Стоп, Снято! Где арендные квартиры подорожают после провала цен в пандемию

Спрос на съёмное жильё вновь начал расти. Смогут ли больше заработать люди, сдающие квартиры в аренду?

Без скидки не сдашь

С приходом коронавируса сдавать квартиры стало сложнее. «Многие арендаторы ушли на удалёнку и покинули города, где до этого работали и жили. Спрос на съёмное жильё сократился, — описывает ситуацию руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. — Предложение, наоборот, росло. И не только за счёт высвобождающихся квартир. Стало меньше туристов, и часть собственников жилья — прежде всего в Москве и Санкт-Петербурге — переориентировались с посуточной аренды для туристов на долгосрочную». Цены в итоге упали. В июне 2020-го в городах-миллионниках средняя ставка аренды была на 5% меньше, чем годом раньше.

Риелтор Александр Харыбин испытал все эти трудности на себе. В прошлом году он решил сдать квартиру-студию в Москве, которую сам приобрёл в одном из новых домов. И решил эту задачу только после того, как дал потенциальным жильцам солидную скидку. «А квартиры своих клиентов, которые в разгар прошлогоднего весеннего карантина освобождали жильцы, я сдавал дешевле на 10-20%, а иногда и на 30%», — рассказывает Харыбин.

Возвращение жильцов

Теперь интерес к аренде квартир возвращается. Как выяснили в Финансовом университете при Правительстве РФ, число тех, кто хотел бы снять жильё, сегодня на 70% больше, чем 2 года назад, когда о пандемии никто не слышал. Самый высокий спрос на аренду в Хабаровске: там жильё готовы снимать 7,7% жителей. В первой пятёрке также Москва, Томск, Барнаул и Екатеринбург. Раз люди готовы снимать жильё, значит, у них появились деньги, отмечают специалисты. Это даёт надежду владельцам квартир, что они пустовать не будут.

«У нас в Екатеринбурге спрос на квартиры вырос по сравнению с прошлым годом на 10–15%», — рассказывает вице-президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок. По её наблюдениям, некоторые владельцы уже начали понемногу поднимать цены за аренду: пока — на несколько процентов, но в следующем году возможно и более заметное повышение.

Чтобы быстрее сдать квартиру, лучше не завышать её стоимость, советует Деменок: «Нужно предлагать цену чуть ниже, чем на рынке. Пусть вначале доход получится меньше, но через полгода стоимость можно немного поднять, а через год она уже будет выше рынка. Это хороший приём для привлечения клиентов». Если квартира пустая, её стоимость можно повысить на 10–20%, обставив мебелью. А вот в ремонт сильно вкладываться не стоит: главное, чтобы всё было чисто и аккуратно. Больше будет доход от аренды и в том случае, если сдаётся квартира в новостройке, расположенной ближе к центру или к метро.

Но, по словам Алексея Попова, пандемия изменила географию спроса. Если раньше люди искали жильё поближе к офису, то сейчас — более дешёвые варианты в спальных районах.

Торг уместен

В Москве спрос на аренду квартир эконом- и комфорт-класса вырос с июня прошлого года на 14%. Массовым жильём интересуются в основном приезжие, 80% которых — выходцы из СНГ. При этом, как сообщили «АиФ» в компании «ИНКОМ-Недвижимость», квартиросъёмщики по-прежнему рассчитывают на скидки в 5–10% на фоне новой волны ограничений из-за пандемии.

«Я сама сдаю квартиру в Москве и 5 месяцев искала арендатора, лишь недавно нашла, — рассказывает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. — Цену, которая была год назад, пришлось постепенно понизить на 40%, хотя это квартира в хорошем месте, где всегда был высокий спрос на аренду. Но не сейчас».

Возвращения доходов, которые были до пандемии, арендодателям надо будет в лучшем случае ждать ещё год, считает Радченко. Сначала должны увеличиться доходы клиентов: «Всплеск интереса к аренде возможен в регионах, где начнёт расти рынок труда. Тогда там цены можно будет поднять. Ситуация улучшится, если власти снимут ограничения на передвижение по стране, восстановится малый и средний бизнес и будет стабильным рубль».

Александр Харыбин считает, что немного поднять арендную плату собственники смогут осенью, когда наступит сезон более высокого спроса. «Я сам в это время хочу повысить цену за свою студию где-то на 10%», — планирует он. По словам Харыбина, наибольшим спросом сейчас пользуются качественные квартиры среднего и бизнес-класса. Интерес к жилью из разряда «эконом», особенно со старым ремонтом, повысится в сентябре, когда на учёбу приедут студенты из других городов.

Опрос Финуниверситета показал, что в среднем за однушку в Москве арендаторы готовы отдавать 21 тыс. руб. в месяц, в Петербурге — 15 тыс. руб., в Новосибирске, Тюмени, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Уфе — от 10 до 13 тыс. руб. Владельцы самого дешёвого однокомнатного жилья предлагают его за 25 тыс. руб. в месяц в Москве и за 10–12 тыс. в Екатеринбурге (без учёта коммунальных платежей). Цены реальных сделок лежат где-то посередине. Вернулся интерес и к посуточной сдаче квартир. В «Авито-Недвижимости» подсчитали, что за год число таких сделок выросло в России на 40%. Однако этот вариант привлекателен в регионах, куда едут туристы, — Краснодарском крае, Крыму, Санкт-Петербурге. В большинстве областных центров на такое жильё не будет стабильного спроса. «Допустим, кто-то приехал в командировку на 3 дня, решил сэкономить на гостинице и снял квартиру. Это хорошо, но следующего такого клиента, возможно, придётся ждать месяц», — отмечает Ирина Радченко. «Посуточная аренда обычно оказывается более прибыльной, но более трудозатратной. Необходимо активно рекламировать объект размещения, регулярно его убирать, встречать и провожать постояльцев», — обращает внимание Алексей Попов.

Минус налог

Тем временем доходам граждан, зарабатывающих сдачей квартир, угрожает не только отток клиентов. 80–90% арендодателей сейчас не платят подоходный налог, хотя платить обязаны все, включая пенсионеров. И Минстрой РФ готовит законопроект, ужесточающий контроль за съёмным жильём. Для этого, в частности, планируется учитывать договоры аренды в специальной информационной системе и передавать эти данные ФНС. Чтобы избежать конфликта с налоговой, придётся честно отдавать государству 13%, на которые очень трудно увеличить арендную плату в условиях низкого спроса.

Самый простой законный способ сэкономить в такой ситуации — стать самозанятым. Тогда налог составит всего 4% — или 6%, если недвижимость арендует юридическое лицо. Нелегальный путь — сдавать квартиру под «честное слово» без оформления договора и принимать только наличные. Однако в «тени» свои риски. Будет больше хлопот с получением денег, а платежи на банковскую карту может отследить ФНС. Трудно будет доказать свою правоту в официальных инстанциях, если возникнет конфликт с арендатором. Хуже того: мстительный квартирант запросто может сдать хозяина налоговикам. Ему за аренду без договора ничего не будет. А владельцу жилья придётся не только отдать казне положенные 13%, но и потратиться на штрафы — 30% от неуплаченного вовремя НДФЛ за непредоставление декларации и 40% от суммы за сам факт умышленной неуплаты. К этому добавятся пени: за год неофициальной сдачи квартиры по 20 тыс. руб. в месяц набежит 2 тыс. руб. Стоит ли налоговая экономия таких рисков? Каждый решает сам.