Короли российской недвижимости — 2020

Рейтинг Forbes.

Forbes публикует рейтинг крупнейших рантье России.

В 16-й рейтинг королей российской недвижимости вошли 30 компаний, чья недвижимость позволяет им зарабатывать наибольший арендный доход. Лидер рейтинга вот уже много лет неизменен — первое место у «Киевской площади» Года Нисанова  и Зараха Илиева . Арендный доход компании в 2019 году составил $1,6 млрд. Занявшая второе место группа «Ташир» Самвела Карапетяна  отстает по этому показателю почти в три раза ($655 млн). Третья строчка — у группы «Сафмар» Михаила  и Саит-Салама Гуцериевых  ($580 млн). В пятерку лидеров также вошли управляющая 44 торговыми центрами Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) с $510 млн дохода и Gleden Invest Александра Клячина . В рейтинге два новичка — «Синдика» Арсена Канокова ($95 млн дохода), «Славянский мир» Владимира Лещикова ($85 млн). Кроме того, в список вернулась Eastern Property Holding ($65 млн). Подробнее о 30 крупнейших рантье — в нашей галерее, с методологией списка можно познакомиться в тексте под слайдами.

1. Киевская площадь

Проект. Весной должен открыться Щелковский автовокзал в Москве. Автобусы по пандусу будут заезжать на 7-й этаж, а ниже расположатся торгово-развлекательный центр и многоуровневый подземный паркинг.

Планы. В 2019-м закрылся на реконструкцию СК «Олимпийский». К 2023 году площадь объекта вырастет с 213 000 до 300 000 кв. м, здесь будут концертный зал на 10 000 человек, детский развлекательный центр, центр для любителей дайвинга, рестораны, многозальный кинотеатр.

2. Ташир

Цифра. 2,2 млн кв. м — общая площадь объектов, которые строит группа.

Планы. В стадии активного строительства 14 объектов коммерческой недвижимости. В 2020-м в Москве откроются три новых, в том числе многофункциональный комплекс Kvartal West площадью 136 000 кв. м.

Партнеры. В марте 2019 года «Ташир» объявил, что совместно с мэрией Москвы инвестирует 28 млрд рублей в строительство на ВДНХ комплекса, объединяющего два исторических павильона выставки.

3. Сафмар

Планы. Совместно с РЖД «Сафмар» строит многофункциональный центр «Орбион» с транспортным узлом в Сколково (около 70 000 кв. м).

Деталь. «Сафмар» — строгий арендодатель. Например, может оштрафовать арендатора (салон красоты), если тот не открывается в праздники.

Цифра. Михаил Гуцериев и группа «Сафмар» осенью 2019-го подписали соглашение об урегулировании споров и сделках с банками «Открытие» и «Траст» на сумму 135 млрд рублей.

4. Ingka Centres

Цифра. Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) управляет 44 торговыми центрами (более 3 млн кв. м) в 14 странах. В России компания развивает 14 центров под брендом «Мега», 15-й откроется в 2021 году.

Открытость. Снижение оценки арендного дохода Ingka Centres объясняется тем, что в 2019-м мы получили дополнительную информацию и изменили методологию оценки (сама компания цифры не раскрывает). Более скромная оценка не означает падения доходов.

5. Gleden Invest

Сделка. Портфель компании увеличился на 47 000 кв. м, в том числе благодаря покупке БЦ Mebe One Khimki Plaza (около 42 000 кв. м) KR Properties, управляющей коммерческой недвижимостью Клячина.

Другой бизнес. Gleden Invest запустила проект «Идиллия» в Филях площадью 5500 кв. м — городские резиденции для пожилых людей.

Объект. Компания управляет бутиковым отелем, расположенным в Петровском путевом дворце XVIII века в Москве.

6. Crocus Group

Факт. Crocus Group, которую прочили в строители космодрома «Восточный», отказалась от проекта. Агаларов заявил, что смета должна быть больше примерно на 8 млрд рублей.

Планы. Crocus Group намерена развивать сеть фитнес-клубов в Петербурге. Первый, Crocus Fitness (2000 кв. м), — во «Владимирском пассаже».

Конфликт. В декабре «Автодор» подал к Crocus International, подрядчику строительства части ЦКАД, иск о взыскании неустойки. Речь шла о выплате 5,4 млрд рублей, но днем позже госкомпания отозвала иск.

7. Enka

Проект. Enka строит в центре Казани на улице Пушкина «Бизнес-центр ТАИФ». Его общая площадь составит 51 714 кв. м, офисная часть займет 20 769 кв. м, 22 910 кв. м придется на парковку. Завершить проект планируется в апреле.

Арендаторы. Ретейлер Kari арендовал в августе 2019 года 2126 кв. м в новом столичном бизнес-центре МФК «Капитолий Вернадского», где разместятся около 300 сотрудников. По условиям договора компания откроет в этом же МФК свой магазин.

8. O1 Properties

Владельцы. Компания Riverstretch Trading & Investments — основной акционер O1 Properties. Бенефициары Riverstretch — бизнесмены Валерий Михайлов и Павел Ващенко (см. стр. 66).

Другой бизнес. Кроме O1 Properties, Riverstretch принадлежат офисный центр Nordstar Tower, торговый центр «Щука» и ряд других объектов.

9. Комплексные инвестиции

Владелец. Алексей Хотин с апреля под домашним арестом. Его обвиняют в растрате 7,5 млрд рублей банка «Югра», лишенного лицензии.

Конфликт. Хотин и связанные с ним структуры — должники «Траста», Сбербанка, РСХБ, ВТБ и Альфа-банка. РБК писал, что кредиты «Траста» обслуживаются, то же самое говорили в РСХБ. Пресс-служба Альфа­-банка сообщила Forbes, что структуры Хотина перестали обслуживать долг с мая 2019 года. Банк выиграл два иска, но недвижимость Хотина, по данным Forbes, в собственность банка пока не перешла.

10. Группа «Регионы»

Цифра. Группа управляет 30 действующими объектами общей площадью более 1,5 млн кв. м. Четыре проекта на стадии строительства.

Новый проект. Компания перенесла открытие парка развлечений «Остров мечты» возле метро «Технопарк» в Москве на февраль 2020 года. Площадь московского аналога Disneyland — почти 300 000 кв. м.

Планы. В 2021 году планируется построить вторую очередь парка, включающую концертный зал, яхтенную школу и гостиницу на 410 номеров. Инвестиции в проект составят $1,5 млрд.

11. FortGroup

Бизнес. FortGroup в 2011-м купила компанию «Макромир», владевшую рядом ТРЦ в Петербурге, а в 2017-м — московские «Золотые Вавилоны» и еще ряд объектов у австрийской Immofinanz. Объекты реконструировались, некоторые до сих пор в стадии редевелопмента.

Деталь. Левченко живет в Петербурге, но часто бывает в Москве. Он купил трейлер и поселился на крыше ТЦ «Европолис» на время его редевелопмента. «Путь с крыши в офис занимает ровно две минуты на эскалаторе», — писал бизнесмен в своем фейсбуке.

12. Абсолют

Конфликт. В июле Александр Светаков обратился в Арбитражный суд Москвы с требованием признать его одним из кредиторов бывшего владельца журнала Forbes Александра Федотова. Задолженность Федотова миллиардер оценил в 7,67 млн рублей.

Другой бизнес. Летом группа «Абсолют» запустила платформу персональных страховых сервисов Mafin, определяющую цену каско на основе Big Data. В проект компания планировала вложить $50 млн. Пока что новая платформа развивается в Москве и Московской области.

13. Адамант

Доля рынка. «Адаманту» принадлежат 22 ТРК общей площадью 1,2 млн кв. м. Доля компании на региональном рынке торговых площадей — 26%.

Планы. «Адамант» в два раза увеличит площади складского комплекса «Армада парк» на Московском шоссе, арендатором которого в этом году стала компания «СберЛогистика». Площадь терминала сейчас составляет 104 000 кв. м, к 2023 году планируется построить еще 135 000 кв. м производственно-складских площадей.

14. Raven Property Group

За год. Raven Property Group называли одним из претендентов на покупку распределительного центра «Север-1» в Солнечногорске. Но сделка не состоялась — летом компания потратила около $50 млн на выкуп 12% своих акций у инвестора Нила Вудфорда, чей хедж-фонд столкнулся с нехваткой ликвидности из-за кризиса в Великобритании.

Другой бизнес. Владеет компаниями RosLogistic и Raven Mount (строит элитное жилье на берегу озера в Котсволдсе, Англия).

15. Мкапитал

Изменение. На оценку бизнеса компании в 2019 году повлияли изменения на рынке. Консультанты отмечают снижение ставок аренды на 25% в «Охотном ряду» — одном из старейших торговых центров Москвы.

Прежний бизнес. С 2017-го Занадворов сдает более 100 помещений бывших магазинов «Седьмой континент» и «Наш» в аренду другим компаниям: «Азбуке вкуса», «Ленте», X5 Retail Group.

Партнер. Около 10% ООО «Манежная площадь», владеющего торговым центром «Охотный ряд», принадлежит компании «Сбербанк Инвестиции». Объект в залоге у банка с 2011 года.

16. Morgan Stanley Real Estate Investing

За год. «Морган Стэнли Банк» в 2020-м планирует отказаться от банковской, брокерской и депозитарной лицензий в России. Тогда группа Morgan Stanley будет представлена в стране только компанией, оказывающей консалтинговые услуги в области инвестиций и недвижимости.

Сделка. Осенью стало известно, что Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) договорилась продать 49% ТРЦ «Галерея», который приобрела в 2011 году за $1,1 млрд, арабскому фонду Mubadala.

Цифра. MSREI управляет активами на $41 млрд (72% в США, 20% в Европе).

17. Capital Group

Проекты. В декабре группа начала переговоры с «Яндексом» о сдаче в аренду до 45 000 кв. м в башне ОКО в «Москва-Сити». «Яндекс» предполагает арендовать площади и в самом комплексе, и в коворкинге Business Club. Коворкинги — отдельное направление бизнеса компании, арендатором площадки на 160 рабочих мест в Сити стала Huawei.

Цифра. 228 номеров сдается в новом проекте группы на Новом Арбате, 15, — Pentahotel Moscow, Arbat. На шести этажах дома-книжки открылся отель международного оператора Penta Hotels Worldwide.

18. AFI Development

Сделка. Компания продала офисное здание в комплексе «Аквамарин III» на Озерковской наб. в Москве за 4,45 млрд рублей (около $70 млн).

Цифры. Выручка компании за 9 месяцев 2019 года увеличилась на 23%, до $254,4 млн, в то время как чистая прибыль упала на 20%, до $77,1 млн.

Планы. В июле 2019 года AFI заявила о намерении вложить 12 млрд рублей собственных средств в строительство офисного центра общей площадью 92 300 кв. м. Ввести его в эксплуатацию планируется во II квартале 2021 года.

19. ТПС Недвижимость

Факт. В октябре Лилия Ротенберг перестала быть бенефициаром одного из крупнейших торгово-развлекательных центров Киева Ocean Plaza. С сайта «ТПС Недвижимость» исчезла информация о наличии в портфеле этого ТРЦ. На объект претендует UFuture украинского бизнесмена Василия Хмельницкого, одного из первых собственников Ocean Plaza.

Другой бизнес. В июле 2019 года компания выиграла контракт на управление проектом реконструкции паркинга в Северном Терминальном комплексе аэропорта Шереметьево. Сумма контракта составила $2,3 млн.

20. Mall Management Company

Портфель. Представители Сергея Гордеева долго отрицали, что ТЦ Columbus принадлежит ему, прежде чем официально это признать. Сейчас источники Forbes, Reuters и «Ведомостей» утверждают, что бизнесмен по-прежнему является бенефициаром ТЦ «Ривьера», который Гордеев продал в 2018-м киргизскому KLS Eurasia Venture Fund. Представители Гордеева отрицают, что он имеет отношение к «Ривьере».

Планы. Компания строит ТРЦ «Павелецкая Плаза» на площади Павелецкого вокзала (73 000 кв. м), открытие намечено на 2021 год.

21. Авиапарк

Факт. В минувшем году «Авиапарк» повысил ставки для арендаторов.

Конфликт. В начале года ТРЦ предпринял попытку взыскать 110 млн рублей со своего арендатора, компании «Ашан», — это якобы был долг за аренду. Суд оставил заявление «Авиапарка» без рассмотрения.

Арендатор. В июне 2019 года в «Авиапарке» открылся первый магазин IKEA внутри МКАД. Во всем мире работает только один объект IKEA, также расположенный в черте города, — в Париже.

22. Millhouse

Доходный дом. В 2018 году Millhouse завершила сдачу в аренду квартир в элитном доходном доме «Сколково Парк» на 34 квартиры, а в начале 2019 года — во втором доходном доме на 32 квартиры. Всего из 66 полностью меблированных квартир 32 трехкомнатные и 34 двухкомнатные.

Деталь. В принадлежащем Millhouse БЦ «Белые сады» разместился учрежденный Романом Абрамовичем Фонд развития современного кинематографа «Кинопрайм». Он будет поддерживать в размере от 20% до 50% бюджета кинофильма в обмен на часть прибыли в случае успеха.

23. PPF Real Estate Russia

Сделка. В январе 2019 года компания закрыла одну из крупнейших сделок года — купила петербургский ТЦ «Невский центр» у компании Stockmann за €171 млн.

За год. В феврале компания сдала первую фазу офисного парка класса А Comcity у метро «Румянцево» в Москве, а уже к концу года заявила о начале строительства второй очереди офисного парка арендуемой площадью больше 61 000 кв. м. Проектировало объект чешской компании чешское же архитектурное бюро Jakub Cigler Architekti.

24. Синдика

Портфель. Основной арендный доход группа «Синдика» получает от ряда региональных рынков и гостиниц на Черноморском побережье.

Владелец. Арсен Каноков — бизнесмен и политик, с 2005 по 2013 год он возглавлял Кабардино-Балкарию, а сейчас член Совета Федерации.

Бренд. Группе «Синдика» принадлежит один из двух проектов Radisson Collection в России: кроме сочинского отеля «Синдика», этот титул носит бывшая гостиница «Украина» в Москве, принадлежащая группе «Киевская площадь».

25. Hines

Основатель. В 1957 году сын рабочего из Индианы Джеральд Хайнс основал в Хьюстоне девелоперскую компанию Hines.

Цифра. Под управлением Hines активы на $124,3 млрд в 23 странах.

Планы. В 2018 году Hines вместе с TTMG International начали строительство аутлета класса люкс The Outlet Moscow на Новорижском шоссе площадью около 25 000 кв. м. Запуск первой фазы (19 000 кв. м) ожидается в I квартале 2020 года.

26. Malltech

География. Malltech сделала упор на рынки городов-миллионников: торговых центров в Московском регионе у нее нет. С 2004 года компания приняла участие в реализации проектов общей площадью более 1 млн кв. м.

Ребрендинг. Прошлое название компании «Росевродевелопмент», основатель «Росеврогруп» Сергей Гришин не является акционером Malltech.

Цифра. В центральном офисе компании в Москве работает 150 человек, в региональных — еще 340.

27. Славянский мир

Новичок. Компания «Славянский мир» (см. стр. 58) впервые попала в рейтинг «Короли российской недвижимости», поскольку оценщики из JLL проанализировали и раскрыли ее арендный доход.

Проект. «Славянский мир» владеет крупным участком земли, примыкающим к МКАД. Компания планирует построить здесь многофункциональный комплекс с гостиницами, офисными площадями и торговлей.

Инфраструктура. На принадлежащей «Славянскому миру» территории в 2023 году откроется одноименная станция метро.

28. Империя

Клиент. Летом 2019-го «Империя», управляющая сетью бизнес-центров «Сенатор», сдала объект на Большой Морской, 20, «Газпром нефти».

Контекст. Это один из крупнейших игроков рынка коммерческой недвижимости Петербурга и один из тех, кто работает только на этом рынке.

Сделка. В июне 2019-го компания купила у ВТБ 6-этажный офисный центр на Большой Морской, 30, площадью 6400 кв. м. По оценке Colliers, сумма сделки могла составить 750–800 млн рублей (около $12 млн).

29. Eastern Property Holdings

Бизнес. Eastern Property Holdings (EPH) учреждена в 2003-м на Британских Виргинских островах, ее акции торгуются на Швейцарской бирже.

Долг. EPH финансирует проекты в недвижимости, выпуская облигации. Сейчас в портфеле компании несколько бизнес-центров классов А и B в Москве.

География. Компания EPH создавалась для инвестиций в недвижимость Восточной Европы, но в последние два года приобрела объекты в Германии и Австрии.

30. Ингеоком

Финансы. В ноябре «Ингеоком» рефинансировал кредит Альфа-банка под залог «Атриума» в Сбербанке с лимитом в 9,5 млрд рублей.

Клиент. В марте 2019 года в «Атриуме» Lamoda открыла свой первый офлайн-магазин, бутик занял площадь 1000 кв. м.

Другой бизнес. У компании есть площадки в центре Москвы под строительство жилья или апартаментов. Кроме того, она владеет своим офисом в Яковоапостольском переулке. Строительный бизнес «Ингеокома» отошел к структурам ВТБ.

КАК МЫ СЧИТАЛИ

В рейтинге представлены как российские, так и иностранные компании, которые владеют коммерческой недвижимостью, находящейся на территории России. Недвижимость, расположенная в других странах, не учитывается. Если известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. В таблице приведен валовый арендный доход за вычетом НДС и эксплуатационных расходов, который могла приносить владельцам коммерческая недвижимость. В справках суммирована арендуемая площадь (GLA) всех объектов той или иной компании. Доходы торговых центров рассчитаны исходя из площадей, сдаваемых в аренду сторонним арендаторам. Площади, на которой ведет торговлю владелец помещения, на учитывались.

При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные компаний Colliers International, Knight Frank, CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, ILM, PWC. Кроме того, мы используем финансовую отчетность, отраслевые интернет-ресурсы, информационную систему СПАРК, официальные данные органов власти.

Мария Абакумова, Елена Ганжур, Александр Левинский, Анастасия Ляликова, Яна Милюкова, Юлия Титова , Дмитрий Яковенко

«Forbes»