«Застройщики сохраняют оптимизм». Крымский рынок новостроек стал дешевле, но это пока

С российского рынка жилья приходят противоречивые новости, которые говорят о том, что отмена льготной ипотеки внесла коррективы в общую картину, и в разных российских регионах появились свои особенности. Во всяком случае, ситуация довольно разношёрстная – как по ценам, так и по прогнозам аналитиков.

Если бы это был прогноз погоды, то можно было бы сказать: «Возьмите зонт, ожидается дождь, но это не точно». Однако, ранее речь шла о возможной дестабилизации рынка новостроек, падении продаж и сокращении предложений.

То есть по меркам погоды, ожидался девятибалльный шторм. В тоже время ещё год назад существовало мнение, что после отмены льготной ипотеки произойдёт снижение цен на новостройки и они возвратятся к реальным рыночным значениям.

В отсутствие льготной ипотеки застройщики будут вынуждены снижать цены на жильё, которые долгое время находятся на аномально высоком уровне – так прогнозировали эксперты.

И вот 3 сентября текущего года на Восточном экономическом форуме во Владивостоке заместитель главы Министерства строительства Никита Стасишин заявил, что Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья в России в ближайшие годы и не исключает необходимости корректировки показателей нацпроекта «Жильё и городская среда».

[image=/uploads/_pages/148333/2d013d1c86e6158129e60c1b7f80e79b.png novostrojki-uhodjat-v-minus._.png][/image]

Новостройки уходят в минус. Источник: «Комерсантъ».

Документ предусматривает, что с 2029 года в России будет сдаваться не менее 120 млн кв. м жилья в год. Для сравнения: в 2023 году по всей стране было введено 110,4 млн кв. м.

Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди сомневается, что пересмотр планового показателя по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья несёт в себе какие-либо глобальные риски для рынка.

«Этот общий показатель был основан скорее на желании повысить доступность жилья, а не на прогнозировании реальных возможностей его достижения», — считает эксперт.

А другой источник сообщает, что за август количество новостроек в продаже за месяц выросло – очевидно, в отсутствие льготной ипотеки «просели» продажи. Но общая динамика цен пока держится в положительном поле – такой вывод сделали аналитики федерального портала «Мир квартир», проанализировав ценники на строящееся жильё по 70 городам России.

[image=/uploads/_pages/148333/13f48853a7056154171d2fbf23c8f740.png dinamika-polozh.png][/image]

Динамика в положительном поле. Источник: «Мир квартир»

Средняя цена предложения выросла за месяц в 44 городах, опустилась в 26.

В чемпионы подорожания вышли Саранск (+10,7%), Томск (+8,6%), Оренбург (+8,4%), Улан-Удэ (+7,5%), Смоленск (+5,7%), Симферополь (+5,5%), Самара (+5,2%), Курск (+4,9%), Воронеж (+4,5%) и Тверь (+4,3%).

Дешевели новостройки больше всего в Махачкале (–13,6%), Нижнем Тагиле (–12,8%), Грозном (–11,6%), Череповце (–8,7%), Сочи (–6,7%), Брянске (–5,1%), Мурманске (–4,8%), Иркутске (–4,5%), Владикавказе (–4,3%) и Хабаровске (–4,1%).

В Москве цена лота приросла на 0,3%, в Подмосковье упала на 0,9%, в Санкт-Петербурге выросла на 1%.

В среднем по всем городам рост составил 0,4%, и теперь средняя цена в новостройке составляет 7 203 516 рублей.

Что происходит в Крыму на рынке новостроек, знают аналитики, которые публикуют показатели в открытых источниках. Так, если в Симферополе в этом месяце новостройки подорожали на 5,5%, то, согласно показателям «RealtyMag», средняя стоимость квартир в крымских новостройках в сентябре значительно снизилась.
Средние цены на новостройки в Крыму. Источник: «RealtyMag»

Собственно, картина классическая: как только наступил июль и закончился период массовой льготной ипотеки, цены в Крыму пошли на спад.

Это очень интересная тенденция, которая характеризует предсказуемость развития событий и подтверждает некоторые теории аналитиков. По сравнению с Севастополем, неожиданных событий на рынке недвижимости в Крыму меньше.

Так, в сентябре 2023 года «квадрат» в крымских новостройках стоил 167 615 руб. в месяц, а затем он «дрейфовал» в близких значениях плюс-минус. И к июлю текущего года стал стоить 171 135 руб. В августе его цена была уже 165 286 руб. в месяц, а на текущий момент – 145 тыс. руб. (- 12,27%). Так, в среднем однокомнатную квартиру можно купить за 5 млн 496 тыс. руб. (- 11,38%), двухкомнатную – за 7 млн 770 тыс. руб. (- 26,14%), трёхкомнатную – за 9 млн 591 тыс. руб. (- 45,17%).

Это очень существенный спад стоимости квартир в крымских новостройках, но пока говорить о том, что обвалился спрос, преждевременно, да и в разных городах своя динамика. Идёт период адаптации. За счёт того, что предложений на рынке крымской недвижимости больше, чем в Севастополе, его структура более лабильна: севастопольский рынок держит новостройки в ежовых рукавицах.

Собственно, аналитики федерального портала «Мир квартир» полагают, что после двух месяцев без льготной ипотеки стоимость новостроек не рухнула, застройщики сохраняют оптимизм и держат цены.

«Отчасти их положительная динамика объясняется вымыванием самого дешёвого предложения. В тех городах, где это уже произошло, наблюдается охлаждение. Также снижение демонстрируют города, где рост цен в последние годы происходил галопирующими темпами – это Сочи, Махачкала, Череповец и Нижний Тагил, – сказал Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». – В целом продажи замедлились – это видно по росту предложения, которое за август увеличилось на 29%».

Что касается крымских новостроек, то снижение их стоимости можно считать кратковременным. Однако у инвесторов есть реальный шанс хорошо заработать в будущем, если воспользоваться временным затишьем и приобрести недвижимость в новостройке без промедления.