Новые правила ипотеки: одну квартиру себе, две — банку

В России зафиксировали рекордный рост стоимости аренды жилья в крупных городах. В октябре съемные квартиры в среднем подорожали на 6% по сравнению с сентябрем, но в некоторых случаях — до четверти. Такой бурный рост эксперты портала «Мир квартиры», которые провели исследование, объясняют снижением доступности жилья на рынке купли-продажи из-за увеличения ставок по ипотеке.

Однушки в среднем подорожали на 7% за месяц, до 20 039 рублей. За проживание в двухкомнатной квартире придется платить на 5,9% больше (26 191), в трехкомнатной — на 4,5% (33 090). Но это средние цифры. В некоторых регионах цены на аренду подскочили намного сильнее. Например, в Кирове они подросли на 15,8%, 24,6% и 25,7% за одну, две и три комнаты соответственно. Заметный рост в Якутске (+26,2%, +9,8% и +16,8%), Новосибирске (+26,7%, +19,7% и +5,7%), Москве (+12,9%, +12,3% и +7,7%) и других регионах. В столице за самую скромную однушку теперь придется отдавать около 45 тысяч в месяц, в Санкт-Петербурге — 31,2 тыс. рублей.

В связи с этим в экспертной среде снова возникли разговоры о том, что России нужны льготные программы не только ипотеки, но и аренды. Кое-какие проекты уже запущены. Есть, например, льготная аренда на Дальнем Востоке или аренда для военнослужащих от ДОМ.РФ.

Впрочем, судя по расчетам, снимать квартиру сейчас во многом выгодней, чем брать ипотеку. По данным ДОМ. РФ, к началу ноября ставки по кредитам на вторичную недвижимость выросли в среднем на полтора процента и составляют 16%, в некоторых случаях доходят и до 20%.

На первичном рынке все еще действуют программы льготной семейной ипотеки, которые можно взять под 6−7%. Тем не менее и здесь происходит ужесточение условий, например, был повышен размер первоначального взноса. Кроме того, неизвестно, будут ли вообще продлевать программу — пока что она действует до 1 июля 2024 г., и что будет дальше, неясно. Поэтому на рынке царит неопределенность — кто-то ждет, что цены на вторичку рухнут из-за падения спроса, кто-то, напротив, не исключает роста по всем фронтам.

«СП» спросила у экспертов, чего все-таки ждать россиянам, которые хотят решить жилищный вопрос. Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко считает, что на рынке реальны три тренда, причем каждый может осуществиться с равной степенью вероятности.

— Первый тренд актуален, если все продолжится так, как сейчас. Банк России будет удерживать доллар в пределах 95 рублей, и до марта, то есть до президентских выборов, у нас не будет резких валютных скачков. Если рубль останется стабильным, нас ждет стагнация с последующим снижением цен на вторичном и первичном рынке. На первичном это снижение будет меньше, так как до 1 июля действует льготная ипотека под 8%, что вполне комфортно, учитывая, что рыночная ставка в два раза выше.

Вторичный рынок просядет, хотя вопрос, на сколько именно. Обычно люди продают квартиры, чтобы купить жилье в новостройке. Если сохранится нынешняя разница в цене между первичкой и вторичкой, а она составляет около 40% на жилье одинакового класса, то продавцы вряд ли будут решаться на улучшение жилищных условий. Это означает стагнацию. Давать скидки будут только те, кому нужно срочно продать квартиру в случае форс-мажора.

«СП»: А второй сценарий?

— Он развернется, если ЦБ рубль не удержит курс, и доллар выскочит за пределы 100 рублей. В этом случае держатели накоплений в национальной валюте выйдут из депозитов и снова вернутся «в котлованы» и на вторичку. Учитывая, что по данным ЦБ, на счетах физлиц сейчас 40−50 триллионов рублей, возможен кратковременный всплеск цен и даже ажиотаж. Но в долгосрочной перспективе это еще больше накачает ипотечный пузырь. Те, кому нужно жилье для жизни, сейчас нервно курят в сторонке, наблюдая за этой вакханалией, потому что они по своим доходам уже не вписываются в рынок.

Наконец, третий сценарий — негативный. По данным служб взыскания долгов, в этом году у нас на 30% выросло количество неплательщиков по всем кредитам. По ипотеке цифра не так велика и пока не представляет угрозы для рынка. Но рост числа неплательщиков и банкротств говорит о том, что люди перестают справляться с кредитной нагрузкой. Если количество дефолтных заемщиков будет быстро расти и банки начнут выставлять квартиры на рынок с дисконтами, чтобы продать их, возможен обвал цен на 20−30%.

«СП»: — Что с арендой, цены продолжат расти. А дальше?

— Аренда растет вслед за инфляцией. В большинстве городов сейчас лучше арендовать квартиры, чем брать ипотеку. Недавно специалисты провели исследование, в котором сравнивали ежемесячный ипотечный платеж и арендную ставку по городам. В Москве выплата по ипотеке превышает аренду в три раза. То есть квартира, которую вы снимаете за 50 тысяч в месяц, в ипотеку вам обойдется в 150 тысяч. Большой вопрос, зачем это нужно. Лучше арендовать за 50 тысяч, а оставшиеся 100 положить на депозит под 15% и копить на первоначальный взнос. Мало кто хочет столько переплачивать, чтобы за 20 лет одну квартиру купить себе, а две подарить банку.

Член Российской гильдии риелторов, эксперт рынка недвижимости Константин Барсуков считает, что резкого падения цен на недвижимость точно ждать не стоит, а конкретные цифры будут зависеть от того, будет ли ЦБ и дальше повышать ставку.

— Я не стал бы списывать нынешний всплеск цен на аренду только на рост ставок по ипотеке. Были и другие основания, прежде всего, ее падение в 2022 году за счет того, что многие уехали из страны. Сейчас это снижение только компенсировалось. Рост ставок внесет свой вклад в декабре, так что аренда еще может подрасти. Кроме того, никто не отменял инфляцию, цены растут, в том числе на коммуналку. Так что возможен рост процентов на 10.

«СП»: А что с рынком вторичной недвижимости? Многие аналитики предсказывают падение цен.

— Я не вижу предпосылок для сильного падения, максимум будет возврат к ценам июня-июля, то есть минус 5% от нынешнего уровня. Если ЦБ поднимет ключевую ставку, вероятность этого снижения очень высока. Если оставит на нынешнем уровне или понизит, возможна стагнация или даже рост цен. Но прогнозы о падении цен на 20−30% на вторичном рынке кажутся мне чушью.

«СП»: Тогда что с новостройками?

— С новостройками ситуация останется такой же, как сейчас — квартиры продаются, застройщики цены слегка поднимают. Когда увеличат размер первоначального взноса по льготной ипотеке, спрос слегка упадет, но, думаю, банки найдут выход из ситуации. Тем не менее при текущей разнице ставки на первичке и вторичке, с новостройками все в порядке.

У нас пока нет информации о том, чтобы у застройщиков были какие-то изменения. Как в начале года, они планировали ввести 100 миллионов квадратных метров до 2027 года, так и сейчас планируют сдать такие же объемы, уже до 2028-го.

«СП»: Раз на рынке недвижимости сложилась такая ситуация, нет ли необходимости обсуждать не только льготную ипотеку, но и льготную аренду?

— ДОМ. РФ пытается работать в этом направлении, но есть одна проблема — государство не обсуждает все эти проекты с профессиональным сообществом. Я считаю, что необходимо приглашать для консультаций специалистов, которые работают в этой сфере «на земле». В противном случае получается совсем не то, что планируется, как было с семейной ипотекой, которая, очевидно, совсем не работает на демографию.

То же самое с арендным жильем. ДОМ. РФ что-то разрабатывает, но не имеет понимания того, как это работает на практике. Посмотрим, что из этого получится. Мне кажется, что этой теме нужно более серьезное и принципиальное обсуждение: кто должен пользоваться социальной арендой, на каких условиях, может ли государство заниматься коммерческой арендой. И вообще, должно ли государство позволять обычным людям сдавать свои квартиры в аренду, как защищать его и арендатора. Такой дискуссии я ни разу не слышал.

«СП»: А что не так с льготной ипотекой?

— На практике получилось, что главные бенефициары этой программы — застройщики и банки, которые выдают льготные кредиты, они получают даже больше, чем реальный сектор. Как адресная поддержка россиян с детьми она не работает, потому что распространяется только на новостройки, людям нужна вторичка. Им ведь нужно где-то жить здесь и сейчас, пока новая квартира построится, да еще и денег на ремонт найти. И как это поддерживает демографию?

По сути, льготная ипотека помогает только тем, кто уже где-то живет, например, с родителями, и может ждать, когда квартира построится, или же тем, кто уже обеспечен. А людям, у которых с деньгами не очень хорошо, но они готовы были бы заводить детей, если бы имели жилье, это никак не помогает.