Я куплю себе дом
Неоднозначная «Арктическая»
Рынок недвижимости сегодня живой и активный, утверждают риелторы. При этом ситуация противоречивая. С одной стороны, для покупки квартиры не время: банковские ставки по ипотечным программам, следуя за 15–процентной ключевой ставкой ЦБ РФ, значительно выросли и достигают 16–17%, при этом ужесточились требования к первоначальному взносу. С другой — ажиотаж создаёт «Арктическая», условия которой кажутся особенно привлекательными.
Напомним, эта мера поддержки позволит получить кредит на покупку жилья по ставке до 2% годовых. При этом стоимость 1 м2 жилья в нашем регионе не должна превышать 92 265 рублей. Прочие условия: первоначальный взнос — от 20%; срок кредита — до 20 лет; сумма кредита — до 6 млн руб. Заёмщики — семьи, в которых обоим супругам до 35 лет включительно, а также граждане до 35 лет, имеющие несовершеннолетних детей. Ипотеку под 2% могут оформить работники образовательных и медицинских учреждений со стажем работы не менее пяти лет, но независимо от возраста и семейного положения.
– Конечно, люди хотят приобрести жильё по более выгодным условиям, потенциальных покупателей много, — рассказывает Александра Соловьёва, директор агентства недвижимости. — Из–за роста ставок по ипотеке мы зафиксировали падение покупательского спроса процентов на 30, но арктическая ипотека уже выравнивает его. Соответствующее постановление правительство ещё не подписало, но некоторые банки уже объявили о приёме заявок. Ожидается, что программой можно будет воспользоваться до 1 января 2030 года.
– Особенно интересуется вопросом молодёжь. Многие хотят реструктуризовать уже имеющуюся ипотеку, но новая программа такой возможности не даёт. Если вы не попадаете на «Арктическую» и уже взяли ипотеку, не стоит сейчас от неё отказываться. Одобрение вы получили ещё при ставке 11–12%, что не чета нынешним 17%, — предупреждает Галина Сердюк, юрист, руководитель отдела продаж местного агентства недвижимости.
Риелторы подсчитали, что 30% от общего числа поданных в банк заявок претендуют на арктическую ипотеку.
– Продавцы ждали «Арктическую», чтобы повысить цены; покупатели — чтобы приобрести жильё под минимальный процент; власти планировали таким образом решить вопрос с привлечением на Север врачей и учителей. Когда мы проанализировали условия этой ипотеки, поняли, что соблюсти их, чтоб получить выгодный кредит, непросто, — считает Татьяна Мораш, генеральный директор агентства недвижимости в Норильске. — Во–первых, она не позволяет рефинансировать уже имеющуюся ипотеку или приобретать квартиры, которые находятся в обременении банков. Во–вторых, воспользоваться ею смогут далеко не все. В–третьих, стоимость приобретаемого жилья не должна превышать 92 265 рублей за квадратный метр. А в Норильске средняя цена «квадрата» бюджетного жилья уже 95 100 рублей. Независимо от количества членов семьи, общая стоимость квартиры не должна превышать шести миллионов рублей. Выбор квартир в такой ситуации заметно сужается.
Вряд ли ипотека привлечёт и много специалистов на территорию. Ведь, прежде чем обзавестись собственной квартирой, им нужно будет проработать в Норильске не менее пяти лет, а значит, жить в съёмной квартире.
Рынок начнёт стабилизироваться ориентировочно в первом полугодии 2024–го, считают специалисты. Сегодня преобладает приобретение жилья на заёмные средства — ипотечными программами в городе пользуются до 80% покупателей. Изменения наступят, когда ипотечные ставки по программам снизятся, если, конечно, пример подаст ключевая ставка ЦБ РФ. Ипотека же сгладила прежде свойственную Норильску сезонность продаж жилья.
– В прежние годы лето было практически мёртвым сезоном. Теперь сделки проходят круглогодично и привязаны в основном к ставкам банков. В прошлом году, например, в феврале они поднимались до 20%, так что весной спрос был минимальным. Он возрос летом, когда ставки начали возвращаться к значениям 11–13%. Соответственно, если весной ключевая ставка опустится, к лету мы ожидаем бум продаж, — отмечает Татьяна Мораш.
Кто условия диктует
Конечно, всегда есть те, кто продаёт и покупает, не глядя на ставки. Как правило, это срочно уезжающие либо те, кому позарез нужна своя квартира. И тех и других среди участников рынка не больше 10%, так что погоды они не делают, говорят риелторы.
Покупатели из этой категории понимают, что, переплатив сегодня, завтра смогут рассчитывать на рефинансирование. К тому же перед ними огромный выбор объектов для покупки и можно рассчитывать на скидку. Продавцы, особенно заинтересованные в срочной продаже, соглашаются поторговаться. Кстати, в последнее время растёт интерес покупателей к Кайеркану, где стоимость жилья традиционно ниже — сейчас в среднем на 1,5 млн рублей.
– Разделение по районам в стоимости жилья и аренды по–прежнему сохраняется. Пик цен — в Центральном районе и Талнахе, причём последний сравнялся с первым. Ещё некоторое время назад квартиры в рудной столице ценились выше, но спрос упал. Чуть дешевле Центрального района жильё в Оганере, — отмечает Александра Соловьёва. Встречаются на рынке и откровенно крутые варианты — до 15 млн, например.
– Удивляться не стоит: берут и элитное жильё, если планировка устраивает. Люди смотрят друг на друга и ставят цены всё выше. Откровенно неадекватные ценники скорректирует время, тогда хозяева сами их снизят. Тем, кто заинтересован в быстрой сделке, мы предлагаем сделать это сразу. Но продажи движутся, стагнации рынка нет. Много приезжих, а местные, напротив, желают уехать. Норильчане, ещё недавно раздумывающие о переезде, заметили, что цены в Норильске и на материке сравнялись, и решили срочно покинуть северный город, — говорит Галина Сердюк.
Не до ремонта
Ипотека продиктовала и ещё одну новинку для норильских объектов недвижимости — требования к состоянию жилого помещения. Если раньше люди мало смотрели на ремонт и обстановку приобретаемого жилья, предпочитая переделать его по своему вкусу, порой даже намеренно выбирая «убитые» (под ремонт) квартиры, но подешевле, то сегодня жилой вид — а лучше премиальная отделка — основная причина выбора.
– Работающим норильчанам некогда заниматься ремонтом, да и с нынешними ценами на стройматериалы это выходит недёшево. Ну и будем откровенны, трудно найти хороших мастеров, их контакты передаются как ценность. При выборе в приоритете цена, затем ремонт и район — обеспеченность садами, школами, магазинами. Порой выбирают и окраины либо отдалённые районы типа Оганера, тем более реновация обещает ему вскоре заметное преображение, — прокомментировала Александра Соловьёва.
– Вкладываться в ремонт готовы только 5–10% покупателей. Остальные выбирают не просто жильё с отделкой, но обращают внимание на мебель и технику, — добавляет Татьяна Мораш. — Это и понятно: если тебе платить ипотеку плюс ты выделил деньги из своего бюджета на первоначальный взнос, уже не по силам ещё и делать ремонт, параллельно снимая другое жильё на время его проведения. А вот примерно до 2010–го 80% квартир продавалось без ремонта.
– В приоритете сегодня 2–3–комнатные квартиры, которые прежде не пользовались спросом. Люди, приехавшие в город на работу пару лет назад, закрепились, привезли семьи, родили ещё детей, поэтому расширяются, — делится Галина Сердюк.
В аренде всё спокойно
Прогнозы, как водится, дело неблагодарное, но, исходя из анализа действующей картины, специалисты единодушны: падения цен на квартиры в Норильске ожидать не стоит.
– Изменения на рынке недвижимости в целом зависят от условий ипотеки. Застройщики не влияют на уровень спроса и цен на жильё. Ситуацию определяет действующая ключевая ставка Центробанка. И если будут ужесточаться условия других ипотечных программ, люди будут активно включаться в «Арктическую». За 15 лет работы я не помню падения цен, тем более резкого и обоснованного. Но сегодня есть ипотека, регулирующая ситуацию. В нашем городе много приезжих, поэтому спрос на жильё стабилен. Мы судим по числу наших покупателей, которых одинаково много на протяжении года. А раз есть спрос, будет и предложение, — отмечает Татьяна Мораш.
А вот где царит спокойствие, так это на рынке аренды жилья: после резкого скачка вверх в прошлом году цены опустились в среднем на 10 000 рублей, отметившись усреднёнными показателями: 1–комнатная квартира — от 35 000 рублей; 2–комнатная — от 40 000 рублей; 3–комнатная — от 60 000 рублей. Александра Соловьёва говорит, что цены на аренду жилья падают в моменты снижения спроса, правда, всего на 10–15%, и то не во всех случаях:
– Трёшки, которые раньше не пользовались спросом, а потом резко стали популярны у вахтовиков, вновь свободны: квартиранты уехали в вахтовый городок. Тем не менее сдаётся всё, даже квартиры с неважными условиями. Находится свой клиент и на «элитку» по 100 000 рублей. Такие помещения чаще снимают иностранные граждане. Ограничения в цене не предвидится, пока активен спрос. Постоянный приток в город специалистов, рабочих даёт арендному бизнесу возможность не стоять на месте. Так же, как в случае с продажами, обосновавшись на новом месте, приезжие поддерживают спрос и на аренду, меняя условия проживания. Те, кто не готов к ипотеке, снимают квартиры просторнее и дороже. Возможно, арктическая ипотека как–то скажется и на аренде.