Приемка квартиры в новостройке. Как сделать все правильно

В период строительства с вашей будущей квартирой вполне может случиться многое. Эксперт, генеральный директор Ассоциации защиты прав собственников недвижимости "Мой дом" Руслан Александрович Великий советует в момент, когда вы принимаете жилплощадь, быть очень внимательными. Только в этом случае вы не пожалеете об этом в будущем.

Особенности приемки квартиры подробно описаны в соответствующем Федеральном законе. Также все нюансы прописаны в вашем договоре, который вы заключили с застройщиком. На первый взгляд, может показаться, что нужно просто все внимательно изучить. Но на самом деле не все так просто. Неподготовленных людей ждет множество ловушек. Вот почему стоит быть крайне осторожными.

Документы, которые вам потребуются

По словам Руслана Великого (Ассоциация защиты прав собственников недвижимости "Мой дом"), дольщик получает от застройщика обязательное сообщение, в котором содержится информация о том, что строительство определенного дома наконец-то завершено и квартира может быть передана. Происходит это по почте. Дольщик должен отправить заказное письмо с обязательным уведомлением о том, что оно было вручено. Данную обязанность застройщика устанавливает закон. Необходимо получить уведомление официального характера. С этого самого момента дольщик должен принять квартиру. Начинается отсчет отведенного на эту процедуру срока.

В договоре традиционно указан срок, который отведен на приемку квартиры. Если приемка в отведенное время не произошла, застройщик может оформить акт, который носит односторонний характер. Для того, чтобы такого не произошло, юристы Ассоциации советуют ответить застройщику в письменном виде. Нужно сообщить о том, что вы готовы принять вашу будущую квартиру и обязательно согласовать сроки. В этом случае застройщик уже не сможет оформить акт в одностороннем порядке.

Обязанность принять квартиру есть у всех покупателей, которые прописаны в договоре. В том случае, если у кого-то из них нет возможности быть на приемке, необходимо оформление доверенности. На прием-передачу понадобятся документы:

• паспорт;
• договор;
• план жилого помещения и обязательный лист осмотра.

Важно, чтобы застройщик в обязательном порядке предоставил:

• план (технический) жилого помещения;
• разрешение на ввод здания в непосредственную эксплуатацию;
• паспорт оборудования.

Как правильно осмотреть места общего пользования

Первоначально стоит заняться осмотром мест общего пользования. Именно так советует поступать Редин. При выявлении недостатков стоит их в обязательном порядке записать и добиться того, чтобы они были устранены.

Прежде всего, стоит обращать внимание на:

• Дорогу и площадку перед зданием. Они должны быть заасфальтированы или же выложены тротуарной плиткой.
• Важно, чтобы в доме функционировал лифт. Холл на первом этаже должен быть оборудован перегородками и дверями, а также почтовыми ящиками.
• Если квартира находится на первом этаже, важно договориться с застройщиком, чтобы он разрешил вам осмотреть подвал. Стоит проверить качество труб, отсутствие протечек. В противном случае, в вашей квартире постоянно будет высокая влажность.
• Если квартира расположена на последнем этаже, важно в обязательном порядке осмотреть технический этаж и убедиться в том, что крыша полностью исправна.

Особенности осмотра квартиры

Один владелец жилплощади пытался продать квартиру в новом доме, который расположен на севере Москвы. У него возникли трудности. Все дело в том, что в разных документах указывались разные номера. Позднее выяснилось, что другим дольщиком был приобретен блок, который состоял из двух квартир. Он решил объединить их в одну. Это привело к смещению номеров квартир. Вот почему при осмотре квартиры стоит первоначально обращать внимание именно на номер. Нужно произвести его сверку с тем номером, который прописан в договоре. Именно это советует сделать юристы ассоциации «Мой дом».

Важно, чтобы в договоре долевого участия прописывались все работы, которые выполнялись в данной квартире. Об этом говорит Егор Редин. Обычно это отдельная глава, которая содержит определенные характеристики какого-то объекта. Если по факту что-то отсутствует, важно обязательно это зафиксировать. Эксперт рекомендует обязательно это сделать.

Обязанность застройщика – передача дольщику подписанного передаточного акта. Именно об этом говорит Руслан Великий. Стоит отметить, что передаточный акт – главный документ. Если его не будет, вы попросту не сможете зарегистрировать право на данную жилплощадь.

Акт должен содержать следующую информацию:

• адрес (почтовый) дома, который был построен;
• стоимость квартиры;
• ее площадь;
• номер (официальный, а не какой-то условный);
• состояние жилплощади (подробное описание);
• те данные, которые содержат приборы учета услуг.

Эксперты советуют взять с собой на осмотр ряд важных предметов:

• скотч малярный;
• классическую рулетку;
• маркер (обязательно несмываемый);
• свечку и спички или зажигалку.

Маркер и скотч нужны для того, чтобы зафиксировать мелкие дефекты. Это трещины, сколы и другие небольшие недочеты. Нужно обвести выявленный дефект маркером и приклеить рядом скотч. На нем стоит подписать нарушение. Зажигалка нужна для этого, чтобы проверить работу вытяжки. Отклонение пламени позволит подтвердить наличие тяги. Также зажигалка нужна для того, чтобы проверить, дует ли из соединений стен и окон.

Необходимо обязательно проверить счетчик. Важно, чтобы его номер соответствовал тому, который прописан в документах. Необходимо проверить наличие в квартире холодного и горячего водоснабжения, электричества, установку окон и дверей именно тех моделей, которые были прописаны в составленном предварительно договоре. Важно также проверить, чтобы двери и окна хорошо работали.

Наиболее важным инструментом из всех указанных выше является рулетка. Важно знать, что в договоре долевого участия прописывается только тот размер квартиры, который предполагается. Реально он может быть меньше или же больше. Если квартира будет меньше оплаченной, застройщик обязан вернуть часть денег. Если же квартира будет больше, вам придется оплачивать лишние квадратные метры.

Откуда берутся лишние квадратные метры? Руслан Александрович Великий говорит о том, что в соответствии с новыми технологиями, более высокие стены всегда тоньше. Вот почему квартира, расположенная на первом этаже, будет 56 квадратов, а такая же на 17-том этаже составит уже 60 квадратов. Происходит это потому, что стены вверху всегда тоньше, чем внизу. При этом человек платит за квартиру в усредненном варианте. Это около 58 квадратов. Если застройщику понятно, что деньги придется доплачивать вам, рулетка не понадобится.

Особенности подписания акта

Все дефекты и неточности обязательно прописываются в акте. Данный документ обязательно составляется в двух экземплярах.

Р.А. Великий рекомендует обязательно учитывать ряд важных моментов:

• Не отдавайте застройщику экземпляр, который был подписан вами, но не подписан им. При возникновении спора будет проблематично доказать, что акт изменил застройщик.
• Важно проверить полномочия лица на то, чтобы он подписывал акт. Сделать это можно на сайте налоговой или стоит потребовать приказ, а также доверенность.

Как говорит Великий, застройщик по закону вполне может предложить собственные условия. Но он не может говорить о том, что акт типовой. Такие указания являются необоснованными. При обнаружении недостатка квартиры после подписанного акта, дольщик все равно имеет право предъявлять претензии. Но рекомендуется максимум недостатков выявлять до того, как будет подписан акт. Квартиру можно не принимать в том случае, если обнаружены существенные недостатки. К ним относится течь потолка, например. Небольшие недоделки не могут стать основанием для того, чтобы вы не принимали квартиру.

Если при наличии небольших дефектов вы откажетесь подписывать акт, суд в будущем вполне может встать не на вашу сторону. Он усмотрит в ваших действиях именно злоупотребление. Об этом говорит Мария Климшина, которая является юристом Ассоциации защиты прав собственников недвижимости «Мой дом».

Если застройщиком по договору долевого участия передается отделка и квартира, составляется сразу два акта. Один из них касается приемки квартиры, а второй приемки отделки.

Существует один важный нюанс. Как говорит Руслан Великий, достаточно часто застройщики также требуют, чтобы подписывался не только сам акт, но и:

• соглашение к договору (дополнительного характере), обычно делается это задним числом и в том случае, если передача квартиры просрочена или изменена ее площадь;
• договор с определенной управляющей компанией, который чрезвычайно выгоден застройщику.

Дольщик совсем не обязан подписывать данные документы. При этом застройщик может говорить о том, что без них квартира не может быть передана или право не будет зарегистрировано Росреестром. Все эти утверждения несостоятельны.

Мы настоятельно рекомендуем привлечь к приемке опытных строителей и юриста чтобы заставить застройщика устранить недостатки либо через суд получить денежную компенсацию за недостающие метры, недоделки. Стоит эта услуга всего несколько тысяч рублей, а сэкономить сможет если не миллионы, то порой и сотни тысяч рублей. Приемка квартир в новостройке специалистом Ассоциации защиты прав собственников недвижимости «Мой дом». Проконсультироваться вы можете по телефону +7 (495) 414-37-71.