Крах модели "человейников": Новостройки превращаются в гетто для мигрантов, русские бегут из городов

За первое полугодие продажи новостроек в городах-миллионниках рухнули на 6,4%, а в Москве этот обвал достиг почти катастрофических 35,9%. Вслед за столицей негативную динамику показали Краснодар (–3,5%) и Новосибирск (–3,4%). Рынок первичной недвижимости не выдержал и начал сдуваться, как проколотое колесо автомобиля. Люди больше не хотят покупать золотые квадратные метры в бетонных муравейниках, а стремятся строить свою жизнь за городом.

Квадратные метры "для галочки"

Статистика схлопывания рынка первичной недвижимости красноречива: за 6 месяцев в 16 крупнейших городах страны было продано 99 833 квартиры и апартамента. Это не сезонная коррекция. Это структурный слом тренда, который формировался годами.

По данным Росстата, численность населения России демонстрирует стагнацию с тенденцией к естественной убыли. Если на 1 января 2022 года нас было около 146,4 млн человек, то спустя два года стало меньше на 300 тысяч. Естественная убыль, когда смертность превышает рождаемость, сохраняется на протяжении последних лет. Тогда для чего строится жильё в "человейниках"?

Ответ прост: не для жизни в нём. Жильё стало финансовым инструментом для сохранения капитала и спекуляций. Рынок рос, накачиваемый программами льготной ипотеки, которые фактически оплачивали жадность девелоперов из федерального бюджета. После распада СССР градостроительство было отдано на откуп рынку. Приоритетом стала не социальная функция города, а маржинальность девелопера. Выгоднее всего стало поставить 25-этажную "свечку" на тысячу мелких студий, чем строить малоэтажный квартал с полноценными многокомнатными квартирами.

Но кто конкретно заинтересован в этой модели? И почему она так упорно защищается на самом высоком уровне?

Кто зарабатывает на "человейниках": система лоббизма

За фасадом "рыночной эффективности" скрывается жёсткая система лоббизма, в которой интересы девелоперов, банков и государства слились в единый механизм извлечения ренты. Профильные комитеты Государственной думы: комитет по строительству и ЖКХ, комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям – давно стали зоной, где пересекаются интересы законодателей и девелоперского бизнеса. В этих комитетах работают люди, тесно связанные со строительной отраслью, девелоперскими структурами или государственными институтами развития жилищного строительства.

Именно они разрабатывают те самые ипотечные программы, те самые нормативы застройки, те самые правила, которые делают высотное строительство сверхприбыльным, а малоэтажное – нерентабельным. Крупнейшие игроки рынка годами формировали стандарт массовой застройки: высотки с минимальной социальной инфраструктурой, тесные студии и "евродвушки". Их бизнес-модель заточена под максимальную маржинальность квадратного метра, а не под качество жизни людей.

Эти компании активно лоббируют свои интересы через свои структуры, бывших менеджеров, перешедших во власть, и через прямое участие в разработке нормативных актов. Они заинтересованы в том, чтобы льготная ипотека продолжала накачивать рынок, чтобы нормативы плотности застройки оставались высокими, чтобы социальные обязательства перед городом были минимальными.

Власти выгодно многоэтажное строительство?

Но почему государство, декларирующее заботу о демографии и семьях, упорно поддерживает эту модель? Потому что многоэтажное строительство – это удобный инструмент решения сразу нескольких задач. Строительство генерирует НДС, НДФЛ с зарплат строителей, налог на прибыль застройщиков. Каждый сданный объект – это налоговые поступления, которые можно показать как "рост экономики".

Решается проблема занятости через миграцию. Строительная отрасль – один из крупнейших работодателей для трудовых мигрантов из Средней Азии. Многоэтажное строительство создаёт такие рабочие места для мигрантов, которые не требуют высокой квалификации и могут оплачиваться по минимальным ставкам.

Кроме того, строительство "человейников" удобно для монетизации бюджетных средств через ипотечные программы. Льготная ипотека – это способ перелить деньги из бюджета в карманы девелоперов и банков, замаскированный под "помощь гражданам". Итогом становится тенденция, когда крупные агломерации начинают покидать коренные жители, а их место занимают новые покупатели и арендаторы, часто из числа мигрантов или жителей депрессивных регионов.

Кто живёт в "высотке с видом на высотку"

Коренные жители, получившие возможность выбора, массово голосуют ногами и кошельками против бетонных муравейников. Социологические опросы ВЦИОМ свидетельствуют: частный дом с участком остаётся "жильём мечты" для более чем 60% россиян. Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в стране устойчиво превысила 55% от всего вводимого жилья. Мы наблюдаем классическую субурбанизацию: население ближайшего Подмосковья, пригородов Екатеринбурга, Казани и Краснодара растёт гораздо быстрее, чем в их исторических центрах.

Но кто остаётся в бетонных муравейниках? По данным исследований рынка недвижимости, в новых районах Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, Краснодара наблюдается значительная доля покупателей из регионов – до 30-40% в отдельных локациях. Это не обязательно трудовые мигранты из Средней Азии – это могут быть жители малых городов, приезжающие за работой и возможностью. Но в новостройках на окраинах также высока доля арендаторов-мигрантов, которые снимают квартиры у инвесторов.

Получается парадоксальная картина: мигранты и работники из регионов строят высотки, мигранты и приезжие покупают или арендуют эти высотки, коренные жители переезжают в пригороды, а их места занимают новые мигранты и работники из регионов. Это по факту замещение населения, замаскированное под "урбанизацию" и "миграционную привлекательность столиц".

Что с того?

Падение продаж на 35,9% в Москве – это не катастрофа для страны. Это закономерный итог схемы, в которой коренные жители России перестали быть целевой аудиторией. Рынок "человейников" создавался не для русских семей, а для тех, кто будет покупать это жильё как инвестицию или как единственную возможность остаться в городе, и для девелоперов, которые будут извлекать из этого прибыль.

По мнению основателя Царьграда Константина Малофеева, чиновники от самого низкого до самого высокого уровня должны наизусть знать, сколько родилось за месяц детей, сколько ещё должно родиться и какие есть проблемы у этих детей и их родителей. Тогда демографическая проблема начнёт решаться по-настоящему:

Нормальные работающие люди не заводят семьи в студиях многоквартирных человейников по восемь метров. Эти миллионы метров нужно опустить на землю. В благоустроенные посёлки с дорогами, газом, интернетом, с нормальными домами на 150-200 "квадратов". Рождаемость в частных домах стабильно выше, чем в квартирах (в 2023 году – на 60%). И если бы, например, у министра финансов Силуанова был KPI в новорождённых мальчиках и девочках, если бы от этого зависело сохранение его кресла, то и бюджет был бы другой.

Сегодня мы строим рекордные объёмы бетонных муравейников при сокращающемся населении, а более половины нового жилья – это частные дома, куда бегут коренные жители. В многоэтажках остаются приезжие из сёл, мигранты, арендаторы, а покупатели этого жилья – инвесторы.

Вопрос не в том, "как спасти рынок недвижимости". Вопрос в том, готовы ли мы признать, что эта модель работает не для русских, а направлена на извлечение ренты девелоперами, заполнение бюджета за счёт налогов, занятость мигрантов и замещение населения в крупных городах, которые основали наши предки.