Крым в топ регионов России с самыми высокими рисками дефицита предложения в новостройках
«Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения», — уточнил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
Чтобы избежать подобной ошибки, применяют другой маркер рынка — соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию).
Соотношение распроданности к строительной готовности выражается в процентах:
70–80% — маркер идеально сбалансированного состояния рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка, поясняет Михаил Гольдберг;
60–70% у экспертов тоже не вызывают опасений. Показатель чуть ниже идеального, но не является критическим, говорят в «Дом.РФ»;
80% и выше означают, что есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек, говорят эксперты;
60% и ниже означают наличие рисков затоваренности рынка: новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.
В «Дом. РФ» утверждают, что состояние рынка новостроек по России в целом сейчас находится в идеально сбалансированном состоянии — соотношение распроданности к строительной готовности по стране в целом составляет 76%. Нынешнее значение показателя даже лучше, чем год назад. Тогда он составлял 89% и означал недостаток строящегося по стране жилья.
Но по регионам ситуация разная. Примерно в 47% регионов с большим объемом строящегося жилья (более 1 млн кв. м единовременно) риски избытка или недостатка новостроек сейчас отсутствуют, следует из данных ЕИСЖС. Однако в остальных 53% такие риски есть.
В 15% регионов с большим объемом строительства выявлены риски избытка новостроек. Риски затоваренности есть:
в Калининградской области;
в Воронежской области;
в Челябинской области;
в Краснодарском крае.
38% регионов, где строится много жилья, находятся в зоне риска недостатка предложения в новостройках. Самые высокие риски дефицита предложения:
в Нижегородской области;
в Москве;
в Крыму;
в Свердловской области.
Риски нехватки первичного жилья имеются в Санкт-Петербурге, Рязанской и Ростовской областях, Хабаровском и Ставропольском краях и в Удмуртии.
[image=/uploads/_pages/156333/28372053fe2fcc9961a07f20192da921.jpg skrin-1.jpg][/image]
Источник: «РБК-Недвижимость» на основе данных ЕИСЖС
Соотношение распроданности строящегося жилья к его строительной готовности говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Но на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться. Все зависит от того, как будут меняться скорость продаж и выход на рынок новых проектов, а эти параметры постоянно меняются.
Стоит отметить, что в Крыму в 2024 году было продано 474 тыс. кв. м жилья в новостройках. Непроданная площадь составила 727 тыс. кв. м, продажи пока не открыты на 284 тыс. кв. м. Всего жилой площади в новостройках Крыма и строящихся домах на конец декабря 2024 года зафиксировано в количестве 1 485 тыс. кв. м. Соотношение проданного и непроданного жилья составляет: проданного – 32%, непроданного – 49%, продажи не открыты – 19%.
В Севастополе всего зафиксировано на конец декабря 2024 года 125 тыс. кв. м жилья в новостройках. Проданная площадь составляет 37 тыс. кв. м, непроданная – 33 тыс. кв. м, продажи не открыты – 56 тыс. кв. м.
В 2025 году рынок новостроек ждёт плавное снижение активности: объёмы выдачи ипотеки уменьшатся до 4 трлн руб., спрос и объём предложения сократятся, а цены вырастут на 6% — 8%. К такому мнению пришли участники онлайн-дискуссии «ЕРЗ –тренды: спрос, предложение, цены на рынке новостроек (итоги декабря 2024 года)».
При этом эксперты не видят предпосылок для системного кризиса в отрасли — половина вводящегося в 2025 году жилья уже распродана. В ходе дискуссии отмечалось, что на фоне высоких ставок застройщики активно диверсифицируют способы оплаты: в некоторых компаниях доля рассрочек выросла на треть, а доля сделок без ипотеки достигла рекордных значений.
В отдельных регионах, например, в Крыму, активно развивается сегмент рекреационной недвижимости, где продажи за год выросли в 2,5 раза.
Осталось решить вопрос платёжеспособности крымчан, чтобы все лучшие квартиры не выкупили жители из других российских регионов. А для этого надо увеличивать зарплаты, возвращать льготную ипотеку или искать иные пути для формирования концепции доступности жилья крымчанам.
Согласно исследованию, опубликованному в декабре 2024 года на сайте «Мир квартир», доступность новостроек существенно различается в зависимости от региона. Эксперты подсчитали, сколько метров могут приобрести жители разных регионов на свой доход в зависимости от стоимости квадратного метра. На первых местах рейтинга оказались: Чеченская Республика (13 кв. м), Ямало-Ненецкий автономный округ (10 кв. м), Вологодская область (8 кв. м).
Наименее доступным жильё оказалось в Республике Тыва (2,9 кв. м), Карачаево-Черкесии (3 кв. м), Республике Крым (3,6 кв. м), Севастополе (3,7 кв. м). Невысокие показатели доступности также отмечены в Республике Татарстан (3,9 кв. м), Республике Алтай (4 кв. м), Забайкальском крае и Томской области (4,1 кв. м), Астраханской области (4,2 кв. м) и Республике Башкортостан (4,3 кв. м).