодательстве, отметила Анастасия Гизатова. Например, Татарстан увеличил коэффициент кадастровой стоимости с 70% до 100% для определения дохода при продаже любой недвижимости. То есть налоги при сделках теперь нужно будет платить в большем объеме.

«Момент номер два. После праздников подарить без нотариуса свою недвижимость вам ваша бабушка не сможет. Мало того, что возникнут нотариальные расходы, плюс еще для всех видов сделок увеличивается госпошлина», – заметила эксперт.

Несмотря на многочисленные преграды, которые существуют сейчас на рынке недвижимости, эксперты рекомендуют все же не откладывать сделки.

«Со своей стороны я хотел бы порекомендовать тем людям, которые думают о покупке недвижимости, не откладывать это дело в долгий ящик, а присматривать для себя подходящий вариант. Если он будет найден и средства на его приобретение есть, то эту покупку не стоит откладывать. Лучше осуществить ее тогда, когда, как говорят, звезды сойдутся. Потому что недвижимость была, есть и будет единственным надежным инструментом сохранения средств. Пусть она и не сразу вырастет в цене, но, по крайней мере, точно не потеряет. И также с нее можно получать доход, допустим, путем сдачи в аренду», – заключил Руслан Садреев.