Застройщики перенасытили рынок эконом-жилья

Малометражные квартиры в Екатеринбурге рискуют оказаться невостребованными еще много лет

В последние два года свердловские девелоперы массово переориентируются на строительство малогабаритного жилья. Сейчас на рынке представлено много новостроек, где доля малометражных однокомнатных квартир и студий достигает 90%. Некоторые застройщики отказались работать в классах «комфорт», «бизнес» и сделали ставку на развитие нижнего сегмента — «эконом-класса». Как отмечают эксперты, эта стратегия может оказаться ошибочной. Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков считает, что рост доли малометражных квартир — одна из главных структурных проблем на рынке Екатеринбурга. «В уральской столице сформировались диспропорции, которые необходимо корректировать. В частности, речь идет о стремительном росте числа квартир-студий. Ничего плохого в этом формате недвижимости нет. Однако вызывает опасение тот факт, что на рынке строятся дома, которые на 80-90% состоят из одних студий. Вряд ли это то самое качественное преображение рынка, о котором мы так много говорим. Пока эти квартиры продаются достаточно хорошо, но этот сегмент стремительно насыщается, и здесь формируется избыточное предложение. А пик спроса на такие квартиры, по нашей оценке, уже пройден», — полагает Михаил Хорьков. Примечательно, что отдельные девелоперы из-за финансового кризиса стали уходить из класса «комфорт» в «эконом». Они пошли вслед за краткосрочными тенденциями на рынке и сделали попытку охватить максимально широкий спектр покупателей. Для этого им потребовалось максимально «урезать» среднюю площадь квартир и удешевить стоимость одного квадратного метра. Однако, как отметили в УПН, за последние два года спрос в классе «эконом» упал сильнее, чем в сегменте «комфорт». «Действительно, в «эконом-классе» снижение продаж было более глубоким. Но важно учитывать, что этот сегмент оказался более гибким в плане финансовых возможностей покупателей. Он быстрее адаптируется под бюджеты потребителей. Увеличение доли студий в структуре предложения — это как раз реакция застройщиков на сузившийся спрос и поиск сегментов, где у покупателей еще остались деньги. По поводу изменения стратегии застройщиков сложно сказать что-то определенное. Все зависит от каждой конкретной компании. Некоторые девелоперы по-прежнему пытаются работать в качественном сегменте, не претендуя на огромные объемы продаж. Другие компании, наоборот, максимально сокращают издержки и меняют формат продаваемого жилья», — заявил Михаил Хорьков. Следует отметить, что основными покупателями жилья в классах «комфорт», «бизнес» и «элит» являются достаточно обеспеченные люди. Многие из них не пострадали в результате финансового кризиса, поэтому активно совершают сделки купли-продажи. Поскольку отдельные девелоперы ушли в «эконом-класс», конкуренция в более качественных сегментах заметно ослабла. Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев также считает, что в скором времени Екатеринбург столкнется с переизбытком малогабаритного жилья. «На рынке есть такой товар, про который мало кто вспоминает — коммуналки, комнаты коридорного и гостиничного типа. В какой-то мере это советское наследие. Мне кажется, застройщики, когда сделали ставку на строительство студий, решили создать конкуренцию этому формату недвижимости. Еще два года назад в Екатеринбурге было реально продать комнату в коммунальной квартире за 1,4 млн руб. Сейчас нет. Люди вместо этого предпочитают купить студию. Конечно, в будущем преобладание малогабаритного жилья в Екатеринбурге может превратиться в большую проблему. Об этом говорят сами застройщики и аналитики УПН. Однако в настоящее время стабильный спрос на такое жилье сохраняется», — заявил Александр Дмитриев. Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Татьяна Деменок уверена, что студии — это малоперспективный формат недвижимости. «Квартиры, условно говоря, площадью около 20 кв. м., наверное, они нужны рынку, но с точки зрения перспектив этот вариант, скорее, подойдет только для студентов и пенсионеров», — рассказала Татьяна Деменок. По словам экспертов, свердловским застройщикам необходимо более взвешенно подходить к реализации будущих проектов. В первую очередь это касается планировочных решений и выбранного класса жилья. Если девелоперы не смогут максимально точно спрогнозировать структуру спроса в ближайшие годы, то рискуют построить на рынке много «ненужного» жилья.