В туризм начали активно вкладываться девелоперы и частные инвесторы
Строить отели, аквапарки и парки развлечений сейчас хотят многие инвесторы, для которых туризм не является профильной деятельностью. Какие крупные объекты сейчас строятся с государственной поддержкой, как работает программа льготного кредитования туристической инфраструктуры и кто берет кредиты у банков, рассказала Анна Маликова, глава подразделения «Туризм» Банка ДОМ.РФ – одного из ТОП-3 банков России по объемам проектного финансирования в туротрасли.
– Анна, когда ДОМ.РФ присоединился к программе льготного кредитования проектов туристической инфраструктуры, когда начали подписываться первые соглашения с инвесторами? И как часто происходят отборы в программу?
– Банк ДОМ.РФ прошел аккредитацию в качестве уполномоченного банка по программе льготного кредитования туристической инфраструктуры в рамках 141 постановления Правительства РФ еще в 2021 году, когда она была только запущена.
В том же 2021 году мы открыли льготное финансирование для первого туристического проекта, на котором, можно сказать, учились всем тонкостям данной госпрограммы. Для банка в тот момент это была одна из многих сделок корпоративного блока по проектному финансированию коммерческой недвижимости.
Однако, увидев потенциал данного направления, руководство банка приняло решение создать отдельное отраслевое направление «Туризм», которое я возглавила с января 2022 года. Летом 2022 года, у нас прошел первый полноценный отбор проектов, когда мы осознанно заявили, что готовы полноценно погружаться в данную отрасль.
Инвесторам туристических проектов важно понимать, что у «окон» отбора по программе льготного кредитования инвестиционных проектов в сфере туризма нет четких сроков и дат. Необходимо следить за информацией об официальном начале отбора и его условиях на сайте Минэкономразвития.
В рамках второго отбора, в 2022 году, у нас было всего 5 проектов, что было обусловлено короткими сроками для подготовки и подачи документов. Следующий, третий, отбор по программе состоялся только в конце 2023-го, т.е. через полтора года. Он был действительно большой – уже несколько десятков проектов, поданных от нашего банка.
– Если считать уже вместе с третьим отбором, сколько всего проектов в сфере туризма и на какую сумму по 141 постановлению вы уже прокредитовали?
– Если говорить об общей сумме кредитов проектного финансирования, то по данному показателю мы вошли в ТОП-3 банков России, работающих в т.ч. с льготным кредитованием туристических проектов. На текущий момент банк ДОМ.РФ уже профинансировал 45 туристических проектов с общим кредитным лимитом 182 млрд рублей.
Если же брать именно кредиты в рамках программы льготного кредитования инвестиционных проектов в сфере туризма, то на сегодня у нас одобрено финансирование проектов с общим лимитом более 140 млрд рублей.
– А в каких регионах и сколько номеров построят на эти кредиты? Есть ли данные, какие типы объектов преобладают в одобренных заявках на льготное кредитование?
– Портфель одобренных банком кредитов по программе льготного кредитования предусматривает строительство более 8,5 тыс. номеров в 23 субъектах РФ в отельном фонде, а также крупные инвестиционные проекты туристической инфраструктуры. Это 2 аквапарка, 1 парк развлечений и 1 горнолыжный инфраструктурный объект. По планам, суммарное количество посетителей этих объектов составит не менее 4 млн человек в год.
Если говорить отдельно об отельных проектах, то сейчас на кредиты от нашего банка с льготной процентной ставкой строятся отели разных категорий от 3* до 5*, среди них преобладают объекты 4* и 5*– их доли 36,5% и 35%, соответственно.
Как правило, это загородные отели с современной инфраструктурой для отдыха – SPA-центрами, ресторанами и барами, детскими и спортивными центрами. Такие заявки преобладают – и это неудивительно, так как на рынке чувствуется их дефицит, туристам необходимы качественные услуги и разнообразный сервис.
Если говорить о разбивке по регионам страны, то двумя лидерами по количеству профинансированных проектов являются Краснодарский край и Московский макрорегион.
На Кубани сейчас с привлечением льготного кредитования строится почти 2,3 тыс. номеров на сумму более 52,8 млрд рублей. В Новой Москве и Подмосковье мы кредитуем строительство 2,3 тыс. новых гостиничных номеров, сумма финансирования – 47,3 млрд рублей.
Наконец, третье место – у регионов Северного Кавказа – 1,2 тыс. номеров, сумма финансирования – 24,2 млрд рублей.
– В Краснодарском крае больше объектов в Сочи или на другие курорты инвесторы также рассматривают?
– Сочи вызывает стабильный интерес – там прогнозируемо высокая загрузка. Но мы заметили по подаваемым заявкам, что в последнее время инвесторы обращают больше внимания на Анапу и Геленджик.
Во многом это объясняется тем, что в Сочи есть сложности со свободной и «чистой» с юридической точки зрения землей, отдельная боль инвесторов – это цены на земельные участки: лендлорды запрашивают за них поистине космические суммы. Иногда, видя интерес сразу нескольких инвесторов, они начинают «аукцион», поднимая цену на сотни миллионов рублей, что приводит к полному пересмотру финансовой модели сделки, а иногда и концепции проекта.
– А какие из проектов последнего отбора оказались самыми капиталоемкими? Вернее, кто входит сейчас в ТОП-5 по суммарным объемам привлеченного от Банка ДОМ.РФ финансирования и каковы сроки сдачи новых объектов?
– Из самых крупных туристических проектов, которые прошли конкурсный отбор Минэкономразвития и профинансированы в этом году, на первом месте у нас проект строительства туристического кластера «Прокшино» в Новой Москве с гостиницей и действительно уникальным аквакурортом.
Здесь, например, кроме собственно аквапарка будет первая в России настоящая искусственная океаническая волна для сёрферов и возможности для каньонинга. Этот проект привлек финансирование от нашего банка на сумму в 15 млрд рублей. Срок введения в эксплуатацию этого огромного комплекса – 2027 год. Инвестором выступает ГК А101.
Второе место по капиталоемкости (14,7 млрд руб.) сейчас занимает крупный гостиничный проект «Чудо Азау» в Кабардино-Балкарии. Инвесторами выступает группа из нескольких физических и юридических лиц. В рамках проекта до 2027 г. на склоне Эльбруса будут построены несколько высококлассных отелей 5* (канатные дороги и трассы уже работают). У этих же инвесторов, кстати, есть и другие подобные проекты, – например, «Чудо Байкала». Они же реализовали проект приспособления объекта культурного наследия в усадьбе «Середниково» под размещение туристов.
На третьем месте по объему привлеченных льготных кредитов (более 10 млрд рублей) – тоже проект аквапарка – на этот раз первого в Пермском крае. В нем также будут и другие объекты развлекательной инфраструктуры, например, очень интересная кинозона «Мосфильма». Этот проект должен запуститься в конце 2027 год, его инвестор – ООО «Конгресс Пермь». Группа компаний, в которую входит инвестор, уже построила и ввела в эксплуатацию отель 5* бренда Radisson в Перми, для реализации которого привлекла также льготное финансирование.
Четвертое место (почти 9 млрд рублей) – у парка развлечений в Ленобласти. Здесь построят большой интерактивный центр сказок А.С. Пушкина «Лукоморье» с гостиницей в Пушкине под Санкт-Петербургом. Расчетный срок сдачи – 2027 год. Проект реализует ООО «Светоч».
На пятом месте по объему кредитования (6,3 млрд руб.) – гостиничный кластер в рамках реализации масштабного проекта «Новый Шерегеш» (развитие Сектора D одноименного горнолыжного курорта). Инвестором здесь выступает ООО «Русбилд», по предварительным расчетам, 1 этап проекта может завершиться в конце 2026 г.
Если в целом говорить об основной части объектов третьего отбора, то все они будут вводиться в эксплуатацию в период 2027-2029 годов.
– Т.е. эти проекты реализуются через несколько лет. А есть ли гостиничные объекты, с которыми вы заключили договоры на проектное финансирование, в том числе льготное, которые уже открылись?
– Строительный цикл не очень быстрый – в среднем он составляет 3-5 лет, в зависимости от сложности и масштаба работ.
Но, например, первый объект из отбора 2022 года, реконструированный по программе льготного кредитования от Банка ДОМ.РФ, уже запустился в этом году, – это новый четырехзвездочный санаторий «Ерино» в Новой Москве.
В ноябре текущего года ждем открытия и самого первого, прокредитованного банком, объекта – это большой люксовый курорт Mantera Suprene Seaside 5* в Сочи, проект группы «Мантера», включающий самый большой премиальный отель со времен Олимпиады 2014 года.
– Вопрос, который, безусловно, интересует всех инвесторов: каков сейчас расчетный срок выхода капитальных туристических объектов на окупаемость? За сколько лет в среднем они смогут погасить кредит при условии субсидируемой государством процентной ставки, насколько это выгоднее, чем брать кредит по рыночным ставкам?
– Клиенты часто говорят о 7 годах, но по нашим расчетам, средний срок погашения кредита у туристических объектов и выхода на чистый заработок при условии участия в программе льготного финансирования – это 10-12 лет для 90% проектов.
При расчете этой цифры мы учитываем массу стресс-сценариев, в том числе и макроэкономических (уровень инфляции, изменения в налогообложении), и целый набор рисков. Наверное, погасить кредит можно и быстрее, – если не выводить «экстра» прибыль в виде дивидендов.
Учитывая рыночные ставки, для многих инвесторов крупных капитальных туристических объектов именно госпрограмма с субсидированием процентной ставки позволяет идти в реализацию инвестиционных проектов, ведь сейчас выгоднее разместить денежные средства просто на депозитном счете.
Но это для капитальных объектов. А при строительстве, например, модульных отелей довольно быстро окупаются и кредиты по рыночным ставкам.
– Идут ли в программу льготного кредитования инвесторы, собирающиеся строить новые санатории? Сейчас именно в этом сегменте рынка особенно острый дефицит номерного фонда.
– Из уже профинансированных нашим банком проектов их относительно немного. Здесь отмечу уже упомянутый санаторий «Ерино» в Подмосковье, а также строящиеся в Кавминводах санатории «Горный бриллиант 4*» в Пятигорске и санатория «Версаль 5*» в Кисловодске. Расчетный срок сдачи объектов 2026 и 2027 год соответственно.
Но сам тренд на активизацию санаторных проектов мы видим. Ожидая новый отбор, льготным финансированием интересуются клиенты с действующими санаторными/оздоровительными проектами, у которых есть планы по расширению, – например, MAYRVEDA, «Первая Линия» и др.
Санатории для нас, конечно, интересный сегмент, так как они формируют высокую круглогодичную загрузку, что значительно улучшает результирующие показатели финансовых моделей клиентов.
– Кстати о следующем окне отбора. Оно будет в 2024 году или в 2025? Вообще, много сейчас у ДОМ.РФ таких ожидающих своего часа «туристических» заявок на кредитование?
– В нашем банке сейчас на рассмотрении еще около 80 проектов, связанных со строительством новых объектов в туризме, большая часть из них ориентирована на льготное финансирование.
В 2024 году будет «добор» проектов, так как «освободились места» по итогам окончания полного цикла предыдущего отбора – по части проектов, которые были одобрены, инвесторы не смогли заключить кредитные договоры (например, не решив земельные вопросы), часть проектов ушла на пересмотр концепции и т.п.
Чтобы профинансировать освободившийся объем номерного фонда, в этом году ожидаем открытия еще одной так называемой «форточки» отбора на предоставление льготного кредитования. Но, опять же, четких сроков и еще нет. Ждем.
Про льготное финансирование 2025 года пока говорить рано, но мы с высокой долей вероятности можем утверждать, что в следующем году будет запущена отдельная правительственная программа льготного кредитования по федеральному проекту «Пять морей и озеро Байкал».
– Более 80 заявок на капстроительство – это достаточно много. А кто вообще сейчас берет кредиты на строительство таких объектов? Отельные сети? Крупные корпорации? Можно ли нарисовать крупными мазками «портрет инвестора»?
– Если посмотреть на объем заявок под таким углом, то есть весьма интересные наблюдения. На долю «профильных» инвесторов, для которых туризм и гостиничный бизнес является основой их деятельности (в том числе крупных холдингов: Mantera, Cosmos Hotel Group, Azimut Hotels и др.) – приходится лишь около 30% всех заявок.
А 70% заявок на кредитования в рамках туристических проектов приходится как раз на «непрофильных» инвесторов. Более того, их большая часть, около 40%, поступает сегодня от компаний, которые до этого вообще не имели отношения ни к строительству, ни к туризму, ни к гостиничному сектору. Их основным бизнесом может являться сфера, очень далекая от туризма. Люди хотят вложить в этот сектор свободные средства и диверсифицировать свой портфель инвестиций. Кроме того, туризм всегда являлся очень романтичной, яркой и притягательной отраслью в силу его природы.
В кредитных договорах с такими инвесторами мы сразу закладываем требование по привлечению опытного генподрядчика на этап стройки и затем, после сдачи проекта в эксплуатацию, – опытной управляющей компании. Потому что мы все прекрасно понимаем, что мечты стать успешным отельером – это одно, а реальность – несколько другое.
Отдельную когорту «непрофильных» (примерно половину) инвесторов составляют строительные девелоперы, они занимают 30% от всех заявок на проектное финансирование туристических проектов. Мы видим значительный всплеск их активности в последние 6 месяцев.
– Мы тоже заметили такой тренд, все чаще девелоперы строят новые отели. В чем их сила и каковы их мотивы?
– У многих крупных застройщиков появляются специализированные департаменты по туристическим проектам. И я прогнозирую, что в следующем году количество заявок от девелоперов на порядок возрастет.
На фоне сокращения объема льготной ипотеки, некоторого охлаждения спроса и, как следствие, строительства жилья, мощности строительных компаний надо загружать другой работой. При этом в туристическом секторе, наоборот, колоссальная потребность в быстром и качественном строительстве. Интересы строительных подрядчиков здесь совпадают с потребностями туристической индустрии.
У девелоперов, конечно, есть специфика: им желательно быстро зайти в проект и быстро выйти, не ждать окупаемости по 10-15 лет, как готовы делать отельеры. Мы как банк и институт развития много общались с девелоперами, чтобы они использовали возможность вести строительство отеля как обычной коммерческой недвижимости, в разрезе 214 ФЗ, и ориентировались на модель коллективных инвестиций через эскроу-счета.
Отличительной особенностью данного вида коммерческой недвижимости от любой другой, которую возводят в рамках 214-ФЗ, является необходимость присвоения объекту определенной звездности согласно классификатору, и привлечения опытного отельного оператора для управления объектом (инвестор заключает договор на управление с оператором в момент подписания договора долевого участия).
Что это значит? Многие непрофильные инвесторы ищут, куда можно эффективно вложить свои деньги. Девелопер может получить кредит на строительство отеля по сниженной ставке под инвестиции нескольких таких людей на защищенных эскроу-счетах. Ставка будет ниже, ибо что еще может выступить лучшим обеспечением по кредиту для банка, чем живые деньги? А инвесторы получат, в зависимости от размера пая, блок номеров, отдельное здание, этаж в отеле и т.п. – «нарезать» лоты можно в зависимости от типа объекта.
- Что бы вам, как представителю банка, хотелось поменять в существующей госпрограмме льготного кредитования в туризме?
- Если говорить о критериях программы, можно было бы смягчить некоторые формальные правила относительно назначения земельных участков. Из-за этого критерия не было принято несколько интересных проектов.
Но с точки зрения банка в первую очередь очень бы хотелось, чтобы программа стала более предсказуемой и обрела четкие «окна» отборов, обозначаемые заблаговременно. Инвесторам нужно время для подготовки: построить финансовую модель, сделать хороший бизнес-план, провести маркетинговое исследование. Мы просим клиентов для этого привлекать профессиональных консультантов.
Когда очередное «окно» объявляется внезапно, то и на консультантов, и на банк ложится огромный объем работы – случается «перегрев» систем. Это все отрицательно влияет и на скорость обработки, и на сам объем обработанных заявок, и на качество.
Поэтому хотелось бы иметь понятный график, хотя бы на год вперед. И правила, которые бы не менялись за две недели перед очередным окном отбора, ведь если правила меняются, нам нужно заново пересматривать каждую сделку.
Беседовала: редакция «Вестника АТОР»
Фото: предоставлено банком ДОМ.РФ