«Коммуналки» уходят в прошлое

Инвестиционная привлекательность «малосемеек» (самые компактные квартиры советского периода постройки) и комнат в коммунальных квартирах в Екатеринбурге резко снизилась. По данным руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, с 2014 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга выросла на 62%. При этом малосемейки подорожали на 44%, а комнаты в коммунальных квартирах — лишь на 16%. «10 лет назад «коммуналки» были самым дорогим продуктом на рынке жилья (по уровню цен за 1 кв. м). К 2018 году эта группа стала рыночным аутсайдером, и последующее восстановление цен здесь было самым медленным. «Малосемейки» демонстрируют схожую с комнатами динамику и существенно отстают от рынка», — написал Михаил Хорьков в своем канале REBURG EKB. По его мнению, отстающая ценовая динамика объясняется ростом популярности компактных квартир в новостройках. «Во многом эти пропорции связаны со структурными изменениями и стремительным ростом числа студий на рынке. Сейчас уже студии на первичном рынке самый дорогой продукт на рынке жилья (за 1 кв. м). Причем это самые тесные студии, минимальной площади. В моменте это мало кого смущает, но большое видится на расстоянии», — считает М. Хорьков. Ранее эксперты сервиса «Циан.Аналитика» подсчитали, что средняя стоимость комнат в Екатеринбурге составляет 1,42 млн руб. Цены варьируются в зависимости от формата жилья. Так, средняя стоимость комнат в «двушках» в уральской столице составляет 1,81 млн руб., в 3-4-х комнатных квартирах — 1,38 млн руб., в многокомнатных квартирах (включая коммунальные) или общежитиях — 1,39 млн руб. «Рынок комнат — узкий, при этом очень разнообразный: встречаются предложения как в обычных 2-3 комнатных квартирах, так и в коммуналках и общежитиях. Объединяет все эти варианты низкая стоимость за счет наличия соседей — в среднем по миллионникам комнаты дешевле студий почти в три раза. Количество комнат на рынке будет и дальше сокращаться. Это связано и с программами по расселению, и со снижением интереса к данному формату, и с тем фактом, что комнаты нередко выкупают несколькими лотами, «формируя» отдельную полноценную квартиру», — комментирует эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина. Добавим, что покупателями отдельных комнат часто являются люди после раздела имущества при разводе, пенсионеры и одинокие граждане. Это далеко не самая платежеспособная категория покупателей. Также комнаты нередко покупают как стартовое жилье для молодых семей. «К этому типу жилья обращаются те, кому не хватает на отдельную квартиру: даже студии на вторичном рынке вдвое-втрое дороже», — рассказывал гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. При этом многие покупатели в принципе не готовы приобретать комнаты вместо стандартного жилья. «Комнаты редко являются альтернативой полноценной квартире. Если человеку не хватает на «двушку», то он вполне может рассмотреть вариант с «однушкой». Но при нехватке средств на студию или «однушку» чаще покупатель ищет варианты в других локациях или откладывает сделку. Тех, кто решает в таком случае купить комнату, совсем немного», — добавляют эксперты «Циан.Аналитики». Аналитики в один голос говорят о том, что у отдельных комнат нет серьезных перспектив как у инвестиционного актива. Покупатели все чаще ценят комфорт и независимость, поэтому в подавляющем большинстве ориентированы на покупку полноценной квартиры. Поэтому такой формат недвижимости, как отдельные комнаты, не имеет серьезных резервов для дальнейшего роста цен.