В Приморье пройдёт кадастровая оценка объектов недвижимости

С января прошлого года в России вступил в силу федеральный закон, полностью изменивший порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости в стране. Теперь определять кадастровую стоимость будут не коммерческие организации, а специально созданные в регионах государственные учреждения. До конца этого года специалистам предстоит собрать сведения о всех объектах капитального строительства и земельных участках лесного фонда, находящихся на территории государства. Как стало известно в ходе пресс-конференции с директором краевого департамента земельных и имущественных отношений Александром Подольским и руководителем регионального Центра кадастровой оценки Анной Самойленко, в Приморье таких точек – более 1,3 миллиона.

Анна Самойленко, директор краевого учреждения центра кадастровой оценки Приморского края: Новый Федеральный закон вышел в 2016 году, вступил в силу в 2017. Он касается изменений в кадастровой оценке объектов недвижимости в целом. Если раньше кадастровую оценку проводили независимые оценщики, то по новому закону Федеральному, кадастровую оценку, полномочия по кадастровой оценке переданы в государственные бюджетные учреждения. На сегодняшний день государственное бюджетное учреждение осуществляет сбор, обработку, верификацию и подготовку данных, необходимых для оценки. Это, так называемый, подготовительный этап, который был предусмотрен в Федеральном законе, и в течении 2018 года наше учреждение должно провести подготовительную работу по оценке объектов капитального строительства и земель лесного фонда. В общем и целом, закон подразумевает полномочия учреждений в сборе, обработке, систематизации и накоплений сведений в определении кадастровой стоимости всех объектов, в предоставлении разъяснений, связанных с кадастровой стоимостью, и рассмотрение обращений об исправлении ошибок. Наверное все мы являемся собственниками имущества, собственниками недвижимости и этот закон, так или иначе, затрагивает в том числе практически каждого жителя Приморского края. На сегодняшний день имущественный налог начислялся от инвентаризированной стоимости, в соответствии с требованиями нового Федерального закона, подход меняется и планируется, а начисление налогов: земельного налога, имущественного налога от кадастровой стоимости объектов. Планируется это по законам в 2020 году. Сейчас решается вопрос о том, чтобы стоимость определялась в возможном 2019, если наше законодатели примут эти изменения — значит они таким образом будут осуществляться. Каким образом каждый собственник может поучаствовать в этом процессе: прежде всего, любой собственник в праве подать декларацию о характеристиках объектов недвижимости. Эта декларация подается в наше учреждение двумя возможными способами. Можно подать электронно, через сайт, можно подать почтовым отправлением, можно подать лично. Формы декларации, они размещены на сайте учреждения, размещены примеры заполнения деклараций. Любой собственник должен прежде всего провести ревизию той собственности, которой он обладает, потому что иметь объект недвижимости это не только какие-то права, но и обязанности. Я призываю всех абсолютно посмотреть какие объекты в каком состоянии находятся, и задекларировать эти технические характеристики, потому что от того насколько качественно будет произведен сбор исходных данных, настолько достоверно и справедливо будет определена кадастровая стоимость, которая ляжет в основу начисления налогов. Модератор: Скажите пожалуйста, что будет если человек не подаст эти сведения. Если я, допустим, считаю, что я незаинтересованное лицо, есть у меня какой-либо гараж например, а я не хочу сведения подавать. Анна Самойленко, директор краевого учреждения центра кадастровой оценки Приморского края: Значит, кадастровая оценка проводится по данным, которые внесены в ЕГРН, единый государственный реестр объектов недвижимости. К сожалению, сведения, которые внесены в ЕГНР, не всегда точные, бывают противоречия и специалисты учреждения, когда они обрабатывают эту информацию, они не выезжают на объекты, соответственно, они не не могут стопроцентно, достоверно знать в каком состоянии находится Ваш объект. Я приведу пример: вот на сегодняшний день обратился в наше учреждение, подал декларацию о том, что объект, который находится у него в собственности находится в аварийном состоянии. Естественно, мы проверяем достоверность сведений, представленных собственником, сверяем с тем, что внесено в ЕГНР, и мы видим, что в ЕГНР такой информации, конечно же, нет. Не написано о том, что здание находится в полуразрушенном состоянии, не написано, что там отсутствуют окна, двери и так далее, и, соответственно, когда специалист будет проводить оценку такого объекта, и руководствоваться только данными ЕГНР, он проведет оценку только по этим сведениям. И подразумевается, что объект в нормальном состоянии, пригодном для эксплуатации, соответственно, кадастровая стоимость будет выше, чем по факту собственник имеет этот объект и налог платить он будет от завышенной стоимости. Но для того, чтобы избежать этих случаев, необходимо подать декларацию. Есть еще такие моменты, например, у человека находилось в собственности какой-то дом, ветхий там. А в последствии этот объект, к примеру, сгорел. Собственник считает, что объект сгорел, следовательно, у него нет обязанности платить налог за объект, который на сегодняшний день уже не существует, а это не так. Потому что если он не внес сведения в ЕГНР, о том, что объект уже не существует, соответственно в ЕГНР этот домик будет числиться, и к собственнику придет налог на этот дом. Поэтому необходимо посмотреть в каком фактическом состоянии находится собственность, необходимо описать это все. И специалистами нашими будет учтено, потому что много объектов по которым отсутствуют сведения, например, о материале стен. Материал стен - это также ценообразующий фактор, который влияет на кадастровую стоимость, и если у нас в отсутствует реестре, что этот домик деревянный, написанный из прочих материалов, то согласно методике он будет оценен дороже, чем если бы собственник подал нам сведения, и мы видели, что дом деревянный. Поэтому здесь должна быть заинтересованность людей прежде всего в справедливой оценке, чтобы меньше было оспариваний, потому что процесс оспаривания — это достаточно затратный и во времени, и в материальном плане, процесс. Вот, чтобы этого всего избежать у нас есть время до конца декабря, когда собственник в праве подать декларацию и уточнить характеристики объекта своего. Модератор: Как весь этот процесс вообще будет осуществляться, то есть человек подает сведения, дальше что происходит? То есть какими-то документами устанавливается или что? Анна Самойленко, директор краевого учреждения центра кадастровой оценки Приморского края: Сама форма декларации утверждена приказом Министерства экономического развития. Это официальный, стандартный бланк, который есть на нашем сайте. После того, как человек подал эту декларацию, сотрудники нашего учреждения обязаны в течении 20 рабочих дней рассмотреть ее и сообщить о результатах рассмотрения. Либо декларация будет принята, в том случае если соответствует характеристикам и сведениям, которые учтены в ЕГНР, либо собственнику, по каждой из характеристик ему внесенных, будет написан обоснованный отказ. То есть собственник получит конкретную информацию почему его сведения не могут быть приняты и что ему нужно сделать, там провести обследования, либо пойти в Росреестр и внести эти сведения в ЕГНР, если у него есть соответствующие подтверждающие документы собственник в праве приложить к декларации правообладающие документы, какие-то технические документы, то есть все, что он считает нужным, все, что может подтвердить то состояние объекта, он может приложить. Мы это все рассмотрим и дадим ему ответ. Он в праве, в случае если получит отказ, обратиться повторно при уже должном обосновании тех сведений, которые он заявляет. Модератор: Оценка людей будет проводиться с какой-то периодичностью или человек один раз подал документы и так дальше может на протяжении лет десять, пятнадцать или сколько лет должно пройти? Анна Самойленко, директор краевого учреждения центра кадастровой оценки Приморского края: Согласно новому Федеральному закону, оценка проводится не реже чем раз в пять лет, но не чаще, чем раз в три года. Соответственно, сведения мы будем собирать постоянно, но если в сегодняшнюю оценку он не подал сведения и они не вошли, то значит они в следующий тур обязательно войдут. Вместе с тем даже тем собственникам, которые не успеют подать декларацию до декабря 2018 года, у них будет возможность посмотреть предварительные результаты кадастровой оценки в 2019 году и направить свои замечания, на это дается законом 60 дней. Предварительные результаты будут размещены на сайте учреждения, на сайте Департамента земельных и имущественных отношений и на сайте Росреестра. Декларация о характеристиках объекта предоставляется в отношении зданий, сооружений, помещений, машиномест, единых недвижимых комплексов и имущественных комплексов и объектов незавершенного строительства. Вот по объектам незавершенного строительства тоже имеется ряд проблем, таких как отсутствие года начала строительства, просто эти сведения в ЕГНР не внесены, соответственно, необходимо уточнение, часто не указан материал стен из которых строится объект. Вот такие категории у нас попадают. Ну и земельные участки соответственно.

У нас объектов, согласно данным ЕГРН, порядка миллион 330, которые подлежат оценке в 2019 году. Соответственно 2018 год — год подготовки по этим объектам. Сложно прогнозировать какое будет количество обращений. Для наших специалистов: чем больше — тем лучше. Так мы сможем больше обработать декораций, уточнить характеристики и получить достоверную стоимость. 

Подольский А.С, директор краевого департамента земельных и имущественных отношений :С первого января 2017 года вступил в силу новый федеральный закон о государственной кадастровой оценке, установивший новый порядок проведения кадастровой оценки объектов недвижимости на территории РФ. Ранее кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в соответствии со 135 федеральным законом. В соответствии с ним заключался государственный контракт по 44 федеральному закону, находился подрядчик, который будет проводить оценку непосредственно объектов недвижимости той или иной категории. И уже результат этой работы проходил соответствующую процедуру проверки и вносился в сведения об объектах. На настоящий момент законодатель решил кардинально поменять данный подход. Полномочия по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости целиком и полностью переходят в ведения субъектов РФ. На уровне субъектов создается специализированная организация, которая и будет заниматься полностью проведением кадастровой оценки объектов недвижимости. В отличие от системы, существовавшей ранее, эта организация будет заниматься исключительно данным видом деятельности и никакими другими. Специалисты, которые будут там работать, будут специализироваться узко на проведении кадастровой оценки объектов недвижимости массовым методом, в соответствии с уже разработанными методиками министерства экономического развития. В отличие от системы, существовавшей ранее, проведению кадастровой оценки в настоящий момент предшествует большой подготовительный этап: сбор и обработка информации, ее систематизирование. Очень много критериев, которые влияют на стоимость объектов недвижимости ранее просто не учитывалось и не анализировалось. В настоящий момент структура, созданная на уровне Приморского края — Центр Кадастровой Оценки — как раз занимается этим первым этапом: сбором и обработкой информации. И только в следующем они приступят непосредственно к проведение оценки. Здесь нужно сказать, что существенным критерием, думаю никто не будет оспаривать, является такой критерий, как год постройки объекта, материал стен объекта, этажность, площадь, место расположения… То есть все эти критерии будут учитываться и в конечном итоге кадастровая оценка, которая будет проводиться нашим учреждением — будет более качественной, чем та, что проводилась на основе 44 закона. Поэтому в дальнейшем мы полагаем, что это может существенно снизить количество обращений граждан, количество обращений по пересмотру, по необоснованному установление кадастровой стоимости. Ведь мы все понимаем, что кадастровой стоимость — это база. Это база для расчета налогов, для расчета выкупной стоимости объектов недвижимости, если мы говорим о государственных собственности, это база для расчета ставок аренды площадей. И исходя из того, как будет эта база подготовлена — это и будет показателем эффективности работы государственных органов. -Работа только для физических лиц или для муниципальных служб? - вопрос из зала Подольский А.С-В соответствии с данным законом производится оценка всех объектов недвижимости на территории РФ. Это земельные участки различных категорий: здания, строения, сооружения. И здесь не важно: находится ли эти объекты недвижимости в частной собственности, либо в муниципальной собственности, либо в государственной собственности, либо в собственности юридических лиц. То есть здесь определяются все объекты недвижимости. Для примера, сейчас ЦКО занимается сбором кадастровой оценки для объектов недвижимости. Будет проводиться анализ полутора миллионов объектов недвижимости, то есть 1 400 000 объектов недвижимости на территория Приморского края. Все эти объекты будут анализироваться с точки зрения их характеристик. -Скажите, пожалуйста, планируется ли в связи с таким достаточно большим объемом работы увеличить штат сотрудников, которые будут заниматься данной деятельностью, анализом сведений? - вопрос из зала Подольский А.С-Штат сотрудников при создании учреждения был определен — это порядка 50 человек, куда будут входить оценщики, которые будут заниматься сбором и обработкой информации, также сюда будет входить штат юристов, обеспечивающего персонала. Следует отметить, что оценщики, которые будут работать в штате этого учреждения, не имеют права заниматься какой-либо другой деятельностью. Они должны находиться непосредственно в штате этого учреждения. Пользуясь случаем, если у кого-то есть информация об оценщиках, которые хотели бы работать в штате нашего учреждения, то милости просим. Вакансии еще есть. ЗП тоже достойная.

Что касается кадастровой стоимости и рыночной, то в идеале они должны совпадать. Кадастровая стоимость должна быть равны рыночной. И, собственно говоря, все методики по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости как раз направлены на то, чтобы, несмотря на массовый характер оценки, кадастровая стоимость объекта должна быть максимально приближена к его рыночной. Что касается инвентаризационной, то инвентаризационная стоимость, как правило, несколько ниже кадастровой стоимости объектов. Она складывается исходя из математических действий, после ввода объекта в эксплуатацию. Постепенно амортизируется, согласно правил бухгалтерского отчета. Поэтому она не совсем отражает именно рыночную стоимость объекта. -Это значит, что содержание дачных участков станет для многих неподъемным бременем? - вопрос из зала Подольский А.С-Я не думаю, что это станет неподъемным бременем, потому что характеристика объектов является ли это жилым домом, либо это является дачным домом — это так же учитывается при проведении оценки объектов. И в любом случае оценка будет максимально приближена к рынку. Естественно, если участок находится далеко за городом, у него, соответственно, будет и меньшая стоимость и налоги будут меньше. Если этот участок находится в черте города Владивостока, если этот участок используется для жилищного строительства и на нем построен жилой дом, то и налоговая база, кадастровая стоимость будут рассчитаны из этих параметров.

Что касается налогообложения, то мы пока что не перешли к налогообложению от кадастровой стоимости. Планируется перейти туда в 2019 или в 2020 годах, что скорее всего. На самом деле то, что мы сейчас делаем — это систематическая работа, которая должна приводиться. В соответствии с нормами действующего законодательства, кадастровая стоимость объектов у нас определяется не чаще, чем раз в 3 года и не реже, чем раз в 5 лет. Сейчас, собственно говоря, подошел очередной этап проведения кадастровой оценки объектов недвижимости: зданий, строений, сооружений. Чем мы и будем заниматься. То есть это работа, которую необходимо делать, не зависимо от того будем ли мы считывать налог исходя из кадастровой стоимости, или не будем. Что касается необходимости проведения этих работ для актуализации сведений, то это необходимо делать. Государство должно знать на какую сумму в гражданском обороте находится имущество, по какой стоимости продаются те или иные объекты недвижимости. Еще раз повторюсь, кадастровая стоимость у нас влияет не только на взаимодействие между государством и частным лицом с точки зрения налогообложения, кадастровая стоимость у нас влияет еще и на порядок расчета аренды и выкупной стоимости, если мы говорим, к примеру, о земельных участках.

В формуле расчета арендной платы у нас участвует такой показатель, как кадастровая стоимость объекта недвижимости и коэффициент. То есть это все перемножается и в итоге получаем арендную плату за год. Соответственно, если растет кадастровая стоимость, то расчет и аренда. Если падает кадастровая стоимость, то и аренда да земельные участки в частности.

Подготовили: Мария Третьякова и Кирилл Самойлов