Город на этапе реновации: как реализовать ключевые преимущества КРТ?
Город функционирует подобно живому организму, его нельзя законсервировать либо заставить коснеть прошлым. По мере изменения потребностей людей преобразуется и городское пространство. Такую закономерность стараются учитывать и власти, и девелоперы, и профессионалы строительной отрасли.
Эффективный инструмент
Известно: значительная часть населения России проживает в индустриальных городах, но многие ли из них можно назвать хорошими? В каждом крупном населенном пункте имеются пространства, актуальные для предыдущих эпох. Однако сегодня они утеряли или утрачивают ценность, «выпав» из организма города. Яркий пример инфраструктурной эрозии — территории индивидуального жилого строительства (ИЖС). Проблема общая: в ряде городов они расположены чуть ли не в центре. Ни о каких упорядоченных кварталах не идет и речи. Часто наблюдается хаотичная застройка без внутренней логики, удобных дорог, общественных пространств, инфраструктуры. Очевидно, что такая ситуация недопустима в современном городе.
В чем же главная ценность постиндустриального города? Это мобильность, предполагающая снижение издержек на смену жилья. Отсюда неизбежен запрос на стандартные, ликвидные квартиры, подходящие большинству, а также разнообразие потребностей, которые можно реализовать с помощью обновленной комфортной среды. Что препятствует городам развиваться в этом направлении? По оценке руководителя девелоперской компании Брусника Алексея Круковского, это неактуальные стратегии городского развития.
«Они по-прежнему транслируют ценности и подходы прошлой индустриальной эпохи, для которой были актуальны две задачи: дать людям квадратные метры и обеспечить базовые потребности, — отметил он. — Здесь не думали об интенсивном использовании территории, что вело к «расползанию» города. В современном городе пространственная политика должна быть подчинена идее компактности, интенсификации использования пространства и многофункциональности».
По его мнению, важнейшую роль в решении проблемы в обозримом будущем должна сыграть реализация комплексного развития территорий (КРТ). «Ключевое преимущество КРТ в том, — убежден Алексей Круковский, — что оно объединяет интересы города, горожан, включая жителей депрессивных территорий, девелоперов. КРТ — единственный эффективный инструмент качественного обновления среды, возвращения к жизни больших пространств, сшивания городской ткани».
Проекты комплексного развития территорий неумолимо продвигаются нарастающими темпами. Важно сохранить достигнутые динамику и качество диалога власти и строительного сообщества, максимально использовать потенциал девелоперов быть драйверами процессов КРТ.
Конкурентоспособные характеристики
Современный город — ключевое условие привлечения и удержания людей; а люди, их интеллект и знания — сегодня главный фактор конкурентоспособности территории.
«Какими характеристиками обладает хороший город? — рассуждает директор по земельному банку Брусники Дмитрий Ступин. — Компактность, связность, проницаемость, человеческий масштаб. Это плотная, разнообразная квартальная застройка, где приоритет отдан пешеходам, средствам индивидуальной мобильности, общественному транспорту, где четко разделены частное и приватное пространства, создан качественный ландшафт. Наконец, в этой застройке учтены контекст, идентичность, история места».
КРТ — очень эффективный механизм комплексной реновации, учитывающий интересы всех сторон и работающий в разных масштабах. Тонкость в том, что к этим масштабам, как считает Дмитрий Ступин, необходимо применять разные подходы. К примеру, небольшой проект реновации (1-2 гектара) реализуется на подготовленной, развитой территории; он практически не предполагает инфраструктурных и смысловых изменений, большого расселения. Это аккуратная, точечная замена морально и физически устаревших зданий. И для таких проектов лучше всего работает механизм аукциона, где ключевую роль справедливо играет цена.
Однако большой проект реновации — концептуально иное явление. Его реализация — большой риск и большая ответственность, требующие тщательного, скрупулезного планирования, привлечения междисциплинарных экспертных групп, умения работать с сообществами и запросами жителей к территории. По мнению Дмитрия Ступина, большой проект не имеет права быть реципиентом, он сам должен воспроизводить все необходимое. «Если мыслить образами, то небольшая реновация — это малоинвазивная операция, большая реновация — это операция на открытом сердце, от которой зависит судьба всего организма», — подчеркнул он.
По мнению экспертов Брусники, развитие большой территории связано с «расшивкой» сложных тем. Первая — инфраструктура. «Мы на старте должны понимать, — объясняет Дмитрий Ступин, — где и какие будут проложены сети, какие социальные, коммерческие, спортивные объекты будут сосредоточены на территории. Я не случайно сказал «на старте», потому что принципиальное значение имеет опережающее развитие инфраструктуры. Школы, детские сады, поликлиники, общественные пространства должны появляться на начальном этапе строительства. Сначала школа, потом дом — новая норма».
Вопрос, требующий больших компетенций, — проектирование транспортной инфраструктуры. Сегодня зачастую паркинги появляются на завершающей стадии строительства. Но тогда они уже никому не нужны и становятся памятниками ошибочным градостроительным концепциям. Из той же области и расчет нагрузки на дорожную сеть и обеспечение транспортной доступности территории. Для этого необходимо строить сложные многофакторные модели.
В результате комплексного подхода и учета разнообразных факторов Брусника достигает формирования принципиально новой городской среды с набережными, парками, скверами, событийными и камерными территориями, спортивными сооружениями, благоустроенными водоемами, пляжами, рынками и фудкортами, креативными кластерами, а также историческими зданиями и артефактами, подчеркивающими идентичность места.
В качестве примеров можно привести преобразование районов «Европейский берег» в Новосибирске и «Европейский квартал» в Тюмени.
Новое качество среды
Более подробно остановимся на проекте Брусники в Сургуте — новом квартале «Нефть» с 500 тыс. кв. м жилья, где рыхлая устаревшая застройка уступает место четырем среднеэтажным домам с доминантной секцией. Здесь появятся несколько общественных пространств, качественные магазины, кафе, рестораны, вело- и пешеходная инфраструктуры, соседский центр. В радиусе 300 м от квартала расположены детский сад, поликлиника, супермаркеты, вуз, храмы, городской парк. «Мы дали проекту название «Нефть» по трем причинам, — комментирует директор Брусники в Сургуте Тимур Гафаров. — Во-первых, место, где строим новый квартал, тесно связано с зарождением Сургута — здесь открылась первая контора нефтедобывающего управления, это ядро «Сургутнефтегаза». Во-вторых, благосостояние города и его жителей по-прежнему во многом обеспечивает нефтегазовый сектор. В-третьих, нефть — один из базовых продуктов современности, из нее производят миллионы товаров. Это напоминает наш подход к проектированию. На протяжении всей истории Брусника старалась найти баланс между скоростью и качеством. Мы стремимся сформировать технологию, которая могла бы позволить нам из стандартизированных элементов формировать плотную, разнообразную и гуманную среду. Основа одна, а результат разный».
В первом доме квартала будет 308 квартир. Среди них двухуровневые с двумя и тремя спальнями, с выходом на террасу на крыше. Архитекторы Брусники учли предыдущий опыт и обратную связь от жителей и впервые для большинства квартир запроектировали остекленные летние помещения. Внутри дома — безопасный приватный и традиционно закрытый для автомобилей двор, разделенный на зоны: здесь предусмотрены места для игр и тихого отдыха. Один из центральных элементов двора — фонтан. Дендрологи Брусники подобрали растения таким образом, чтобы пространство оставалось красивым и разнообразным в любое время года: летом здесь будут цвести многолетники, осенью листва деревьев окрасится в оранжево-красные тона. Зимой избежать монохромности позволят вечнозеленые растения, плоды яблонь и рябин. Подъезды «Нефти» спроектированы как общественные гостиные. Светопрозрачные входные группы расположены на уровне земли, что делает среду доступной для мам с колясками, людей с ограниченной мобильностью и пожилых жителей.
Первый этаж дома с витражным остеклением займут магазины и полезные сервисы. На -1-м этаже расположится подземный паркинг с кладовыми, колясочными и велосипедными. Проектируя паркинг, архитекторы Брусники вновь проанализировали предыдущий опыт и подняли фундаментную плиту. Такое решение гарантирует, что грунтовые воды не будут топить паркинг.
«В рамках проекта комплексного развития территории Брусника построит и новые инженерные сети, — отметил Тимур Гафаров. — Они проектируются с большим запасом мощности и рассчитаны на активное развитие одного из первых микрорайонов Сургута — НГДУ».