Как сдавать квартиру со счётчиками и без? — Отвечает юрист

Поправки в Жилищном кодексе РФ обязали собственника квартиры устанавливать счётчики энергетических ресурсов, если он сдаёт квартиру в наём. Интернет продолжает бурлить обсуждением новой нормы. Собственники беспокоятся, какие риски и неприятности приготовили владельцам арендуемых квартир. Особенно тем, кто сдаёт квартиру посуточно, а не на долгий срок.

^{Так пора ли выгнать квартирантов со всеми их коробками или нет? Иллюстрация «Выберу.ру»}

Ответим на вопрос, который задают арендодатели нашей редакции:

Здравствуйте, я сдаю квартиру, плачу налоги как самозанятый. Счётчики стоят только на воду. Собираюсь поставить счётчик на газ. А вот на отопление вряд ли получится, потому что наш многоквартирный дом старый, счётчиков на батареях отопления ни у кого нет. В «управляйке» говорят, что ставить их ради меня не собираются. Что, получается, я теперь должен выгнать квартирантов? И что будет, если я продолжу сдавать квартиру как и прежде?

Комментирует Сергей Мыхов, юрист «Выберу.ру»: действительно, в марте был подписан закон, вносящий поправки части 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ.

В нём сказано, что отныне собственник жилья вправе передавать (в том числе сдавать в наём квартирантам) при соблюдении прав и законных интересов соседей, правил пользования жильём и содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Также собственник обязан установить в квартире приборы учёта энергоресурсов и оплачивать вывоз мусора.

Одни эксперты утверждают, что норма о счётчиках в сдаваемых квартирах не будет работать, потому что попасть в квартиру без санкции суда, чтобы установить наличие или отсутствие счётчика — задача нереальная.

Обратиться с иском в суд могут другие собственники помещений в многоквартирном доме (соседи), которым должно быть известно, что сосед сдаёт квартиру без счётчиков и этим нарушает права и законные интересы соседей. Сразу возникает вопрос – во-первых, откуда это достоверно может быть известно? Во-вторых, суду должны быть представлены расчёты, из которых ясно, что соседям из-за отсутствующих счётчиков приходится платить больше за потребление энергоресурсов. Задача, мягко говоря, нетривиальная.

Представим, однако, что соседям всё это удалось. Удалось привлечь на свою сторону управляющую компанию, обосновать позицию в суде, суд признал договор недействительным, проблемным жильцам пришлось съехать, а собственнику квартиры заплатить скромный административный штраф и установить счётчик.

Какие счётчики можно поставить в квартире?

В идеальном варианте это счётчики воды, электричества, газа, тепла. В реальности многие квартиры не оборудованы счётчиками. Например, те или иные индивидуальные приборы учёта часто отсутствуют в муниципальных квартирах, где люди с давних времён проживают по договорам социального найма и платят по нормативам. Счётчики тепла отсутствуют в квартирах в тех многоквартирных домах, которые были построены до 2012 года и не проходили капремонт, в ходе которого эти счётчики могли быть установлены.

^{Нет регулятора тепла — не будет и квартирантов? Иллюстрация  «Выберу.ру»}

Сейчас для многоквартирных домов без индивидуальных приборов учёта тепловой энергии, построенных до 2012 года, действует формула пункта 42.1 из Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждено Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354). К сожалению, теперь она плохо соотносится с нормой Жилищного кодекса РФ и неясно, как владелец квартиры может выполнить требования двух нормативных правовых актов одновременно.

За всё отвечает управляющая компания, собственник или же поставщик услуг?

Ещё любопытный момент в том, что с 1 июля 2020 года обязанность оборудовать квартиру счётчиком электроэнергии возложена на гарантирующего поставщика. Иначе говоря, если поставщик электроэнергии нарушает требования об оснащенности и работоспособности счётчика, ответственность за сдачу квартиры или дома всё равно может быть возложена судом на собственника жилья. И в дальнейшем ему придётся взыскивать убытки, включая упущенную выгоду, с поставщика электроэнергии.

На мой взгляд, принятые поправки к Жилищному кодексу РФ не решают противоречий между соседями — владельцами сдаваемого жилья и противниками найма — и не меняют реального положения дел. Из действующего законодательства и раньше следовало, что нужно уважать права и законные интересы соседей.

«Виновата» посуточная аренда

Сейчас ситуация стала хуже из-за распространения так называемой «посуточной аренды», которую правильно было бы называть краткосрочным наймом. Соседи, по-видимому, чаще страдают не от долгосрочного найма, а именно от краткосрочного, который сопряжен с шумом, частой сменой сомнительных жильцов и бытовыми неудобствами для всего подъезда.

^{Сдаёшь на короткий срок — доход больше, но как быть с расходами на счётчики? Иллюстрация «Выберу.ру»}

Законодатель не может провести границу между «посуткой» и гостиничными услугами. Попытки как-то косвенно поумерить прыть наймодателей, например, с помощью счётчиков, вряд ли станут действенной и работающей мерой. Всё упирается в тот факт, что собственник имущества (квартиры) вправе распоряжаться им по своему усмотрению, если не нарушает права и законные интересы третьих лиц.