Барак по расчету: в Смоленске спорят из-за стройки на месте концлагеря

В Смоленске активисты решили обратиться к федеральным властям с призывом вмешаться в ситуацию с застройкой территории, на которой в годы войны находился концлагерь Dulag-126, а рядом — мемориал, где захоронены по меньшей мере 45 тыс. советских военнослужащих. История тянется уже несколько лет, разрешение на строительство выдавали и отзывали. Теперь на планируемый жилой комплекс обратил внимание председатель СК РФ Александр Бастрыкин, но застройщик уверен, что ажиотаж раздут искусственно конкурентами. В ситуации разбирались «Известия».

Скандал вокруг ЖК вблизи Dulag-126

В середине января СК РФ сообщил, что главе ведомства будет представлен доклад о предполагаемом строительстве комфортабельного ЖК на территории вблизи мемориала в Смоленске, где захоронены примерно 45 тыс. советских бойцов, погибших в концлагере. Следственные органы СК РФ по Смоленской области проводят проверку по ст. 293 УК РФ («Халатность»).

Вскоре губернатор региона Василий Анохин на встрече с узниками фашистских лагерей заявил, что говорил с застройщиком и пообещал «найти с ним компромисс». «На таких местах памяти уж точно при моем [руководстве областью] не будет никаких строительств», — заявил глава области.

Речь идет о требованиях смоленских активистов — в частности, из проекта «Спасти Смоленск» — остановить застройку территории концентрационного лагеря Dulag-126 на ул. Нормандии-Неман. Активисты утверждают, что строительство будет вестись в месте гибели десятков тысяч человек — со ссылкой на исторические документы они оценивают это число по меньшей мере в 60 тыс. убитых. Это больше, чем в Бухенвальде (там число жертв приблизительно составило 56 тыс. человек).

Немецкий концентрационный лагерь Dulag-126 действовал в 1941–1943 годах. В 1973-м там был возведен мемориал, принятый на государственную охрану — это объект культурного наследия регионального значения под названием «Братские могилы 45 тыс. советских военнопленных, погибших в концлагере №126 в 1941–1943 годах». Там же находится утвержденная достопримечательность регионального значения «Место нахождения немецкого концентрационного лагеря №126 для советских военнопленных».

Однако, как пояснил «Известиям» смоленский архитектор Олег Савельев, рамки последнего были определены формально: в достопримечательное место включили почти те же самые границы, что и в мемориал, — фактически, только место захоронения, тогда как территория самого лагеря оказалась не учтена. В советские годы большая его часть была застроена пятиэтажками, и, по сути, единственное не освоенное место и оказалось теперь предметом спора — это пустырь рядом с мемориалом, который образовался после расформирования воинской части, действовавшей в советское время.

История борьбы за участок

Первые попытки застроить территорию начались в 2021 году. Общественников изначально смущало соседство зданий с мемориалом, затем смоленский краевед Сергей Амелин доказал, что именно на этом месте находились виселица, карцер и барак военнопленных. Бывшие узники концлагеря делились жуткими воспоминаниями о пребывании в Dulag-126: «Военнопленные спали друг на друге в три яруса. Когда начались морозы, то спавшие внизу военнопленные замерзали в грязи, а одежда постоянно примерзала к земле».

Споры вокруг участка продолжались несколько лет, менялся проект — в частности, новостройки отодвинули на несколько метров от мемориала. В 2022 году в историю вмешался Александр Бастрыкин, после чего разрешение на строительство было отозвано, а Арбитражный суд это решение подтвердил.

В самом конце 2024 года администрация Смоленска утвердила изменения в Правила землепользования и застройки города, по которому в пределах защитной зоны объекта было предусмотрено комплексное развитие территории. Застройку должна вести компания «Гарант-Жилье», которая и предоставила схему планировочной организации земельного участка.

— На градостроительном совете я, как член совета, высказал замечания об отсутствии в проекте учета охранных и защитных зон мемориала, но большинством голосов проект был принят. Также я участвовал в публичных слушаниях, и многие устные и письменные замечания присутствовавших не были учтены, — комментирует Олег Савельев.

После утверждения изменений, согласно которым в пределах 100 м от границы мемориала должны появиться жилые дома, активисты и выступили со своими заявлениями, требуя остановить возможную застройку, а также провести поисковые работы на территории Dulag-126.

Замглавы Смоленска по строительству и архитектуре Алексей Выдрин сообщил «Известиям», что сейчас нового разрешения на строительство на этом земельном участке нет, как и заявок от правообладателя территории. Олег Савельев считает, что разрешение просто еще «не успели сделать после проведенных в декабре 2024 года градостроительного совета и публичных слушаний по данному вопросу, одобривших многоэтажное строительство на территории бывшего Dulag-126».

Тем не менее администрация города заявляет: «Строительство на рассматриваемом участке администрацией города не допускается».

— Строительство не начиналось, не производилось и не производится. Участок свободный от каких-либо строений и сооружений, — заявил Алексей Выдрин. — Застройщик дважды — в 2022 и 2023 годах — подавал разрешение на строительство с полным комплектом документов и дважды сразу же администрация города Смоленска отзывала его.

Он подчеркнул, что формально компании отказали из-за того, что она не предоставила необходимых сведений, связанных с культурным наследием. Но была и неформальная — «морально-этическая» — причина, из-за которой на самом деле «администрация города, Смоленской области и руководитель региона не допускают строительство в указанном месте уже более двух лет».

Алексей Выдрин добавил, что у администрации нет сведений о проводимых поисковых работах в период строительства воинской части, но с целью дальнейшего использования территории такие исследования будут организованы.

В компании ООО СЗ «Гарант Жилье» в комментарии «Известиям» заявили, что проект строительства ЖК предусматривает возведение четырех десятиэтажных домов.

— Предполагается поэтапное освоение участка, первая очередь — двухподъездный дом. И разрешение было выдано на первую очередь строительства, более того, уже заключены первые договора долевого участия, — пояснил директор СЗ «Гарант Жилье» Кирилл Ошеров.

Он добавил, что губернатор Василий Анохин «говорит о поиске компромиссного варианта», и «решение должно учитывать уже понесенные затраты на приобретение и подготовку участка, а также иные финансовые потери в случае отказа от реализации проекта». Компания готова обсуждать «предоставление альтернативного, экономически равнозначного участка под строительство, выкуп или какой-то иной вариант».

Спорные 100 метров

Архитектор Олег Савельев подчеркивает: при любых раскладах строительство возле мемориала было бы незаконным, так как защитная зона вокруг него не определена, а значит действует общее правило. С 2015 года в п. 3 ст. 34.1. 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» прописано, что границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются на расстоянии 100 м от внешних границ памятника.

Однако в компании «Гарант Жилье» в комментарии «Известиям» сослались на пункт 2 этой же статьи, где указан список объектов, для которых защитная зона устанавливаться не должна. Кирилл Ошеров заявил, что в составе проекта ЖК есть прошедший экспертизу раздел о мероприятиях по сохранению объекта культурного и исторического наследия на смежном участке.

— Арбитражным судом Смоленска и Арбитражным апелляционным судом Тулы детально рассмотрена вся документация, связанная с выданным и позднее отозванным администрацией города Смоленска разрешением на строительство. Решением судов обеих инстанций отзыв признан незаконным, — заявил директор компании.

Кирилл Ошеров также ссылается на то, что по другую сторону от мемориала, на перекрестке улиц Нормандии-Неман и Зои Космодемьянской, уже возведен десятиэтажный дом с 11 подъездами несколько лет назад. Дом действительно стоит на расстоянии 50 м от мемориала. Официальный застройщик, согласно открытым данным, — компания ООО «Стройинвестпроект». И никаких возмущений общественности, по его словам, это строительство тогда не вызвало. Однако Олег Савельев замечает, что здание появилось до 2015 года, когда стометровая защитная зона еще не действовала.

Кто застраивает участок

«Гарант Жилье» — это крупная строительная компания, хорошо известная в городе, она появилась в 2001 году. С 2014 года существует две организации: ООО СЗ «Агентство недвижимости Гарант Жилье» и ООО СЗ «Гарант Жилье».

Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», у компаний два основных учредителя с одинаковыми долями. Первый — Николай Ребрик, сын смоленского промышленника Юрия Ребрика. Тот возглавлял ПО «Кристалл», был основателем реготделения «Единой России» и председателем областной Общественной палаты. Юрий Ребрик умер в 2015 году, его сыну Николаю по наследству досталась половина компании.

Второй учредитель — фирма ООО «Менеджмент-Юбикс», основанная в 2010 году. Она полностью принадлежит Владиславу Халецкому. Это мэр Смоленска с 2003 по 2009 год.

У «АН Гарант Жилье» (именно оно действует с 2001 года) Ребрику и «Менеджмент-Юбикс» принадлежат доли примерно по 49%, но есть еще несколько собственников с микродолями, в том числе компания ООО «Гестия», подконтрольная матери Николая Ребрика.

Директор ООО СЗ «АН Гарант Жилье» — Николай Ребрик. Глава ООО СЗ «Гарант Жилье» — Кирилл Ошеров. Именно поседняя застраивает участок возле мемориала.

Обе компании регулярно участвуют и выигрывают муниципальные контракты. Подавляющее большинство из них — на обеспечение жильем по госпрограммам для детей-сирот, переселенцев из ветхого и аварийного жилья и т. д. В основном, контракты заключались с единственным участником конкурсных процедур. Основной заказчик для двух компаний «Гарант Жилья» — управление ЖКХ администрации Смоленска. Согласно данным «СПАРК-Интерфакс», за всё время только этой структурой администрации с обеими фирмами заключено 200 контрактов (в пропорции 120 и 80) на общую сумму около 2,5 млрд рублей. В совокупности «Гарант Жилье» — самый крупный контрагент управления ЖКХ. Сотни миллионов рублей организации также получили в рамках госдоговоров непосредственно от администрации города.

Кирилл Ошеров уверен, что вокруг спорного участка «искусственно создается ажиотаж» с единственной целью — «не дать реализовать проект и нанести ущерб» застройщику, этот негативный фон «имеет прямое отношение к недобросовестной конкуренции». Директор компании заявил, что организация догадывается, кто «является конечным бенефициаром», но считает «некорректным выдвигать прямые обвинения».

Он пояснил, что земля досталась фирме в 2017 году по итогам аукциона у Минобороны РФ после расформирования воинской части. К тому моменту территория заросла, превратившись в участок проживания маргиналов и людей без определенного места жительства, заявил Кирилл Ошеров. При этом сама земля «никогда не являлась и не является частью каких-либо мемориальных комплексов, памятников, исторических мест». Он подчеркивает, что при разработке проекта учитывалось соседство территории с мемориалом, и архитектору была поставлена задача максимально ответственно и осторожно отнестись к проектированию.

«От памятного места ничего не должно отвлекать»

Преподаватель факультета международного регионоведения и регионального управления Президентской академии, член экспертного совета Минстроя РФ по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец призывает оценить социальный эффект от застройки территории, учитывая «сакральность места».

— В случае с мемориалом на улице Нормандия-Неман Смоленска важнейшей частью композиции являлось озелененное окружение и «чистый» горизонт. Иными словами, вокруг такого мемориала не должно быть никакой диссонирующей застройки, которая отвлекала бы от атмосферы, — сказала она «Известиям».

Атмосферу, впрочем, уже нарушили, говорит Евгения Муринец, указывая на возведение того самого ЖК на пересечении улиц Зои Космодемьянской и Нормандии-Неман. Жилой комплекс она называет посредственным с точки зрения внешнего облика и объемов. К тому же, указывает она со ссылкой на информацию публичной кадастровой карты, «на месте этого ЖК, по всей видимости, должны были находиться индивидуальные жилые дома, высота которых, по российскому градкодексу, не превышает трех этажей и 20 м».

— Если мы посмотрим на другие мемориалы, посвященные Второй мировой войне и Великой Отечественной войне, практически везде можем заметить, что вокруг находятся лес или парк, а сам мемориал может даже размещаться на некой возвышенности, к которой ведет лестница, — сказала Евгения Муринец. — Одним из исключений можно назвать мемориал памяти убитых евреев Европы, открытый в Берлине в 2005 году по проекту Питера Айзенмана, поскольку он окружен уже существовавшей на момент проектирования застройкой. И даже в этом случае небесный горизонт чист и нет диссонирующих объектов.

Когда возводился мемориал в Смоленске в 1975 году, фоновой застройки также практически не было, напомнила она.

Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди замечает, что властям очень важно предупреждать подобные конфликтные ситуации вокруг действительно чувствительных мест. Статус достопримечательности с правильно прописанными границами и нормами мог бы разрешить ситуацию. Однако сейчас в целом существует проблема с сохранением культурного наследия из-за экономических ограничений: в бюджетах просто не хватает ресурсов для разработки проектов зон охраны ОКН, для их дальнейшего содержания. Отсутствие инвестиций в эти объекты неизбежно приведет к потере достопримечательного места.

На это же указывает архитектор Олег Савельев, который заметил, что в Смоленске за год были определены границы более 300 памятных мест — и сделано это было формально просто из-за слишком большого объема работы. Реальных исследований проведено не было, поэтому границы достопримечательного места на территории бывшего Dulag-126 и совпали с границами мемориала.

Защищены ли воинские захоронения

Ответственный секретарь Поискового движения России, депутат Госдумы РФ Елена Цунаева отмечает, что действительно есть примеры, когда люди живут на территориях, где шли ожесточенные бои.

— Такой обширный частный сектор в Симферополе соседствует с территорией, где находился концлагерь Красный. В моем родном Волгограде, где бои шли везде, все районы послевоенной застройки в той или иной степени находятся рядом с останками, в ходе строительных работ их обнаруживают до сих пор. И список можно продолжить, — сказала она «Известиям». — Могилы воинов, погибших в годы Великой Отечественной войны, защищает закон «Об увековечении памяти погибших при защите Отчества», закон «О погребении и похоронном деле», Уголовный кодекс.

Елена Цунаева отмечает, что с 2022 года ряд полномочий по увековечению памяти погибших при защите Отчества передан региональным органам власти. Те должны были закрепить перечень территорий, муниципальных районов с особым статусом.

Олег Савельев замечает, что в Смоленске регламент, который бы установил границы исторического поселения и предмет охраны в городе, до сих пор не приняли.